4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00296 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MI2Z

AFFAIRE : [M] C/ [J], [S]

Le : 15 Mai 2025

Copie exécutoire

à :Maître Géraldine CAVAILLES

Copie certifiée conforme aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 MAI 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [M]

né le 20 Janvier 1953 à [Localité 5] (ISERE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [V] [J]

né le 29 Décembre 2000 à PAKISTAN, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [O] [S] en qualité de caution

né le 01 Juillet 1978 à [Localité 6] (ISERE), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 9 juillet 2021, M. [Y] [M] (le bailleur) a donné à bail à M. [V] [J] (le locataire) un logement situé à [Adresse 2]. Un colocataire avait également signé le bail qui a donné son congé le 7 janvier 2024.

M. [O] [S] s’est engagé en qualité de caution le même jour.

Par actes d’huissier des 10 et 22 janvier 2025, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [V] [J] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [V] [J] et M. [O] [S] en qualité de caution à payer :

— la somme de 3 149,74 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 24 décembre 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [V] [J] et M. [O] [S] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s’est pas rendu pas à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 18 mars 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mars 2025 à la somme de 5 253,43 euros.

A la même audience, M. [V] [J] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer depuis le départ en janvier 2024 de son colocataire et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 200,00 euros. M. [O] [S] en qualité de caution a expliqué qu’il est l’employeur et va l’aider à régulariser la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 10 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 10 janvier 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans , les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [V] [J] le 13 septembre 2024 pour la somme de 2477,38 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 11 septembre 2024.

Ce commandement avec sommation a été dénoncé à la caution le 20 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 13 novembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 14 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 253,43 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de M. [V] [J] ne permet pas le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris. La demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [V] [J] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de M. [V] [J] malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [V] [J] et M. [O] [S] en qualité de caution, à compter de la résiliation du bail en date du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [V] [J] et M. [O] [S].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 novembre 2024,

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [V] [J] et M. [O] [S],

FIXONS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel solidairement, M. [V] [J] et M. [O] [S] à payer à M. [Y] [M], la somme de 5 253,43 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 mars 2025 (mois de mars compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISONS M. [Y] [M] à procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2],

CONDAMNONS, à titre provisionnel solidairement, M. [V] [J] et M. [O] [S] en qualité de caution à payer à M. [Y] [M] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS in solidum M. [V] [J] et M. [O] [S] à payer à M. [Y] [M] la somme de 600,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS in solidum M. [V] [J] et M. [O] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 septembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN