TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09708 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DVE

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 1]

assisté de M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N7505620254955 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09708 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DVE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mai 2010, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [K] [J] et à Mme [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 435,02 euros.

Par acte distinct en date du 27 septembre 2010, il leur a également été consenti un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement situé au niveau -2 du même immeuble.

Les preneurs ont divorcé le 4 juin 2015 et selon avenant du 24 février 2016, le bail a été attribué au seul M. [K] [J].

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3229,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [J] le 5 février 2024.

Par assignation du 25 septembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [J], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8040,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, à parfaire le jour de l’audience,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 28 mai 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, soutient que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise sa dette à la somme de 2145.36 euros au 27 mai 2025 et considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il se déclare ainsi favorable au plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [K] [J], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

— à titre principal, de débouter l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes ou à tout le moins, de se déclarer incompétent au vu des contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour régler sa dette pendant 24 mois, chaque échéance devant être fixée à 20 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,

— en tout état de cause, de débouter l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil et laisser les dépens à sa charge.

Il soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, faute de justifier de la reprise de solde de 700 euros et estime qu’il s’agit d’une contestation sérieuse justifiant le débouté des demandes adverses ou que le juge des référés se déclare, a minima, incompétent et dise n’y avoir lieu à référé. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et fait valoir qu’il a repris le paiement de son loyer courant et qu’il est dans une situation économique difficile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine de nullité, le commandement de payer contient un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que s’agissant d’une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions lui a causé.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3229,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, M. [K] [J] conteste la validité du commandement de payer en indiquant que figure au décompte qui y est joint, une reprise de solde de 700 euros non justifiée.

En premier lieu, il sera rappelé que les contestations soulevées dans le cadre d’une instance de référé, si elles sont sérieuses, sont de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés et non à sa compétence.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection, compétent pour connaître des actions découlant d’un contrat de bail en application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, se déclarera compétent pour connaître du présent litige.

En second lieu, M. [K] [J] ne justifie pas s’être acquitté, dans le délai imparti, des sommes dues même après déduction de ce montant contesté de 700 euros. Il ne soutient pas non plus avoir demandé de quelconques explications au sujet de cette somme avant l’introduction de la présente procédure par son bailleur qui, dans ce cadre, justifie de ce montant et ne saurait ainsi être suspecté d’avoir délivré ce commandement de mauvaise foi.

Il échoue donc à démontrer que cette repise de solde lui a causé un grief quelconque.

Par conséquent, la contestation soulevée par M. [K] [J] n’est pas sérieuse et il sera constaté que le commandement de payer a pu produire ses effets au 3 avril 2024, date à compter de laquelle le bail s’est trouvé résilié, étant précisé qu’il n’est pas contesté par l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH que M. [K] [J] a donné congé de l’emplacement de stationnement.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise de paiement intégral du loyer courant est satisfaite.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 3 avril 2024, jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte débutant par un solde débiteur nul au 8 novembre 2022 et démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, M. [K] [J] lui devait la somme de 1977,64 euros, soustraction faite des frais de contentieux de 167.72 euros.

M. [K] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil et compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [K] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE compétent pour connaître du litige,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 2010 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [K] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement situé au niveau -2 du même immeuble est résilié depuis le 3 avril 2024,

CONDAMNE M. [K] [J] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1977,64 euros (mille neuf cent soixante-dix-sept euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [K] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), outre une dernière échéance majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [K] [J] sera condamné à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024 et celui de l’assignation du 25 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge