TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02791

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICNX

JUGEMENT du 14/11/2025

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Monsieur [H] [R] [U]

Madame [N] [X] épouse [R] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

— Monsieur [R] [U]

— Madame [X] ép. [R] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 14 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [N] [X] épouse [R] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M. [H] [R] [U] (Époux) muni d’un pouvoir spécial

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la S.A. TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la S.A. TROIS MOULINS HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 11] de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Autoriser la demanderesse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 14 517,21 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 472,78 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés à la demanderesse et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Commissaire de justice),Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500,00 € € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [H] [R] [U], et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [N] [X] épouse [R] [U], seul M. [H] [R] [U] est présent. Les défendeurs, dont Mme [N] [X] épouse [R] [U], représentée par M. [H] [R] [U], muni d’un pouvoir spécial à cet effet, proposent d’apurer la dette par mensualités de 250,00 €, mais ils contestent le montant de la dette en ce qui concerne les loyers des parkings. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Ils exposent avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 6 février 2025 et des mesures imposées ont été décidées le 16 mai 2025. Mais ils ont contesté ces mesures devant la Banque de France par courrier du 10 juin 2025. Ils affirment que la taxation du parking est injuste et que le dossier du jugement rendu par le tribunal de Melun est devant la Cour d’appel de Paris. M. [H] [R] [U] est tenue d’une obligation alimentaire envers ses parents. Il n’a pu payer le loyer en septembre, car sa mère est décédée et il doit payer pour les funérailles. M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] ont quatre enfants à charge de 18, 14, 12 et 5 ans. M. [H] [R] [U] perçoit 2 200,00 € et Mme [N] [X] épouse [R] [U] perçoit 1 600,00 €.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

1. La bailleresse justifie avoir procédé aux formalités obligatoires préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection dans les délais légaux conformément aux articles 24-II et 24-III de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que sa demande est recevable.

Sur le fond :

2. Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer loyers et charges aux termes convenus. L’article 24 de la même loi prévoit que la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, en application des articles 24-V et 24-VII de la loi de 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, dès lors que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il se trouve en mesure d’apurer sa dette. Lorsque le locataire bénéficie d’une procédure de traitement du surendettement, l’article 24-VI de la même loi prévoit des dispositions particulières :

si un plan de redressement ou des mesures imposées par la commission de surendettement ont été adoptés, le juge accorde les délais et modalités de paiement fixés par cette commission ;si ces mesures sont contestées, le juge peut accorder des délais provisoires jusqu’à la décision du juge du surendettement.3. En l’espèce, la S.A. TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Il résulte des pièces produites qu’en vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2015, la S.A. TROIS MOULINS HABITAT a loué à M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 667,09 € hors charges. Les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024. Au 8 septembre 2025, la dette locative de M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] s’élève à la somme de 8 006,22 € (soit la somme de 14 517,21 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 6 510,99 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus.

4. Il convient dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 février 2025, d’ordonner l’expulsion de M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] et les condamner au paiement de la somme mentionnée au point précédent. M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

5. Toutefois les locataires ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission le 6 février 2025. Des mesures imposées ont été décidées le 16 mai 2025, mais celles-ci ont été contestées par les intéressés le 10 juin 2025. À la date de l’audience, les locataires justifient avoir repris le paiement régulier du loyer courant et manifesté leur volonté de régler la dette locative selon des versements mensuels compatibles avec leur capacité financière actuelle. La situation de surendettement est toujours en cours d’examen, la contestation des mesures imposées n’ayant pas encore été tranchée.

6. Par suite, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement provisoires sur une durée de 36 mois par mensualités de 100,00 € €, jusqu’à l’intervention de la décision du juge du surendettement. Pendant ce délai, l’exigibilité de la dette locative demeure suspendue, ainsi que toute mesure d’exécution, les locataires demeurant tenus de poursuivre le paiement intégral du loyer courant.

Sur les frais de justice

7. En application des dispositions de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser les dépens à la charge de M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U].

8. Dans les circonstances de l’espèce il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de mettre à la charge de M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] une somme de 100,00 € au titre des frais exposés par la S.A. TROIS MOULINS HABITAT et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] à verser à la S.A. TROIS MOULINS HABITAT la somme de 8 006,22 € (décompte arrêté au 11 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 3 081,29 € € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2017 entre la S.A. TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] à payer à la S.A. TROIS MOULINS HABITAT la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [R] [U] et Mme [N] [X] épouse [R] [U] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,