Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 11 septembre 2025, n° 25/03011

TJ Grenoble 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le bailleur avait respecté les procédures légales pour la résiliation du bail et que les locataires avaient effectivement manqué à leurs obligations de paiement.
Accepté
Résiliation du bail et occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la résiliation du bail entraînait le droit pour le bailleur de demander l'expulsion des locataires, qui occupent les lieux sans titre.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyer et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur expulsion effective.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a décidé que les dépens de l'instance devaient être supportés par les locataires, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 11 sept. 2025, n° 25/03011
Numéro(s) :	25/03011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Francoise SILVAN
Cabinet(s) :	BSV AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03011 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MOXE

Copie exécutoire

délivrée le : 11 Septembre 2025

à : BSV AVOCATS

Copie certifiée conforme

délivrée le :11 Septembre 2025

à :

Monsieur [U] [N]

Madame [W] [E] épouse [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE (LPV)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e FORGES de la BSV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [U] [N]

né le 22 Mars 1997 à [Localité 4] (TUNISIE)

Madame [W] [E] épouse [N]

née le 05 Avril 1999 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant ensemble [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes:

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 12 novembre 2019, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE (le bailleur) a donné à bail à M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] (les locataires) un logement situé [Adresse 1].

Par acte d’huissier du 17 avril 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— dire les meubles et objets mobiliers trouvés sur place, seront sequestrés ou transportés dans un garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires,

— condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] à payer :

la somme de 731,74 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 31 mars 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 % qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,500 € de dommages et intérêts,- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires se sont rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2025 à la somme de 279,74 euros. Il informe ne pas être opposé à des délais.

A la même audience, M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] ont expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 80,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 17 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 17 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] le 22 juillet 2024 pour la somme de 721,23 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 18 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 22 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 17 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 279,74 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la clause pénale :

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location. En l’espèce le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit à titre de clause pénale. Il sera considéré que cette disposition constitue une clause pénale. Elle sera dès lors réputée non écrite et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée est rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 septembre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE, la somme de 279,74 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 juin 2025 (mois de mai compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DIT que M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 45,00 euros le 5 de chaque mois pendant 6 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISE la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE à procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 1] ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE la somme de 100,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [N] et Mme [W] [E] ép. [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 juillet 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN