Du 12 novembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/01166 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2J2M

S.D.C. Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 6] ([Adresse 8])

C/

[D] [E]

— copie exécutoire délivrée à

M^e Hélène DUFOURG

— ccc délivrée à

Mme [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 13] sise [Adresse 5] et [Adresse 12] [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE,

sise [Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Hélène DUFOURG, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Venance GALTIER

DEFENDERESSE :

Madame [D] [E]

[Adresse 11]

[Localité 10]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 02 juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. Le délibéré initialement prévu au 02 septembre 2025 a été prorogé au 12 novembre 2025.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [D] [E] est propriétaire du lot N°2, au sein de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 7] et [Adresse 12] [Localité 1], soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] (ci-après dénommé le “Syndicat des Copropriétaires”), représenté par son Syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE (ci-après dénommé le « Syndic »), a fait assigner Madame [D] [E], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour l’audience du 02 juin 2025, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

Le recevoir bien fondé en son action,Condamner Madame [D] [E] à lui payer la somme de 7 472,10 euros au titre des charges travaux arrêtées au 1er novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2024, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,Condamner Madame [D] [E] à lui payer la somme de 241,48 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance,Condamner Madame [D] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros, à titre des dommages-intérêts,Condamner Madame [D] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile, les procédures enregistrées sous les numéros RG 25/01166 et RG 25/01206, ont été jointes par mention au dossier lors de l’audience du 02 juin 2025.

A l’audience du 2 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il a ajouté que les travaux de reprises des désordres structurels, nécessaires au regard du signalement de péril des services techniques de la Mairie et ayant d’ores et déjà été votés, il s’oppose à la demande de délai de paiement.

En défense, Madame [D] [E], comparante, ne conteste pas la dette même si elle estime que les charges ont augmenté. Elle sollicite des délais de paiement. Elle expose percevoir un revenu mensuel de 2 200 euros, et n’avoir aucune pension alimentaire pour ses deux filles à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort, en application des de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le relevé de compte du 1er août 2023 arrêté au 1er novembre 2024, pour la somme de 7 472,10 euros,

— le PV d’AG ordinaire du 22 mars, du 11 juillet et du 21 novembre 2023,

— le PV d’AG ordinaire du 19 juillet 2024,

— les appels de fonds travaux pour les périodes d’août à décembre 2023 et pour l’année 2024,

— la LRAR de mise en demeure du 20 février 2024,

— la lettre de relance du 23 mai 2024,

— la sommation de payer du 18 octobre 2024, ainsi que la facture pour la somme de 163,48 euros,

— les frais à charge du copropriétaire défaillant.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] fait ainsi la preuve de l’obligation dont il se prévaut.

Madame [D] [E] ne conteste pas devoir les sommes réclamées, mais sollicite des délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, elle sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], la somme de 7 472,10 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2024, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre des frais exceptionnels

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que Madame [D] [E] en raison du non règlement des charges courantes, a entrainé des frais exceptionnels de recouvrement qu’elle doit donc voir mis à sa charge, pour un montant de 241,48 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts, arguant du préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisqu’il a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale de l’entretien de l’immeuble, contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance des frais nécessaires et à reporter les travaux votés.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Madame [D] [E] est débiteur, de sorte qu’elle manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice financier qu’il allègue ni s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Madame [D] [E].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non-paiement par Madame [D] [E] de ses charges de copropriété, résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut en revanche résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], faute de preuve de la mauvaise foi de Madame [D] [E] et du préjudice allégué.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ».

Madame [D] [E] sollicite des délais de paiement, déclare avoir réglé les appels de fonds, prétend percevoir un salaire de 2 200 euros, avoir ses deux filles à charge et n’avoir aucune pension alimentaire.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [D] [E] ne verse aux débats aucun élément tant sur sa situation personnelle que financière, qu’elle ne justifie pas davantage avoir comme elle le prétend, réglé les appels de fonds. Elle ne procède que par alléguations.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [D] [E], partie qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd le procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [E] à lui verser a somme de 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son Syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE, la somme de 7 472,10 euros, correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er novembre 2024,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son Syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE, la somme de 241,48 euros, correspondant aux frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance, avec intérêts au taux légal, à compter de la date de la mise en demeure du 20 février 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son Syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE,

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [D] [E],

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son Syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE, la somme de 400 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [E] aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE