TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/03934 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2UR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. AMJE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [E] [N] (Gérant) muni d’un extrait KBis

DÉFENDEUR :

Madame [X] [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025, puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2024, la SCI AMJE a donné en location à Madame [X] [J] un local à usage d’habitation de type F3 situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 530,00 euros outre 20,00 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la SCI AMJE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2024 à Madame [X] [J], pour un montant en principal de 1.100,00 euros correspondant aux loyers et charges des mois d’avril et mai 2024.

Le bailleur SCI AMJE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 13 juin 2024.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement de payer, la SCI AMJE a donc, par acte d’huissier de justice du 21 août 2024, fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire (articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [X] [J] et celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe actuellement au [Adresse 2], avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est ;Condamner Madame [X] [J] à payer la somme principale de 2.200,00 euros au titre des loyers et charges impayés à ce jour (article 1134 du code civil), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement (article 1153 du code civil) ;Condamner Madame [X] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation (article 1134 du code civil) laquelle correspondra au montant du loyer et charges majoré des augmentations légales en vigueur, et dont le montant sera calculé à compter du jour de la résiliation du contrat de location et jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner Madame [X] [J] à payer la somme de 400,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [X] [J] au paiement des frais et dépens de l’instance (article 696 du CPC) ;Prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir (article 515 du CPC).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 août 2024.

A l’audience du 11 février 2025, la SCI AMJE – représentée par Monsieur [N] [E] en sa qualité de gérant associé – a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance en indiquant que la dette locative actualisée s’élève -hors frais de procédure- à 5.500,00 € correspondant aux échéances impayées du 1er avril 2024 au 5 janvier 2025, a ajouté ensuite que la locataire en place ne justifiait pas d’une assurance « risques locatifs » depuis avril 2024, puis, en l’absence de la défenderesse, la SCI AMJE a déposé son dossier.

Bien que régulièrement citée à l’étude, Madame [X] [J] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience faisant état de la parfaite carence de Madame [X] [J] suite aux démarches du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025, puis au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI AMJE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, force est de relever que le bail conclu le 3 janvier 2024 contient une clause résolutoire dans les 6 semaines (en page 4 du contrat) en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 1.100,00 euros.

Madame [X] [J] avait donc jusqu’au mercredi 24 juillet 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 1.100,00 euros, et le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’expulsion de Madame [X] [J] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Il sera -à toutes fins- rappelé, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qu’il est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [X] [J] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juillet 2024 et, à compter du 25 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire la SCI AMJE qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SCI AMJE produit un décompte établi à la date du 8 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) démontrant que Madame [X] [J] reste devoir la somme de 5.500,00 euros au titre de sa dette locative arriérée.

Absente à l’audience, Madame [X] [J] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Madame [X] [J] sera en conséquence condamnée à verser à la SCI AMJE la somme de 5.500,00 euros, au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [X] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Madame [X] [J] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celle-ci absente à l’audience, n’ayant formulé par conséquent aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SCI AMJE, et en l’absence d’élément d’information sur la situation sociale et financière de Madame [X] [J], cette dernière sera condamnée à verser à la SCI AMJE la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 3 janvier 2024 entre la SCI AMJE et Madame [X] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AMJE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

RAPPELLE que s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à la SCI AMJE la somme de 5.500,00 euros, au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation impayés (échéance de février 2025 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à la SCI AMJE, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé -équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- à compter du 1er mars 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à la SCI AMJE, une indemnité de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [J] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection, et par la greffiére.

La Greffière, Le Juge,