Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e BONACORSI

1 GROSSE M^e MOONS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/139

N° RG 24/02608 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PW7K

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Z]

né le 23 Juin 1933 à ROTOVA ESPAGNE

2893 route de Valbonne

Le Parc de la Chamade

06410 BIOT

Madame [J] [S] [T] épouse [Z]

née le 28 Mars 1932 à RELIZANE ALGÉRIE

2893 route de Valbonne

Le Parc de la Chamade

06410 BIOT

représentés par M^e Cédric BONACORSI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

A.S.L. LE PARC DE LA CHAMADE

2893 route de Valbonne

06410 BIOT

représentée par M^e Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 20 Janvier 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE :

[R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] sont propriétaires d’un bien immobilier situé dans 2893 route de Valbonne à BIOT, leurs parcelles constituant le lot n°3 d’un lotissement dénommé LE PARC DE LA CHAMADE, composé en tout de 5 lots et régi par une Association Syndicale Libre (ASL) dénommée PARC DE LA CHAMADE.

Suivant un courrier daté du 24 novembre 2023, les époux [Z] ont demandé à l’ASL PARC DE LA CHAMADE la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, à l’effet de statuer sur leur demande de :

— voir extraire leur lot n°3 de l’ASL, précisant qu’ils feront le nécessaire auprès de tout notaire qui sera en charge des documents formalisant la sortie de leur lot,

— bénéficier suite à ce retrait de toutes les servitudes nécessaires (eaux usées, eau courante, servitudes de réseau et de passage) au lot 3 qui constituera alors une propriété séparée, tous les frais étant mis à leur charge.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire tenue le 29 mars 2024, cette résolution n°3 a été rejetée par la majorité des colotis.

Selon exploit introductif d’instance en date du 21 mai 2024, [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] ont fait assigner l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE par-devant la présente juridiction en nullité de la résolution n°3 prise lors de l’assemblée générale extraordinaire du 29 mars 2024.

Par des conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] ont développé les demandes suivantes :

« -PRONONCER L’ANNULATION DE LA DÉLIBÉRATION n°3 prise à l’occasion de l’assemblée générale de l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE du 29 mars 2024 ;

— les DISPENSER de la participation aux frais engagés par l’ASL au titre de la présente procédure ;

CONDAMNER L’ASL DU PARC DE LA CHAMADE à leur payer une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés ;

DEBOUTER L’ASL DU PARC DE LA CHAMADE de toutes ses demandes,

CONDAMNER L’ASL DU PARC DE LA CHAMADE DU PARC DE LA CHAMADE aux entiers dépens, avec paiement par celle-ci de l’ensemble des frais retenus en application de l’article A444-15 du Code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision.

ORDONNER L’EXECUTION PROVISOIRE.

****

Aux termes d’écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE sollicite quant à elle de voir le présent Tribunal :

— DEBOUTER les époux [Z] de leur demande de nullité de la résolution n°3 ainsi que de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [Z] à lui verser la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître MOONS sur son affirmation de droit. "

*****

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a prononcé la clôture de la présente procédure ce jour et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 20 janvier 2026. L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la nullité de la délibération n°3 de l’assemblée générale du 29 mars 2024 :

La prétention principale des époux [Z] repose sur deux moyens distincts qui seront examinés successivement.

Sur l’absence de disposition statutaire portant sur la réduction du périmètre de l’ASL :

Les requérants exposent que les statuts de l’ASL ne contiennent pas les modalités de distraction d’un lot hors du périmètre de l’association, ainsi que l’impose pourtant l’article 3 du décret du 3 mai 2006.

Selon eux, les statuts de l’ASL n’ont pas été mis à jour conformément aux stipulations légales et réglementaires pourtant obligatoires.

Ils soutiennent qu’en conséquence, la délibération querellée n’a pas été adoptée conformément aux règles statutaires et s’avère donc nulle.

En réplique, l’ASL prétend que la résolution contestée ne peut être nulle à défaut de stipulations particulières sur les modalités de vote relatif à la distraction d’un tènement du champ périmétral de l’association.

Elle ajoute que le refus ayant été décidé à la majorité des 4/5 des membres de l’association, aucune disposition statutaire n’a pu être violée.

Enfin, elle oppose la circonstance qu’en l’absence de dispositions statutaires relatives à la distraction d’un lot, la demande des époux [Z] à ce titre ne pouvait être que rejetée.

Sur ce :

Selon l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires :

«  Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. "

L’article 3, alinéa 1er du décret du 3 mai 2006 dispose notamment que les statuts d’une ASL prévoient « les modalités de distraction d’un de ses immeubles ».

Le cahier des charges de l’ASL constitue un contrat passé entre les membres de l’association, mais aussi entre chaque membre et l’association elle-même, en tant que personne morale.

En effet, selon l’article 1134 ancien du Code civil, applicable au présent litige, compte tenu de la date de création du cahier des charges antérieure à 2016 :

«  Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. "

Ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation, compte tenu du contrat liant les membres de l’ASL à celle-ci, seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l’association syndicale libre ( Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-22.739 ). L’assemblée générale ne peut déroger aux statuts de l’association ou augmenter les engagements de l’un de ses membres sans son consentement ( Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-18.261 ).

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés.

En l’espèce, il est acquis aux débats que les statuts de l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE ne comportent pas de modalités de distraction de l’un de ses immeubles.

Dès lors, une condition qui ne serait pas mentionnée dans les statuts de l’ASL ne peut fonder l’annulation d’une décision prise en assemblée générale, quand bien même cette hypothèse répondrait à des préoccupations légitimes et serait prévue par les textes régissant le fonctionnement des associations syndicales libres.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°3 sur ce fondement.

Sur l’abus de majorité :

Les époux [Z] soutiennent dans un second temps l’existence d’un abus de majorité lors du vote de cette résolution, caractérisé selon eux par le fait que :

— le refus de distraction est contraire à l’historique et donc à l’intérêt de l’ASL, puisque cette séparation de leur propriété d’avec le reste du lotissement permettrait de mettre un terme aux difficultés de cohabitation entre les autres membres de l’ASL et eux-mêmes, qui n’approuvent pas la gestion et l’administration du lotissement depuis des années,

— le refus voté, d’ailleurs non motivé, est donné dans l’intention de leur nuire et s’inscrit dans la continuité d’autres décisions prises contre eux, révélatrices d’une rupture de traitement égalitaire entre les colotis, dans un contexte de suspicion infondée à leur égard, au regard de leur réputation de mauvais payeurs au sein de l’ASL.

En réponse, l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE affirme que :

— L’intérêt de l’ASL est de conserver l’aménagement actuel puisque le lot des époux [Z] se situe en fin de la voie de desserte de l’ASL, seul chemin pour accéder à leur domicile. La distraction demandée ne permettrait pas aux époux [Z] d’assurer l’indépendance matérielle de leur immeuble,

— La rupture d’égalité de traitement n’est pas démontrée, les demandeurs ne procédant que par vois d’affirmations sans preuve tangible,

— Une intention de nuire ne découle pas de ce qu’une résolution ne satisfait pas le colotis demandeur, mais de ce que la résolution n’a été prise que pour desservir ses intérêts et lui causer un dommage, ce que les demandeurs sont hors d’état de justifier.

Sur ce :

Il est constant que l’abus de majorité consiste en une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

D’une manière générale, l’abus de majorité relève de la théorie générale de l’abus de droit. Au demeurant, nul abus de droit ne peut être constaté s’il n’est pas établi sans doute possible que la décision ainsi contestée a été prise au service d’un intérêt privatif qui se révélait bien supérieur à celui de l’ASL dans son ensemble.

La jurisprudence récente de la Cour de Cassation relative à l’abus de majorité lors d’un vote dans le cadre d’une ASL expose qu’il faut à la fois démontrer l’existence de manoeuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, mais aussi justifier d’un préjudice personnel du membre soulevant la contestation. ( Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 18-14.003)

En tout état de cause, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit ainsi le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune des parties ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient aux demandeurs qui le soulèvent de rapporter dûment la preuve de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif ou avec dessein de nuire à une minorité doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

Au demeurant, le Tribunal ne peut que rappeler que n’est pas ipso facto constitutive d’un abus de majorité la circonstance qu’une décision a été adoptée alors que certains membres de l’ASL, voire un seul, s’y étaient opposés.

En l’espèce, les époux [Z] ne rapportent aucun élément de preuve d’un abus de majorité, alors même que les colotis n’ont fait que respecter les statuts de l’ASL, selon lesquels la distraction d’un immeuble dépendant de l’ASL ne peut être décidée en assemblée générale, puisque cette hypothèse n’est pas prévue.

Voter dans le sens contraire aurait ainsi placé l’ASL en contradiction avec ses statuts et donc ses propres intérêts, qui en l’occurrence divergent de ceux des époux [Z], sans qu’une intention de leur nuire ne soit pour autant démontrée.

Par ailleurs, le refus de distraction de la propriété [Z] du périmètre de l’ASL voté par la résolution n°3 n’avait pas à être motivé et en tout état de cause, le Tribunal n’a pas à se prononcer sur l’opportunité d’une telle décision, qui relève uniquement de la volonté de l’assemblée générale.

En l’absence de démonstration d’un abus de majorité, les époux [Z] se verront également déboutés de leur demande d’annulation sur ce second fondement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [Z] se verront en conséquence condamnés à acquitter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération des solutions adoptées, il convient de condamner in solidum les époux [Z] à verser à l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci.

En revanche, leur propre demande à ce titre sera rejetée, de même que celle relative à leur dispense de participation aux frais engagés par l’ASL au titre de la présente procédure, dans la mesure où ils sont la partie perdante et que de surcroît, cette prétention ne repose sur aucun fondement juridique, les dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne s’appliquant qu’aux copropriétés et non aux associations syndicales libres.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] de leur demande de nullité de la résolution n°3 votée par l’assemblée générale de l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE en date du 29 mars 2024 ;

Déboute [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] au paiement des entiers dépens ;

Condamne in solidum [R] [Z] et [J] [T] épouse [Z] à verser à l’ASL DU PARC DE LA CHAMADE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci ;

Dit que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE