Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00219

TJ Grenoble 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté l'existence d'une créance locative et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour la période suivant la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure
La cour a ordonné le remboursement des dépens au bailleur, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00219
Numéro(s) :	25/00219
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00219 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIEK

AFFAIRE : [Z] C/ [U], [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [Z], demeurant 7 rue du Cornillon – 38120 SAINT EGREVE

comparant en personne

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [X] [U], demeurant 5 Rue Alfred de Musset – 1er étage – Appart 14 – 38000 GRENOBLE

non comparant

Madame [H] [N]

née le 15 Juillet 1977 au MAROC, demeurant 81 Avenue Anatole France – 38600 FONTAINE

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 1er Avril 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu le demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2019, Monsieur [B] [Z] a donné à bail à Monsieur [X] [U] un logement à usage d’habitation situé 5 rue Alfred de Musset – 38000 Grenoble.

Madame [H] [N] s’est portée caution solidaire par acte en date du 27 décembre 2018.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 et 22 janvier 2025, Monsieur [B] [Z] a assigné Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [X] [U] ainsi que tout occupant de son chef,Condamner solidairement le locataire et sa caution à lui payer :La somme de 2.435,60 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 1000 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril 2025, Monsieur [B] [Z] actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 à la somme de 3.339 euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais.

Bien que régulièrement assignés par acte à domicile, les défendeurs n’ont pas comparu. Monsieur [X] [U] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 20 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 24 janvier 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 8 novembre 2024 pour la somme de 1.389 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du mois de novembre 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 22 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 8 janvier 2025. Il y’a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3.339 euros. La solidarité est prévue au contrat de bail. Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] sera donc solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 8 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 8 novembre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à Monsieur [B] [Z]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 8 janvier 2025,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [U] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à 5 rue Alfred de Musset – 38000 Grenoble,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] à payer à Monsieur [B] [Z], la somme de 3.339 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] à payer à Monsieur [B] [Z] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme 300 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [H] [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 8 novembre 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection