Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/189

N° RG 25/05931 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QP5F

DEMANDERESSE :

S.D.C. JARDINS [E] ROSES A2B

2 chemin des Frères Garbero

06600 ANTIBES

C/o son syndic, LA MISSION IMMOBILIERE

34 Bis avenue Robert Soleau

06600 ANTIBES

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [K]

909 avenue Jean Marchand

06270 VILLENEUVE-LOUBET

non comparant, ni représenté

Madame [O] [K]

909 avenue Jean Marchand

06270 VILLENEUVE-LOUBET

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 mars 2026 ;

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

[Y] [K] et [O] [K] sont propriétaires du lot n° 434 au sein de la copropriété « JARDINS DES ROSES A2B » sise 2 chemin des Frères Garbero à ANTIBES (06600).

Arguant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires JARDINS DES ROSES A2B, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [Y] et [O] [K] devant la présente juridiction, par acte du 31 octobre 2025, aux fins de :

« Condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [O] [K] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires requérant :

— La somme de 13.116,38 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1236-1 du code civil ;

— La somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Madame [O] [K] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du au Code de procédure civile. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Par ordonnance du 9 mars 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 17 mars 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 474 du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors que [Y] et [O] [K] régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 14-1, I., de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’approbation des comptes et du budget par l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est débiteur des sommes réclamées, par la production de toutes pièces pertinentes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande, les états de répartition des charges de la copropriété, les appels de fonds ainsi que le relevé de compte de l’indivision [K] – [N], arrêté au 1er octobre 2025.

Il apparaît cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés aux propriétaires indivisaires du lot n° 434, ne correspondent pas aux sommes figurant sur le décompte, fondement de la demande de recouvrement. Seuls les mouvements enregistrés à compter du 1er juin 2025 ainsi que les sommes de 13,04 € au titre du fonds travaux ALUR sont justifiés par les pièces produites.

Le Syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées uniquement à hauteur de la somme de 525,71 €.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, il convient de rappeler, au visa de l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que :

les frais de « mise en demeure » d’un montant de 50 €, bien que corroborés par la pièce n° 4, concernent une mise en demeure de payer une somme ne figurant pas sur le relevé de compte produit, de sorte qu’ils ne peuvent être regardés comme liés à la présente instance ;le surplus de la demande, d’un montant total de 1.693,52 €, correspond à des honoraires d’avocat et des frais de suivi de dossier qui n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion courante du syndic.

En conséquence, aucun frais ne sera retenu au titre de l’article 10-1 susvisé, de sorte que la somme totale due par les défendeurs est de 525,71 €.

Le Syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de l’existence d’une clause de solidarité conventionnelle entre les copropriétaires indivisaires dans le règlement de copropriété. Les défendeurs seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme due.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, il y a lieu de le fixer au 31 octobre 2025, date de l’assignation, les mises en demeure du 3 décembre 2021 et du 19 avril 2024 portant sur des sommes distinctes de celles objets de la présente demande.

Sur les dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires JARDIN DES ROSES A2B énonce que le non-paiement des charges de copropriété fragilise son équilibre financier en le privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, lui causant ainsi un préjudice financier certain.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, qui ne démontre pas le caractère récurrent du défaut de paiement des charges, ne rapporte pas la preuve d’une faute des défendeurs de nature à lui ouvrir un droit à réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les émoluments de l’article A444-32 du Code de commerce, ne constituent pas des dépens et ne peuvent donc être mis à la charge de la défenderesse à ce titre.

En l’espèce, [Y] et [O] [K], succombant à l’instance, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, exclusion faite des émoluments de recouvrement de créance par commissaire de justice.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître [H] [R], en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [Y] [K] et [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires JARDIN DES ROSES A2B la somme totale de 525,71 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires JARDIN DES ROSES A2B de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [Y] [K] et [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [M] [E] ROSES A2B la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Y] [K] et [O] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET Maître Renaud ESSNER au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Le présent jugement a été rédigé par Cécile RIVAT, attachée de justice.