4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00479 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKMS

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [M] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 JUILLET 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [M] [D], demeurant 60 Rue Louise Michel – Lgt 3 – RDC – 38100 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Mai 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2022, l’établissement public ACTIS a donné à bail à Monsieur [U] [M] [D] un logement à usage d’habitation situé 60 rue Louise Michel – Lgt 3 / RDC – 38100 Grenoble.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2025 l’établissement public ACTIS a assigné Monsieur [U] [M] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail,

— Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [U] [M] [D] ainsi que tout occupant de son chef,

— Condamner le locataire à lui payer :

— La somme de 3.829,67 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal,

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [U] [M] [D] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 mai 2025, l’établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025 à la somme de 8.251,60 euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais car il n’y a pas eu de reprise du règlement du loyer courant.

Monsieur [U] [M] [D], comparant en personne, explique qu’il n’était pas informé du surloyer appliqué du fait de l’absence de transmission des justificatifs au bailleur. Il dit gagner 1900 euros et vivre seul.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 4 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 5 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 mai 2024 pour la somme de 6.693,92 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 avril 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 juillet 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8.251,60 euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [U] [M] [D], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

En outre, Monsieur [U] [M] [D], n’a pas versé son loyer résiduel depuis le 20 janvier 2024. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [U] [M] [D] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 juillet et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [M] [D] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 mai 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 juillet 2025,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [M] [D] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à 60 rue Louise Michel – Lgt 3 / RDC – 38100 Grenoble,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 juillet 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [U] [M] [D] à payer à l’établissement public ACTIS, la somme de 8.251,60 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [U] [M] [D] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTONS l’établissement public ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [U] [M] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection