TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 26 JUILLET 2024

N° RG 24/00865 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHZS

N° :

S.A.S. FRANCE I IMMOBILIER

c/

S.A. FASHION B. AIR

DEMANDERESSE

S.A.S. FRANCE I IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

DEFENDERESSE

S.A. FASHION B. AIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A235

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Géraldine MARMORAT, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2011, la société SIFA, aux droits de laquelle se trouve la société FRANCE I IMMOBILIER, a donné à bail commercial à la société FASHION B. AIR des locaux sis [Adresse 4]) pour une durée de 12 années à compter du 11 mai 2011 et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 250 000 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier réitéré ensuite le 22 février 2024, la société FRANCE I IMMOBILIER a fait délivrer à la société FASHION B. AIR un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 116 730, 93 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 4 avril 2024, la société FRANCE I IMMOBILIER a fait délivrer une assignation à la société FASHION B. AIR devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 13 février 2024 et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— dire que la société FRANCE I IMMOBILIER conservera le montant du dépôt de garantie,

— condamner la société FASHION B. AIR au paiement de la somme provisionnelle de 155615,99 euros au titre des loyers, charges et redevances arrêtés au 2ème trimestre 2024, outre intérêts au taux conventionnel équivalents au taux Euribor 365 jours, augmenté de 5 points, dû sur chaque échéance impayée de plein droit 30 jours après la date d’exigibilité de chaque échéance,

— condamner la société FASHION B. AIR au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale à 1% du loyer annuel à compter du 23 mars 2034 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la société FASHION B. AIR au paiement de la somme de 15 561 euros au titre de l’indemnité forfaitaire convenue,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d’une année,

— condamner la société FASHION B. AIR à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les éventuels frais d’exécution forcée.

A l’audience du 17 juin 2024, la société FRANCE IMMOBILIER a maintenu ses demandes et a exposé ne pas s’opposer à d’éventuels délais de paiement. En cas d’octroi de tels délais, elle sollicite un échéancier de paiement mensuel régulier et une déchéance du terme en cas de non-paiement des échéances, sans délivrance en amont d’une lettre recommandée. Elle s’oppose à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la demanderesse.

La société FASHION B. AIR, représentée, a soutenu oralement ses dernières écritures dûment visées, y ajoutant une demande de délivrance d’une lettre recommandée dans un délai d’un mois avant toute déchéance du terme, demandant :

— des délais de paiement de 24 mois avec une période de franchise de six mois, aux fins de régler la somme de 155 615,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2024, selon les modalités suivantes : suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire attachés au commandement du 12 février 2024, en conséquence,

— débouter la société FRANCE I IMMOBILIER de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion ainsi que de paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamner la SAS FRANCE I IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré le justificatif relatif à l’état des créanciers inscrits de la société FASHION B. AIR, les statuts de cette dernière ainsi que la dernière liasse fiscale ; ce qu’elles ont fait par message RPVA du 17 juin 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Dans ce cas, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 12 janvier 2024 se décompose comme suit :

-116 730,93 euros au titre des loyers et charges impayés,

-11 673, 09 euros au titre de la clause pénale à hauteur de 10% de la dette,

-2 281, 81 euros au titre d’une pénalité,

-395,20 euros pour le coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 116 730,93 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance, dont le montant n’est pas contesté par le preneur, s’élève à la somme de 155 615, 99 euros arrêtée au 14 février 2024. La demande d’appliquer sur cette somme un taux Euribor 365 jours, augmenté de 5 points, dû sur chaque échéance impayée de plein droit 30 jours après la date d’exigibilité de chaque échéance s’analyse comme une clause pénale qui ne dispose pas de caractère incontestable et est susceptible d’être modifiée ou supprimée par le juge du fond de sorte qu’elle sera rejetée.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société FASHION B. AIR au paiement de la somme de 155 615, 99 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 janvier 2024 pour la somme de 116 730,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La société FASHION B. AIR sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour apurer sa dette en faisant valoir qu’elle subit des difficultés économiques en raison du contexte actuel et en soulignant être prête à faire des efforts pour remplir ses obligations. La société FRANCE I IMMOBILIER ne s’oppose pas à cette demande de délais de sorte qu’il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société FASHION B. AIR pour s’acquitter de sa dette, sans que l’octroi d’une franchise ne soit justifiée et ce dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles.

Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due sera exigible et la société FRANCE I IMMOBILIER pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société FASHION B. AIR en vertu de la présente ordonnance. Il n’y a cependant pas lieu d’ordonner la délivrance d’une lettre recommandée ni d’une astreinte pour procéder à l’éventuelle expulsion, aucune résistance de la part de la défenderesse n’ayant été démontrée.

Dans cette hypothèse, l’indemnité mensuelle d’occupation que devra verser la société FASHION B. AIR pour la période postérieure à la résiliation du bail devra être égale au montant du dernier loyer et charges en sus.

Sur les autres demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Il en est de même de la clause du bail prévoyant une clause pénale à hauteur de 10% des sommes dues en cas d’arriérés de loyers ou accessoires, en l’espèce à hauteur de 15 561 euros, de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société FRANCE I IMMOBILIER sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Cette dernière ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des loyers de la société FASHION B. AIR, elle est bien fondée à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société FASHION B. AIR, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société FASHION B. AIR à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 12 février 2024 à 24h,

SUSPENDONS les effets de ladite clause,

CONDAMNONS la société FASHION B. AIR à payer à la société FRANCE I IMMOBILIER la somme provisionnelle de 155 615, 99 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 février 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 janvier 2024 pour la somme de 116 730,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS la société FASHION B. AIR à se libérer de la dette en 24 acomptes mensuels de 6 484 euros, la dernière échéance étant adaptée au solde de la dette,

DISONS que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 30 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnances et les suivants avant le 30 de chacun des mois suivants,

DISONS que si le débiteur se libère de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée,

DISONS que, faute pour la société FASHION B. AIR de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise,

il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société FASHION B. AIR et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués sis [Adresse 4],

les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

CONDAMNONS la société FASHION B. AIR aux dépens,

CONDAMNONS la société FASHION B. AIR à payer à la société FRANCE I IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 26 juillet 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Géraldine MARMORAT, Juge