1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e GASCARD + 1 CC M^e CORNE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 FEVRIER 2026

Syndic. de copro. CENTRAL [P]

c/

[Q] [C]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01284 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLNX

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 26 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

SDC CENTRAL [P] sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 100 000 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 434 170 403 représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [Q] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GASCARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Rémi LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier, prorogée au 26 Février 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a fait assigner Madame [Q] [C] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de la voir condamner sous astreinte à retirer la boîte à clés qu’elle a installée sur la grille de l’immeuble.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 1er octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 26 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et du règlement de copropriété, de :

— condamner Mme [Q] [C] d’avoir à retirer la boîte à clés qu’elle a installée sur la grille de l’immeuble sans autorisation, dans un délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard qui courra pendant 2 mois,

— passé le délai de 5 jours + 2 mois, autoriser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet BOUMANN IMMOBILIER, et du commissaire de justice et de l’entreprise de son choix, à retirer lui-même la boîte à clés installée sur la grille de l’immeuble,

— juger que les frais du commissaire de justice et de l’entreprise chargée de retirer la boîte à clés seront à la charge de Mme [Q] [C],

— condamner Madame [Q] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter Mme [Q] [C] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, qui est de droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Q] [C], en violation des dispositions du règlement de copropriété, a installé une boîte à clés sur les grilles extérieures de la résidence, afin de permettre aux infirmiers et autres personnels d’accéder à son logement, que cette grille constitue une partie commune et qu’il lui appartenait de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale ou, à tout le moins, de faire régulariser son installation a posteriori. Il indique souhaiter éviter que de telles boîtes ne se multiplient sur la grille extérieure de l’immeuble et qu’il a proposé à la requise d’installer une boîte à clés à côté de l’entrée et d’acheter des Vigiks pour que les soignants puissent avoir accès à son logement, proposition à laquelle elle n’a pas donné suite. Il précise qu’elle n’a pas non plus donné suite à la mise en demeure qu’il lui a adressée par l’intermédiaire de son conseil. Il soutient que l’installation de la boîte à clés litigieuse porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser une urgence ou un péril imminent. Il fait également valoir que la demande formée par la requise d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine l’assemblée générale visant à régulariser cette installation (avec a minima deux ans de retard…) ne saurait empêcher le juge des référés de statuer et qu’il n’y a pas non lieu à surseoir à statuer, dès lors qu’il n’est nullement acquis que l’assemblée générale accepte la régularisation sollicitée. Il souligne que la tolérance dont il pourrait faire preuve à l’égard de Madame [Q] [C] le contraindrait à accepter l’installation d’autres boîtes à clés au profit des copropriétaires pratiquant la location saisonnière de courte durée, ce qui n’est pas acceptable, et que la demande de médiation judiciaire a un but purement dilatoire, Madame [Q] [C] tentant de gagner du temps jusqu’à la prochaine assemblée générale et une solution amiable lui ayant déjà été proposée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [Q] [C] demande au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses ;

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer dans l’attente de la prochaine assemblée de copropriété pour la l’ordre du jour de laquelle la concluante a sollicité la demande de régularisation,

— ordonner une médiation judiciaire,

En tout état de cause,

— dire et juger n’y avoir lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [Q] [C] indique qu’elle est aujourd’hui âgée de 97 ans, qu’elle est très dépendante et bénéficie d’une hospitalisation à domicile, qu’elle n’a pas de famille proche susceptible de la prendre en charge et que son maintien à domicile repose entièrement sur ses auxiliaires de vie, qui passent a minima trois fois par jour, et sur le passage quotidien des infirmières et aides-soignants du centre hospitalier de [Localité 2]. Elle souligne que cette organisation requiert la coordination des nombreux intervenants qui assurent au moins cinq passages quotidiens à son domicile, ce qui rend impossible la remise d’un jeu de clé à chacun d’eux, d’autant plus que les équipes changent fréquemment au gré des remplacements et arrêts de travail. Elle indique qu’elle est dans l’incapacité physique de se lever pour ouvrir sa porte, raison pour laquelle elle a aussi été empêchée de retirer les courriers RAR adressés par le syndic, et que les services en charge de son maintien à domicile ont tous refusé de conserver une clé. Elle souligne que l’organisation mise en place et l’installation de la boîte à clé ne résultent pas d’un choix de sa part et que l’achat de plusieurs Vigiks n’est pas non plus compatible avec les contraintes de travail des différents intervenants. Elle déplore que sa situation particulière n’ait pas été comprise ni tolérée et que la présente action en justice ait été diligentée à son encontre, d’autant plus qu’elle a sollicité par l’intermédiaire de son conseil de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question d’une autorisation exceptionnelle, vu le contexte, de maintenir sa boîte à clés et que plusieurs copropriétaires voisins ne voient aucune difficulté à conserver dans ce contexte une telle installation.

Elle soutient qu’il n’existe aucune urgence ni péril imminent pour la copropriété, qu’il est de l’intérêt de chacun de connaître l’issue de l’assemblée générale à intervenir et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’anticiper sur les futures délibérations des copropriétaires, dont on peut espérer qu’ils fassent preuve de compréhension et de bienveillance. A titre subsidiaire, elle sollicite que soit ordonnée une médiation judiciaire, susceptible de résoudre le litige en préservant les intérêts de chacun. Elle fait également valoir qu’elle n’a porté aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes formées à l’encontre de Madame [Q] [C]

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Aux termes de l’article 3, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il en résulte que la réalisation de travaux dans les parties communes affectés à l’usage privatif d’un lot, sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Aux termes du règlement de copropriété de la [Adresse 4], les clôtures, murs et grilles constituent des parties communes, à l’exception des clôtures intérieures et de celles qui séparent des lots privatifs. L’article B4 de ce règlement stipule que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de l’assemblée générale.

Il n’est pas contesté que Madame [Q] [C] a installé une boîte à clés sur la grille extérieure de la résidence, qui est une partie commune, afin de permettre aux différents intervenants assurant son maintien à domicile d’y accéder.

Son médecin généraliste, qui lui rend régulièrement visite, atteste que son état de santé ne lui permet pas de se déplacer jusqu’à sa porte et que la mise à disposition des clés permettant l’accès à son appartement, au moyen d’une boîte à clés, est indispensable pour son maintien à domicile et la continuité des soins qu’elle nécessite ; il souligne que ses visites correspondent parfois à des besoins urgents et non programmés et qu’il ne peut pas se permettre d’attendre que quelqu’un lui ouvre la porte. L’infirmière en charge de la coordination du service de soins à domicile DomusVi, qui intervient au domicile de la défenderesse depuis 2019, indique également que la boîte à clés est indispensable dans le cadre du maintien au domicile de cette personne très âgée et fragile, qui nécessite les interventions à domicile d’une équipe pluridisciplinaire tout au long de la journée. Madame [T], infirmière libérale intervenant chez la voisine de Madame [Q] [C], indique de même qu’elle a recours à une boîte à clé pour la majorité de ses patients dans l’incapacité d’ouvrir leur porte et qui ne disposent pas d’une auxiliaire de vie 24h sur 24, dès lors qu’elle ne peut pas accepter d’avoir en sa possession un double des clés de tous ses patients et qu’elle se fait régulièrement remplacer par des confrères.

Il ressort des photographies et du procès-verbal de constat versés aux débats que la résidence est ceinte d’une grande grille empêchant l’accès direct à la porte d’entrée. Il en résulte que l’installation d’une boîte à clés à proximité de la porte d’entrée serait inefficace pour permettre l’accès à l’immeuble des soignants et auxiliaires de vie prenant en charge Madame [Q] [C], qui aura bientôt 98 ans, puisque cela nécessiterait qu’ils aient en leur possession le Vigik permettant d’ouvrir la grille.

Il sera également observé que la boîte à clés, qui est de taille modeste, a été installée sur le côté de cette grille, et non pas en façade, de sorte qu’elle est très peu visible de la rue. Plusieurs occupants de la résidence attestent d’ailleurs que la présence de cette boîte à clés, indispensable pour Madame [Q] [C], ne les gêne pas et qu’elle est installée de manière discrète.

Il n’est pas établi dans ces conditions que la présence de cette boîte à clés soit de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, d’autant plus que l’installation d’autres boîtes à clés, alléguée part le syndicat des copropriétaires, reste tout à fait hypothétique.

Il n’est pas davantage établi avec l’évidence requise en référé que l’installation d’une boîte à clés sur le côté de la grille d’entrée, dans le seul but de permettre à des soignants d’assurer le maintien à domicile d’une personne très âgée et dépendante, puisse être assimilée à des « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En tout état de cause, la requise justifie avoir entrepris les démarches nécessaires pour être autorisée à maintenir cette boîte et il serait particulièrement indécent qu’une telle autorisation ne lui soit pas accordée au regard de son très grand âge, de son isolement familial et de son état de dépendance, cette installation étant nécessaire en l’espèce pour assurer son maintien à domicile pendant ses dernières années de vie ainsi que l’intervention quotidienne des soignants se relayant à ses côtés, dont les remplacements ne peuvent pas toujours être anticipés.

Il peut être enfin relevé que la présence d’une boîte à clés sécurisée est de nature à préserver plus efficacement la sécurité des autres occupants de la résidence, plutôt que la distribution de doubles des clés ou Vigiks à de très nombreux intervenants extérieurs à la résidence, d’autant plus que les équipes de soins à domicile et d’auxiliaires de vie sont susceptibles de connaître un important « turn over ».

Dans ces conditions, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée avec l’évidence requise en référé.

Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner sous astreinte Madame [Q] [C] à retirer la boîte à clés qu’elle a installée sur la grille d’entrée de l’immeuble et à se voir autorisé à l’enlever lui-même seront en conséquence rejetées.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera pour les mêmes raisons débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Madame [Q] [C], qui a subi cette procédure alors qu’elle est très âgée et dépendante, la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, tendant à voir condamner sous astreinte Madame [Q] [C] à retirer la boîte à clés qu’elle a installée sur la grille de l’immeuble et autoriser à défaut le syndicat des copropriétaires à retirer lui-même la boîte à clés installée sur la grille de l’immeuble ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet BOUMANN IMMOBILIER, à payer à Madame [Q] [C] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés