Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER +

1 GROSSE M^e EGLIE RICHTERS

1 EXP M^e RICCI

1 EXP M^e VERANY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DÉCISION N° 2026/22

RG N°N° RG 23/00013 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-PAMV

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOLEAU INVEST

4 avenue de l’Est

06220 GOLFE JUAN

représentée par Maître Claude EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Syndicat SDC 34 AVENUE ROBERT SOLEAU pris en la personne de son syndic en exercice la SAS VOLCANIC IMMO

34 avenue Robert Soleau

06600 ANTIBES

représentée par M^e Evelyne RICCI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [Z] [V], née le 18 Juin 1955 à VALENCIENNES

34 Avenue Robert Soleau

06600 ANTIBES,

représentée par Maître David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant, substitué par M^e RICHEZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 30 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2025,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026.

***

EXPOSE ET PROCEDURE DU LITIGE

La SCI SOLEAU INVEST est copropriétaire au sein de l’immeuble sis 34 avenue Robert Soleau à ANTIBES (06).

Un litige s’est élevé entre la SCI SOLEAU INVEST et le syndicat des copropriétaires « 34 AVENUE ROBERT SOLEAU » au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2022.

Par acte signifié le 27 décembre 2022, la SCI SOLEAU INVEST a fait assigner le syndicat des copropriétaires « 34 AVENUE ROBERT SOLEAU » devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

«  DECLARER la présente action recevable

PRONONCER les résolutions n°9, 22, 24, 25, 27, 28, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 41 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires, en date du 28 octobre 2022, pour abus de majorité

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires « 34 avenue Robert Soleau » à régler une somme de 5000€ à la SCI SOLEAU INVEST

REPARTIR les sommes mises à la charge du Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, entre les autres copropriétaires ".

Suivant conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, la SCI SOLEAU INVEST a maintenu l’ensemble de ses prétentions, y ajoutant une demande de voir débouter [Z] [V] de ses demandes au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation de [Z] [V] et le Syndicat des Copropriétaires à une amende civile.

*****

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, Madame [Z] [V], copropriétaire au sein de l’immeuble, est intervenue volontairement à l’instance aux fins de voir :

«  PRONONCER la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [V],

DEBOUTER la SCI SOLEAU INVEST de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SCI SOLEAU INVEST à payer à Madame [V] la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI SOLEAU INVEST aux dépens. "

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, elle maintient ses demandes, sauf à solliciter au surplus :

— le rabat de l’ordonnance de clôture,

— la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

*****

En défense, par conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires « 34 AVENUE ROBERT SOLEAU » demande au Tribunal de :

«  JUGER l’intervention volontaire de Madame [Z] [V] recevable,

DEBOUTER la SCI SOLEAU INVEST de ses demandes d’annulation des résolutions n° 9, 24, 27, 28, 33, 37, 38, 39, 41 de l’assemblée générale des copropriétaires du 34 avenue Robert Soleau du 28 octobre 2022 ;

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du 34 avenue Robert SOLEAU de son rapport à justice en ce qui concerne leurs demandes d’annulation des résolutions n° 22,25, 29, 31, 34, 35, 36 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires du 34 avenue Robert Soleau du 28 octobre 2022

CONDAMNER la SCI SOLEAU INVEST payer au syndicat des copropriétaires du 34 avenue Robert SOLEAU la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens. "

*****

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 3 juillet 2024, la SCI SOLEAU INVEST a saisi la Juge de la mise en état aux fins de voir déclarer l’intervention volontaire de Madame [V] irrecevable pour défaut de droit et d’intérêt à agir.

Par ordonnance en date du 21 mars 2025, la Juge de la mise en état a :

— reçu [Z] [V] en son intervention volontaire accessoire à la défense du Syndicat de la copropriété,

— constaté que la SCI SOLEAU INVEST se désiste de son incident et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 3 juillet 2025 pour clôture et fixation,

— condamné la SCI SOLEAU INVEST à verser à [Z] [V] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par la Juge de la mise en état, avec effet différé au 30 octobre 2025.

A l’audience collégiale du 18 novembre 2025, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

[Z] [V] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses écritures notifiées après le 30 octobre 2025, soit le 12 novembre 2025, faisant valoir qu’elle a été contrainte de répliquer aux dernières conclusions notifiées la veille de la clôture par la SCI SOLEAU INVEST.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées peu de temps avant la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, sera prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture, la clôture sera prononcée au jour de l’audience et les écritures postérieures au 30 octobre 2025 accueillies.

Remarque liminaire :

S’agissant de l’argument basé sur l’abus de majorité, il est constant qu’il se définit comme une situation où l’assemblée générale a voté une décision qui présente une apparence de régularité en la forme et au fond, mais qui est en réalité le résultat d’un ensemble de manœuvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec intention de nuire.

La partie qui invoque un fait – tel que l’est un abus de majorité – doit le prouver dûment par des pièces suffisamment précises et circonstanciées et ne peut se borner à procéder par simples allégations. Aucune partie ne saurait ainsi attendre du Tribunal qu’il conçoive lui-même des démonstrations ou soulève lui-même l’existence de faits susceptibles de recevoir une traduction judiciaire pour palier des éléments de preuve inexistants ou carencés.

Dès lors, il appartient au copropriétaire qui le soulève de rapporter dûment la preuve, par tous moyens, de l’abus du droit, avec suffisamment de vraisemblance, sans se contenter de simples allégations. La conscience d’agir résolument dans un but strictement personnel, éloigné de l’intérêt collectif et avec dessein de nuire à une minorité de copropriétaires doit être ainsi prouvée, et ce conformément au principe selon lequel la mauvaise foi ne se présume pas.

En tout état de cause, il n’appartient pas au Tribunal de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9

La résolution numéro 9 porte sur l’annulation de la résolution prise en décembre 2018 par Maître [Y], désigné à l’époque comme administrateur provisoire de la copropriété, dénommée « Réfection de la colonne électrique ».

La SCI SOLEAU INVEST soutient que cette résolution ne peut être annulée car la réfection de la colonne montante doit être impérativement réalisée au regard de la dangerosité de l’installation actuelle.

Elle ajoute que l’expert Monsieur [W], désigné par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE dans son arrêt sur appel de l’ordonnance de référé rendu par le Juge des référés près le présent Tribunal en date du 7 août 2017, indique dans son rapport déposé le 28 janvier 2019 la nécessité de refaire la totalité de la colonne montante électrique pour cause de « totale non-conformité », préconisation confirmée par le bureau d’études SAVLE ELENA dans son courrier adressé à l’administrateur provisoire en date du 29 octobre 2018.

Elle soutient donc que le vote d’annulation de cette décision de réfection de la colonne montante d’électricité constitue un abus de majorité puisque ce refus de mise en conformité de l’immeuble a été pris contre l’intérêt général, au risque du déclenchement d’un incendie, dans le seul but de priver la SCI SOLEAU INVEST d’alimentation en électricité.

Elle ajoute que le Syndicat de la copropriété, aujourd’hui hostile à sa demande, avait pourtant pris la même position que la sienne aux termes de ses conclusions d’intimé devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 21 mars 2022, par lesquelles ce dernier exposait que " ces travaux doivent être impérativement faits, compte-tenu de ce que l’immeuble est aujourd’hui dans une insécurité absolue et qu’en cas de sinistre, et au vu des éléments rapportés par l’expert [W], la responsabilité du syndic et de tous intervenants court, qu’elle soit civile ou pénale ".

En réplique, le Syndicat des copropriétaires 34 AVENUE ROBERT SOLEAU soutient que :

— une colonne électrique montante n’a jamais existé dans l’immeuble, il ne peut donc s’agir d’une réfection,

— la création de cette colonne avait vocation à desservir le lot n°11 en électricité alors que ce dernier ne bénéficie pas d’un compteur individuel, s’agissant de combles non habitables,

— la SCI SOLEAU INVEST a en réalité créé une colonne montante dissimulée illégalement dans le conduit de cheminée, l’installation étant hors norme et jugée dangereuse par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W],

— l’annulation de la résolution prise par Maître [Y] es qualité d’administrateur provisoire est donc de l’intérêt de l’intégralité des copropriétaires, afin de stopper la SCI SOLEAU INVEST dans son processus d’accaparement des parties communes.

[Z] [V] invoque les mêmes arguments que ceux développés par le Syndicat de la copropriété.

Sur ce :

Il y a lieu tout d’abord de relever que par ordonnance rendue le 25 novembre 2016 par le Président du Tribunal de GRASSE, [N] [Y] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sis 34 avenue Robert Soleau à ANTIBES, tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, « à l’exception de ceux prévus aux articles a et b de l’article 26 et du conseil syndical » lui étant confiés.

C’est dans le cadre de ses fonctions que Maître [Y] a pris la résolution visant à rénover la colonne montante électrique en décembre 2018.

Il est constant que le vote de cette résolution procède d’une volonté de nuire de la majorité à l’encontre de la demanderesse, afin qu’elle ne puisse bénéficier de l’électricité, même au mépris des règles de sécurité de l’immeuble.

Ainsi que l’a d’ailleurs rappelé la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE dans son arrêt en date du 14 septembre 2023 sur appel de l’ordonnance de référé rendue entre les mêmes parties par le Juge des référés près le présent Tribunal en date du 2 juin 2022, la coupure d’alimentation en fluides du lot n°11 par Madame [V] et la résiliation de l’abonnement EDF pris par le propriétaire dudit lot s’analysent " comme une expression supplémentaire du désir de celle-ci, désormais propriétaire de l’appartement du 2e étage et gérante de la SCI familiale propriétaire de celui situé en rez-de-chaussée, et donc désormais majoritaire au sein de la copropriété, de nuire aux consorts [R] et plus précisément d’obtenir que le lot n°11 soit désaffecté afin, selon toute vraisemblance, de pouvoir le racheter à moindre prix. "

L’abus de majorité est caractérisé ici, tant par la contrariété de la décision avec l’intérêt collectif de sécurité de la copropriété, que par la volonté manifeste de nuire à la SCI SOLEAU INVEST.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’annuler la résolution n°9 de l’assemblée générale querellée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 :

Cette résolution porte sur le vote « de travaux de réfection des marbres des seuils des portes d’entrée de l’immeuble au 34 et 34bis. »

La SCI SOLEAU INVEST conteste la nécessité de ces travaux et soulève le caractère excessif des devis soumis.

Le Syndicat des copropriétaires 34 AVENUE ROBERT SOLEAU s’en rapporte à ce titre ; tandis que [Z] [V] expose qu’aucune précision n’est donnée sur l’absence de nécessité de ces travaux, ni de preuve du caractère excessif des devis. Rien ne vient donc justifier selon elle la demande d’annulation.

Force est de constater qu’aucun argument ne vient étayer la demande d’annulation formée par la SCI SOLEAU INVEST. Il convient de rappeler en outre qu’il n’appartient pas au Tribunal de se prononcer sur l’opportunité d’une décision d’assemblée générale.

En conséquence, la demande d’annulation par la SCI SOLEAU INVEST de la résolution numéro 22 de l’assemblée générale du 28 octobre 2022 de la copropriété 34 avenue Robert Soleau sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°24 et n°25 :

La résolution n°24 porte sur « la vérification et remise en état des écoulements des eaux usées sur la façade est » et est ainsi libellée :

«  Au cours d’une inspection des évacuations EU de la façade EST de l’immeuble, il a été constaté la présence d’évacuations sanitaires en dehors des installations initialement prévues.

L’assemblée générale mandate le syndic assisté du conseil syndical pour faire contrôler les installations sanitaires de tous les copropriétaires. En cas d’anomalies les dispositions nécessaires pour remédier aux dysfonctionnements seront prises dans les limités des prérogatives financières prévues. Le coût des travaux sera pris sur le compte du budget de fonctionnement. "

La résolution n°25 est ainsi libellée : « Suppression des installations créées sur la façade OUEST (face avant) de l’immeuble avec comblement du percement de la façade. »

«  L’assemblée générale demande la remise en état initial des installations de la façade ouest de l’immeuble. Le raccordement sur la canalisation privative de Madame [V] sera supprimé. Le tuyau d’écoulement initial en fonte sera remis en conformité avec les règles du PLU de la ville d’Antibes. Le conseil syndical, aidé du syndic, agira dans le cadre de ses prérogatives. Le financement se fera par le budget de fonctionnement ".

La SCI SOLEAU INVEST soutient que ces résolutions sont révélatrices d’un abus de majorité, en ce qu’elles permettent à Madame [V], « sous sa casquette de membre du conseil syndical », de décider seule des installations sanitaires ou sur façade à supprimer.

Selon elle, ces résolutions sont beaucoup trop vagues.

En réponse, le Syndicat de la copropriété expose qu’effectuer un contrôle sur des installations d’eaux usées ou en façade vraisemblablement illicites est normal, la demande éventuelle de dépose des installations en découlant étant ensuite sollicitée par voie de justice.

[Z] [V] estime que la demande d’annulation n’est pas justifiée. Il n’est pas précisé quel serait l’abus de majorité et en quoi les intérêts des autres copropriétaires seraient lésés, alors même que ces résolutions permettent de se mettre en conformité avec les autorités administratives de la ville d’Antibes, compte tenu de la présence de raccords en façade réalisés sans aucune autorisation.

Le Tribunal se saisit des moyens avancés par l’intervenante volontaire pour rejeter la demande de nullité de ces deux résolutions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 :

Cette résolution indique que " l’assemblée générale demande que tous les fils posés en façade de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale soient supprimés (voir planche photo jointe). Le syndic assisté du conseil syndical mandatera une entreprise qui se chargera de réaliser les travaux. Ces travaux seront réalisés (…) "

La SCI SOLEAU INVEST sollicite la nullité de cette résolution au motif qu’elle serait abusive car elle laisserait à [Z] [V] le pouvoir de déterminer quels sont les fils « utiles », alors que celle-ci a déjà commis une voie de fait en supprimant l’électricité et l’eau alimentant l’appartement de la demanderesse. Selon elle, il existe un risque que [Z] [V] utilise cette résolution pour perpétrer des actes de malveillance.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un abus de majorité n’est pas démontré, les travaux étant réalisés par une entreprise mandatée par le syndic et les fils concernés étant connus car matérialisés par une planche photos qui a été jointe au procès-verbal de l’assemblée générale.

[Z] [V] reprend les mêmes arguments.

En l’absence de démonstration d’un abus de majorité et au regard des moyens avancés par les défendeurs adoptés par le Tribunal, cette demande d’annulation sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°28 et 31 :

La SCI SOLEAU INVEST explique que par deux résolutions séparées, la gérante de la SCI BARRIBAL qu’est [Z] [V] a demandé à l’assemblée générale de remettre en fonction le conduit de cheminée sud-est desservant son lot (résolution n°28) pour le tuber (résolution n°31), ce contre quoi ont voté les deux copropriétaires minoritaires.

Elle fait valoir qu’aucun document n’est produit afin de déterminer les modalités exactes de l’intervention et affirme qu’il appartient à [Z] [V] de fournir lors d’une prochaine assemblée générale les documents nécessaires pour les éclairer afin qu’ils statuent en toute connaissance de cause.

En réplique, les défendeurs soutiennent que les éléments développés à l’appui de la demande sont suffisants pour comprendre de quoi il s’agit, les copropriétaires étant donc suffisamment informés.

Ainsi que l’indiquent les défendeurs, le seul effet du tubage est de permettre l’utilisation de la cheminée, sans aucun impact pour les autres copropriétaires.

Les demandes d’annulation de ces deux résolutions seront donc rejetées.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°29 :

Cette résolution porte sur l’autorisation donnée à [Z] [V] d’électrifier la parcelle 3B.

La demanderesse s’y oppose en indiquant qu’elle revendique la propriété de cette parcelle et qu’une action judiciaire serait en cours, sans produire toutefois de justificatifs à l’appui de cette prétention, ainsi que le soulignent les défendeurs.

Par conséquent, cette demande de nullité sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°33 :

Au terme de cette résolution, il est donné mandat au syndic d’ester en justice contre la SCI SOLEAU INVEST en vue de liquider une astreinte fixée par ordonnance de référé en date du 2 novembre 2018.

La SCI SOLEAU INVEST soutient que cette résolution est révélatrice d’un abus de majorité, puisqu’en vertu de l’ordonnance de référé du 2 novembre 2018, elle a été condamnée avec la SCI BLAST IMMO à faire réaliser les travaux de mise en conformité de leurs installations électriques sous astreinte et qu’elle est la seule à l’encontre de laquelle l’assemblée générale a voté un mandat d’ester en justice.

Elle affirme que l’intention de nuire conjointement de [Z] [V] et du syndic est révélée par la teneur de cette résolution, puisque l’historique établi dans toutes les procédures opposant les parties rappelle qu’elle-même a pris l’initiative d’enlever les câbles électriques passant par le conduit de cheminée et d’installer une colonne montante conforme après avoir obtenu l’accord du syndic, qui ne s’était pas opposé aux travaux de raccordement électrique.

Elle soutient être toutefois dans l’incapacité de réaliser les travaux énoncés dans l’ordonnance du fait de l’intention de nuire de [Z] [V].

En défense, le syndicat de copropriété indique que l’ordonnance de référé rendue le 2 novembre 2018 est définitive mais n’a jamais été exécutée par la SCI SOLEAU INVEST en ce qui concerne les « raccordements volants » évoqués dans le rapport d’expertise établi par monsieur [W].

Il ajoute que s’agissant de donner mandat au syndic de liquider une astreinte fixée par une ordonnance de référé toujours inexécutée, les demandeurs ne peuvent raisonnablement soutenir que la résolution doit être annulée.

[Z] [V] allègue qu’il n’est pas démontré que cette résolution est contraire aux intérêts de la copropriété, la liquidation de l’astreinte permettant de faire exécuter une décision de justice au profit de celle-ci.

En l’espèce, l’abus de majorité n’est pas rapporté puisqu’il est manifestement de l’intérêt de la copropriété de voir exécuter des décisions de justice portant condamnation de l’un des copropriétaires à son profit. Il n’y a donc pas lieu à annulation de la résolution n°33.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°34 et 35 :

Ces résolutions portent sur l’annulation de résolutions prises lors de l’assemblée générale en date du 30 novembre 2021, qui autorisaient l’installation de la fibre au sein de l’immeuble et la modification du contrat d’abonnement en eau.

La SCI SOLEAU INVEST soutient que l’annulation des résolutions prises lors d’une précédente assemblée générale, et contestées en son temps sans succès par [Z] [V], caractérise un abus de droit, en ce que cette dernière, copropriétaire majoritaire avec la SCI BLAST IMMOBILIER dont elle est la gérante, revient sur les décisions prises antérieurement dans l’intérêt collectif à son seul profit.

En réplique, le Syndicat de la copropriété s’en rapporte à justice.

[Z] [V] soutient que l’existence de procédures en contestation à l’encontre de cette assemblée générale n’empêche pas une assemblée générale ultérieure d’annuler des résolutions précédemment votées.

Il y a lieu de constater que ces deux résolutions annulant des résolutions initialement approuvées lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 :

— ont fait l’objet de contestations par [Z] [V], qui ont été rejetées par la juridiction de premier ressort,

— n’ont été approuvées que par [Z] [V] et la SCI BLAST IMMO dont elle est la gérante, les deux autres copropriétaires ayant voté contre.

Il est ainsi démontré que le vote de ces deux résolutions ne sert que les intérêts de [Z] [V] et sont contraires à l’intérêt collectif puisqu’il s’agissait de mettre en place des installations utiles à la collectivité, ce qui justifie leur annulation.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°36 :

Cette résolution porte sur l’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, qui donnait autorisation au syndic d’ester en justice à l’encontre de Mme [B] en liquidation de l’astreinte, sur la base du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Grasse et de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 16 septembre 2011.

La SCI SOLEAU INVEST soutient que le vote de cette résolution ne profite qu’à Madame [V], qui s’affranchirait ainsi d’exécuter les décisions de justice.

Le syndicat des copropriétaires réplique que lors du vote de la résolution n°15, une procédure visant à obtenir la liquidation de l’astreinte à l’encontre de [Z] [V] était déjà pendante devant le Tribunal judiciaire de Grasse, la SCI SOLEAU INVEST agissant en qualité de demanderesse, et ajoute que cette demande a été rejetée par le Juge de l’exécution. Il soutient que la mise à exécution des décisions est en tout état de cause impossible, ce qui justifie l’annulation de la résolution n°15 désormais inutile.

Il ajoute que tenter de mettre à exécution cette décision conduirait le Syndicat de la copropriété à un débouté certain et à une condamnation à des dommages et intérêts.

Pour sa part, [Z] [V] affirme que ces décisions sont impossibles à exécuter et sont en tout état de cause prescrites aujourd’hui.

Les arguments avancés par les défendeurs reposent sur l’opportunité du vote de cette résolution. Il n’appartient toutefois pas au présent Tribunal de procéder à une analyse juridique quant à l’intérêt et aux chances de succès de faire exécuter les décisions condamnant [Z] [V] sous astreinte.

Or, force est de constater que la résolution votée n’est pas conforme à l’intérêt collectif mais ne profite qu’à la copropriétaire majoritaire, en lui évitant des poursuites judiciaires.

Cette résolution procède donc bien d’un abus de majorité et sera en conséquence annulée.

Sur l’annulation de la résolution n°37 :

Cette résolution demandée par Madame [V] porte sur l’annulation du recours intenté par Maître [Y] à l’encontre de la SCI BLAST IMMO dans son assignation du 1er octobre 2019 « pour non-conformités électriques et travaux sur les parties communes. »

La SCI SOLEAU INVEST prétend que cette décision n’a pour but que de favoriser les intérêts personnels de [Z] [V], qui a acquis les lots de la SCI BLAST IMMOBILIER. Elle soutient que la collectivité n’a aucun intérêt à se désister d’une procédure et à garder des frais de procédure à sa charge pour tout ou partie.

En réponse, le Syndicat de la copropriété expose que la SCI BLAST IMMO a procédé à des remises en état juste avant la vente de ses lots à la SCI [U], constatés par Commissaire de Justice, l’action n’ayant donc plus lieu d’être et le vote est conforme à l’intérêt de la copropriété.

[Z] [V] ajoute que la SCI SOLEAU INVEST ne conteste pas que la SCI BLAT IMMO a bien réalisé les travaux qui avaient été mis à sa charge, ajoutant que maintenir des demandes infondées est contraire à l’intérêt de la copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux ayant justifié le recours initié par Maître [Y] ont été exécutés par la SCI BLAST IMMO.

Dès lors, il était de l’intérêt de la collectivité de se désister du recours initié à ce titre. La demande d’annulation de la résolution n°37 sera donc écartée.

Sur l’annulation de la résolution n°38 :

Cette résolution porte sur l’annulation de la résolution numéro 25 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, qui donnait autorisation à la SCI SOLEAU INVEST d’installer un parlophone et un digicode dans l’immeuble.

Elle est énoncée comme étant justifiée par l’absence de « document précisant les modalités exactes de réalisation de cette intervention et de l’attribution d’un budget associé à cette demande. »

Là encore, il n’a été voté en faveur de cette résolution n°38 que par [Z] [V] et par la SCI BLAST IMMO dont elle est la gérante, les deux autres copropriétaires minoritaires s’y opposant ; alors même que la résolution n°25 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 a déjà fait l’objet d’une contestation judiciaire par [Z] [V], qui a été rejetée en première instance.

Considérant la nature particulièrement conflictuelle largement stigmatisée par les précédentes décisions entre [Z] [V] et la SCI SOLEAU INVEST, la volonté de nuire des copropriétaires majoritaires à l’encontre de la SCI SOLEAU INVEST, bénéficiaire de cette résolution, est évidente, alors même que les explications exposées dans le procès-verbal d’assemblée générale justifiant la nullité de cette résolution prise antérieurement à la majorité des copropriétaires ne sont pas convaincantes.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de nullité de la résolution n°38 de l’assemblée générale querellée.

Sur l’annulation de la résolution n°39 :

Cette résolution " demandée par Madame [V] " porte sur l’annulation de la résolution numéro 27 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, qui donnait autorisation à la SCI SOLEAU INVEST d’installer une boite aux lettres à ses frais, à l’instar des autres copropriétaires.

Selon le même raisonnement, les explications données pour justifier cette annulation étant là aussi lacunaires, il est patent que le vote avait pour intention de nuire à la demanderesse, qui verra sa demande de nullité de la résolution n°39 de l’assemblée générale querellée accueillie.

Sur l’annulation de la résolution n°40 :

La résolution n°40 demandée par Madame [V] porte sur l’annulation de la résolution numéro 29 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, qui donnait autorisation à la SCI SOLEAU INVEST d’installer une ventilation de son lot par la toiture.

La résolution n°41 demandée par Madame [V] porte sur l’annulation de la résolution numéro 31 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, qui donnait autorisation à la SCI SOLEAU INVEST de valider les travaux déjà effectués, " s’agissant de la démolition du conduit de cheminée et d’une partie du mur de refend côté chambre du lot 11 (… ".

A l’appui de ces deux résolutions contestées, il était précisé que l’annulation de ces résolutions était motivée, faute de disposer d’un document précisant les modalités exactes de l’intervention ou de « documents techniques permettant de confirmer les dires de la SCI SOLEAU INVEST ».

Les deux copropriétaires minoritaires ont voté contre ces deux résolutions.

La demanderesse invoque l’abus de majorité dans une volonté de lui nuire.

Le Syndicat des copropriétaires 34 AVENUE ROBERT SOLEAU expose que la SCI SOLEAU INVEST visait ainsi, forte de la majorité composée de ses voix et de celles de la société CEGIM lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, à faire valider des travaux illicites et dangereux, ce qui justifie selon lui le vote d’annulation contesté, qui est donc conformé à l’intérêt de la copropriété.

C’est également la position de [Z] [V], qui explique que la SCI SOLEAU INVEST cherchait par cette résolution à faire valider des travaux manifestement illicites et faisant l’objet d’une demande judiciaire de remise en état.

Il y a lieu de relever que cette résolution a été soumise au vote à la demande de Madame [V].

Le vote revenant sur une précédente décision ayant accordé des autorisations, dont la teneur est différente du simple fait de la modification de la propriété des tantièmes de la copropriété, constitue un abus de majorité en ce qu’il démontre la volonté de nuire des copropriétaires désormais majoritaires à l’encontre de la SCI SOLEAU INVEST, alors même que ces résolutions ont déjà fait l’objet de contestations judiciaires toujours en cours.

Il sera donc procédé à l’annulation des résolutions n°40 et 41.

Sur la nullité de la résolution n°42 :

La résolution n°42 " demandée par Madame [V] ", porte sur l’annulation de la résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

Il est précisé au titre de cette résolution que la résolution n°14 « repose sur une erreur d’interprétation de la résolution n°18 de l’AG du 24/11/2015 », raison pour laquelle la nullité en est demandée.

La SCI SOLEAU INVEST argue de ce que les deux résolutions évoquées ne sont pas retranscrites dans le projet de résolution soumis au vote, si bien qu’il n’est pas permis de comprendre la nature exacte de cette erreur et la nécessité de la voir corriger.

Elle ajoute que des droits ont été accordés à Monsieur [O] et Madame [X], les autres copropriétaires, et qu’il n’y a aucune raison de revenir dessus, sauf à porter atteinte à leurs droits acquis.

En réponse, le Syndicat de la copropriété précise que lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020, Monsieur [O] demandait par le biais de la résolution n°14 l’autorisation au syndicat de remplacer les colonnes sur les faces avant de l’immeuble, et indique s’en rapporter sur cette demande.

[Z] [V] quant à elle expose que les époux [O] ont bénéficié d’une autorisation pour les travaux effectués sur les façades ouest et est, alors que ces travaux sont illicites.

Elle ajoute que les copropriétaires possèdent les procès-verbaux des assemblée générales antérieures et qu’ils avaient tout le loisir d’aller lire les résolutions litigieuses.

Selon elle, il n’y a donc aucune atteinte aux droits des époux [O].

La lecture de la résolution n°42 ne permet pas d’en comprendre le contenu ni la portée, raison pour laquelle les deux copropriétaires minoritaires s’y sont opposés.

Le fait de proposer au vote une résolution sibylline, donc nécessairement contraire à l’intérêt collectif puisqu’incompréhensible, et d’en imposer l’adoption compte tenu de la possession de la majorité des tantièmes, constitue un abus de majorité justifiant le prononcé de la nullité de cette résolution.

Sur la demande d’amende civile :

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la teneur de la présente décision démontre à suffisance que la défense du Syndicat des copropriétaires 34 AVENUE ROBERT SOLEAU et de [Z] [V] ne constitue pas un abus de droit de défendre en justice, dans la mesure où certains de leurs arguments ont été retenus par le Tribunal.

Dès lors, le prononcé d’une amende civile apparaît totalement inopportun.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires 34 Avenue Robert Soleau et Madame [V], succombant principaux à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la teneur de la présente décision, il paraît équitable de condamner le Syndicat des copropriétaires 34 AVENUE ROBERT SOLEAU à verser à la SCI SOLEAU INVEST la somme de 2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et de le débouter, ainsi que [Z] [V], de leur demande respective à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance ayant fixé la clôture au 30 octobre 2025, reçoit les écritures notifiées postérieurement et clôture à nouveau la procédure le 18 novembre 2025, avant l’ouverture des débats ;

PRONONCE l’annulation des résolutions numéros 9, 34, 35, 36, 38, 39, 40, 41 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 34 Avenue Robert Soleau en date du 28 octobre 2022 ;

REJETTE la demande d’annulation des autres résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 34 Avenue Robert Soleau en date du 28 octobre 2022 ;

REJETTE la demande d’amende civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires 34 Avenue Robert Soleau au paiement à la SCI SOLEAU INVEST de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE chacun des défendeurs de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires 34 Avenue Robert Soleau et [Z] [V] au paiement des entiers dépens ;

DIT qu’au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI SOLEAU INVEST est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE le surplus des demandes,

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE