TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03215 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y77I

N° de MINUTE : 25/1154

DEMANDEUR

SCI DE LA [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0286

C/

DEFENDEUR

L’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 août 2017, la SCI DE LA VILLETTE a conclu avec l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE un bail dérogatoire sur le fondement de l’article L. 145-5 du code de commerce pour une durée de 23 mois à compter du 1er septembre 2017 et jusqu’au 31 juillet 2019, sans possibilité de tacite reconduction, portant sur les locaux situés lot 7002 local n°1, [Adresse 6] et moyennant un loyer annuel de 27 000 euros en principal payable par trimestre les 1er octobre, janvier, avril et juillet de chaque année.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la SCI DE LA [Adresse 7] a signifié à l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 127 200 euros au titre des loyers du 3ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023 suivant tableau de décompte du 27 avril 2023 annexé au commandement.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la SCI DE LA [Adresse 7] a assigné l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal de :

— à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 31 août 2017 à compter du 1er juillet 2023 ;

— en tout état de cause :

* ordonner l’expulsion de L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE ainsi que de tous occupants et biens de son chef desdits locaux avec le concours de la force publique si besoin ;

* ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

* condamner L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 13 500 euros charges en sus à compter du 1er juillet 2023, majorée des intérêts de retard aux taux légal à compter de l’exigibilité jusqu’à la libération complète des locaux et remise des clefs ;

* condamner L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE au paiement de la somme de 151 050 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque terme ;

* condamner L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

— condamner L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer au 12 mai 2023.

L’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre de ce code relatif au bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans et à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions de ce chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Ce même article ajoute que si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre relatif au bail commercial.

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en application de cet article, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leur demande.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 7] reconnaît dans son assignation que le bail dérogatoire qu’elle a conclu avec l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE par acte sous signature privée du 31 août 2017 s’est prolongé après son expiration, que cette association est toujours dans les lieux et elle sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, c’est-à-dire selon le statut des baux commerciaux prévu par le code de commerce.

Le bail conclu le 31 août 2017 entre la SCI DE LA [Adresse 7] et l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE prévoit une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la SCI DE LA [Adresse 7] a signifié à l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 127 200 euros au titre des loyers du 3ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023 suivant tableau de décompte du 27 avril 2023 annexé au commandement.

La SCI DE LA [Adresse 7] verse aux débats un tableau de décompte qu’elle a établi (pièce demandeur n°4), daté du 29 avril 2024, portant sur les loyers du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024, mais ne comportant aucune date concernant l’exigibilité de ces loyers.

Ce tableau de décompte n’est corroboré par aucune pièce comptable telle que le grand livre de la SCI DE LA [Adresse 7] sur la même période.

En conséquence, la SCI DE LA [Adresse 7] ne rapporte la preuve de la situation de la dette locative à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2023, soit au 12 juin 2023.

Dès lors, la SCI DE LA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion subséquente.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 1er juillet 2023

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en application de cet article, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leur demande.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 7] se limite à justifier sa demande de résiliation judiciaire en faisant valoir un « défaut manifeste de paiement de ses loyers par l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE ».

La SCI DE LA [Adresse 7] ne produit pour seul élément de preuve à l’appui de cette affirmation qu’un tableau de décompte qu’elle a établi (pièce demandeur n°4), daté du 29 avril 2024, portant sur les loyers du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024, mais ne comportant aucune date concernant l’exigibilité de ces loyers.

Ce tableau de décompte n’est corroboré par aucune pièce comptable telle que le grand livre de la SCI DE LA [Adresse 7] sur la même période.

En outre, la SCI DE LA [Adresse 7] ne produit aucune pièce établissant la réalité d’une dette locative à la date du 1er juillet 2023 de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors, la SCI DE LA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail qu’elle a conclu le 31 août 2017 avec l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE.

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en application de cet article, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leur demande.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 7] se limite à produire à l’appui de sa demande un tableau de décompte qu’elle a établi (pièce demandeur n°4), daté du 29 avril 2024, portant sur les loyers du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2024, mais ne comportant aucune date concernant l’exigibilité de ces loyers.

Ce tableau de décompte n’est corroboré par aucune pièce comptable telle que le grand livre de la SCI DE LA [Adresse 7] sur la même période.

Au surplus, la SCI DE LA [Adresse 7] a conclu le bail dérogatoire du 31 août 2017 avec L’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE et non L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE contre laquelle elle formule ses demandes dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la SCI DE LA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande d’arriéré de loyers à l’encontre de L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en application de cet article, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leur demande.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 7] ne produit aucune pièce de nature à rapporter la preuve de la réalité et du quantum du préjudice qu’elle allègue, celle de la faute de L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE, qui n’est pas partie à la présente instance et celle du lien de causalité entre cette faute et son préjudice.

En conséquence, la SCI DE LA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 7] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de débouter la SCI DE LA [Adresse 7], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI DE LA [Adresse 7] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail qu’elle a conclu le 31 août 2017 avec l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE et de sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboute la SCI DE LA [Adresse 7] de sa demande de résiliation judiciaire du bail qu’elle a conclu le 31 août 2017 avec l’ASSOCIATION DE L’AMITIE CHINOISE EN FRANCE et de sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboute la SCI DE LA [Adresse 7] de sa demande au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 1er trimestre 2024 inclus à l’encontre de L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE  ;

Déboute la SCI DE LA [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de L’ASSOCIATION CHINOISE DE L’AMITIE EN FRANCE ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la SCI DE LA [Adresse 7] aux dépens ;

Déboute la SCI DE LA [Adresse 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART