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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00009 – N° Portalis DB22-W-B7I-SV7W

JUGEMENT

DU : 05 Septembre 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

DEFENDEURS :

[W] [T], [Y] [X]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS

substitué par Maître Caroline COURBRON TCHOULEV

ET :

DEFENDEURS :

M. [W] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

non comparant

Mme [Y] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Maeva MICHEL, avocate au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte distinct sous seing privé en date du 20 août 2021, la société SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 715,66 euros, et 91 euros de provisions sur charges pour l’appartement, et un loyer mensuel de 50,05 euros et 5 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 924,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 851,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés pour l’appartement.

Par notification électronique du 13 juin 2024 la société SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 993,37 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour l’appartement,la somme de 1 046,40 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de 924,38 euros et de la date de la délivrance de la présente assignation, pour l’emplacement de stationnement,des indemnités d’occupation mensuelles égales au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation des baux jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX,ordonner la capitalisation des intérêts,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 19 décembre 2024.

Appelée à l’audience du 7 février 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 20 juin 2025.

À l’audience du 20 juin 2025, la société SOLINTER ACTIFS 1, représentée, maintient ses demandes développées dans ses conclusions visées à l’audience, et actualise sa créance à la somme de 4 131,69 euros pour l’appartement et 1 241,99 euros pour l’emplacement de stationnement, arrêtée au 12 juin 2025, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X], représentés, ne contestent pas le principe de la dette mais contestent la régularisation de charges pour 2022 pour laquelle ils souhaitent avoir des justificatifs. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros, ou 158 euros, suivant les conclusions, par mois en plus des loyers en fonction des justificatifs produits sur la régularisation de charges, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 juillet 2025, la société SOLINTER ACTIFS 1 a transmis un décompte actualisé à la somme de 5 279,03 euros pour l’appartement et un décompte actualisé à la somme de 1 416,29 euros pour l’emplacement de stationnement, sur lesquels Monsieur [W] [T] a réagi par courriel adressé de façon contradictoire le 2 juillet 2025 puis le 18 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 20 août 2021, des commandements de payer délivrés le 4 juin 2024 et des décomptes de la créance actualisés au 1er juillet 2025 que la société SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] font valoir qu’une régularisation des charges 2022 a été faite sans qu’elle n’ait été justifiée par le bailleur. Ce dernier verse aux débats le justificatif de la régularisation réalisée pour un montant de l 798,52 euros, à savoir le compte individuel de charges locatives effectué par nature de charge et par mode de répartition comme le prévoit la loi de 1989 susvisée, et dont il ressort que le solde restant à devoir pour l’exercice 2022 est de 706,52 euros. Le bailleur produit également le relevé général des dépenses pour l’exercice comptable de l’année 2022.

C’est donc à bon droit que cette somme a été intégrée dans le décompte de la créance.

Il convient cependant de déduire des décomptes présentés la somme de 204,99 euros pour l’appartement et 110,89 euros pour l’emplacement de stationnement, imputées pour des frais.

Conformément à chaque contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 5 074,04 euros, au titre des sommes dues pour l’appartement au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juin 2024 sur la somme de 1 851,70 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 305,40 euros, au titre des sommes dues pour l’emplacement de stationnement au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 924,38 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Celui concernant l’emplacement de stationnement prévoit les mêmes dispositions sauf à préciser un délai d’un mois.

Des commandements de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 30 avril 2024 pour l’emplacement de stationnement et 4 juin 2024 pour l’appartement.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai d’un ou deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l''article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, soit le 30 juin 2024 à 24 heures pour l’emplacement de stationnement et 4 août 2024 pour l’appartement et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 20 août 2021 à compter des 1er juillet 2024 pour l’emplacement de stationnement et 5 août 2024 pour l’appartement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Madame [Y] [X] perçoit des allocations familiales à hauteur de 844,65 euros par mois, en ce inclus l’allocation de logement qui a repris depuis mars 2025, outre l’allocation d’aide de retour à l’emploi à hauteur de 1 000 euros en moyenne par mois. Monsieur [W] [T] perçoit également l’allocation d’aide de retour à l’emploi à hauteur de 924,38 euros par mois. le couple a déposé un dossier de surendettement qui a été juge recevable et orienté vers des mesures imposées le 3 février 2025.

Il ressort néanmoins des éléments communiqués que le couple n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, ces derniers ayant effectué un versement de 300 euros, uniquement pour l’appartement, avant la date de l’audience, et que la dette est importante.

En outre, la société SOLINTER ACTIFS 1 est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne pourra pas être fait droit à la demande de délai et il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis les 1er juillet 2024 et 5 août 2024, Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] sont occupants sans droit ni titre depuis ces dates. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de ces dates, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si chaque bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à son paiement à compter des 1er juillet 2024 et 5 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément auxdits baux, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de saisine de la CCAPEX, lesquels dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 août 2021 entre la société SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er juillet 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 août 2021 entre la société SOLINTER ACTIFS 1 d’une part, et Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 août 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à compter du 1er juillet 2024 pour l’emplacement de stationnement et 5 août 2024 pour l’appartement, dates de la résiliation de chaque bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si ledit bail s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 1 305,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour l’emplacement de stationnement arrêtés au 1er juillet 2025 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 924,38 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 5 074,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour l’appartement arrêtés au 1er juillet 2025 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 1 851,70 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 les indemnités d’occupation mensuelles à compter du 1er juillet 2025, échéance d’août, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] à payer à la société SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [Y] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 4 juin 2024, et le coût de la saisine de la CCAPEX, lesquels dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG