Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 11 septembre 2025, n° 25/00818

TJ Grenoble 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les loyers n'ont pas été régulièrement payés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Droit à l'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a autorisé l'expulsion de la locataire, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Créance locative pour loyers impayés
La cour a constaté que la locataire devait des loyers impayés et a condamné celle-ci à payer le montant dû.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur, considérant que la locataire devait compenser l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a décidé que les dépens de l'instance seraient à la charge de la locataire, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a accordé une indemnité au bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile, considérant l'équité de la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 11 sept. 2025, n° 25/00818
Numéro(s) :	25/00818
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REYFrancoise SILVAN

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00818 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MNNJ

AFFAIRE : [O] C/ [T]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme à :

Madame [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [O] épouse [K]

née le 22 Février 1956 à [Localité 4] (ISERE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [H] [T]

née le 19 Juin 1977 à [Localité 4] (ISERE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 16 mai 2022, Mme [D] [K] (le bailleur) a donné à bail à Mme [H] [T] (la locataire) un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 28 avril 2025 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [T] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [H] [T] à payer :

la somme de 4 022,54 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 22 avril 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner Mme [H] [T] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire ne s’est pas rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 juin 2025 à la somme de 5 324,66 euros.

A la même audience, Mme [H] [T] qui n’a pas été citée à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 28 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 29 avril 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [H] [T] le 19 décembre 2024 pour la somme de 2 358,28 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 05 décembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 19 février 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location. En l’espèce le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit à titre de clause pénale. Il sera considéré que cette disposition constitue une clause pénale. Elle sera dès lors réputée non écrite et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement au titre de la clause pénale. Par conséquent la somme totale de 493,89 € inclus dans le décompte de la créance et qui correspond à des clauses pénales, doit être supprimée.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait donc apparaître à la date du 20 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 830,77 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par Mme [H] [T]. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement.

Néanmoins, conformément aux dispositions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil, en vertu desquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, un délai de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.

En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [H] [T].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 février 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 19 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [H] [T] à payer à Mme [D] [K], la somme de 4 830,77 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025 (mois de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISONS Mme [D] [K] à procéder à l’expulsion de Mme [H] [T] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [H] [T] à payer à Mme [D] [K] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS, à titre provisionnel, que Mme [H] [T] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 210,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Mme [H] [T] à payer à Mme [D] [K] la somme de 600,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Mme [H] [T] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 19 décembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN