N° RG 25/01716 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3RI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 06 Février 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires – [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 06 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Février 2026 par

Claire GUILLEMIN, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : M. [U] [M]

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [M] est propriétaire du lot n°5 au sein de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2] [Localité 11] ([Localité 9].

Estimant que M. [U] [M] ne s’était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS ARTEMIO mis en demeure M. [U] [M] de s’acquitter des sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a fait assigner M. [U] [M] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1513,12 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2024 au 1er avril 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2023,

—  402 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile portant actualisation de la dette à la somme de 660,61 euros.

A cette audience, M. [U] [M] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués aux produits par les parties si celles-ci n’ont pas été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats :

— le relevé de propriété

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 31 mai 2021, 7 avril 2022, 10 juillet 2023, 26 juillet 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 1er juillet 2024 au 20 octobre 2025,

— la mise en demeure du 17 novembre 2023,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que M. [U] [M] ne reste plus devoir aucune somme au titre des charges de copropriété objet de l’assignation délivrée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 660,61 euros après actualisation des charges de copropriété dues correspondant à :

répartition de charges exercice 2024 : 550,29 euros,

appel de fonds du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 : 269,10 euros,

appel de fonds complémentaires budget du 20 octobre 2025 : 59 euros.

Toutefois, il n’est pas rapporté le justificatif de ce que cette nouvelle demande a été portée à la connaissance du défendeur en l’absence de signification des conclusions actualisées et des pièces n°49 à 55 par la voie d’un commissaire de justice avant l’audience. Ou de notification par lettre recommandée avec accusé de réception Le justificatif produit mentionnant qu’une lettre recommandée a été distribuée le 8 décembre 2025, soit le jour de l’audience ne permet pas de constater que le contradictoire a été respecté.

Dès lors, en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande de condamnation de la somme de 660,61 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

— Sur les frais des lettres de relance et de transmission dossier avocat pour la période du 20 octobre 2020 au 23 août 2021

Il résulte du jugement du 6 juillet 2020 que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] avait pour syndic en 2020le cabinet RICHTER GROUPE IMMO.

En l’absence de production au débat des lettres de relance, d’une mise en demeure préalable, du contrat de syndic du cabinet RICHTER GROUPE IMMO ces frais ne sont pas justifiés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sera débouté de cette demande

— Sur les autres frais de mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit la mise en demeure du 17 novembre 2023 et la lettre de relance du 26 janvier 2024.

Il est prévu par le contrat de syndic un coût de 30 euros à la charge du copropriétaire pour ce type de prestations. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 30 euros X 2 = 60 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort des jugements des 17 mars 2015 et 6 juillet 2020 que M. [U] [M] a déjà contraint le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à saisir le tribunal à deux reprises afin d’obtenir le paiement des charges de copropriété, que M. [M] attend d’être assigné devant le Tribunal pour régler son arriéré de charges, que dans la présente procédure il a également effectué un règlement après avoir été assigné et n’est toujours pas à jour des sommes dues.

La carence de M. [U] [M] à payer les charges a causé et cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [U] [M] devra verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé [Adresse 3]), pris en la personne de son syndic, de sa demande actualisée de condamnation de la somme de 660,61euros au titre des charges de copropriété en l’absence de respect du principe du contradictoire ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [M] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge