4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01328 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MR4U

AFFAIRE : S.C.I. LE PETIT TURENNE C/ [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SCI LE PETIT TURENNE, SCI dont le siège social est sis 405 Chemin de la Combe Guillon – 38470 TECHE

représentée par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [D]

né le 19 Octobre 1983 à OULLINS (RHONE), demeurant 11 Bis Rue de Turenne – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE:

Par contrat de bail en date du 11 septembre 2024 consenti par la société civile immobilière LE PETIT TURENNE (ci-après dénommée « la SCI LE PETIT TURENNE»), Monsieur [O] [D] a pris en location un logement situé à Etage 1, 11 Bis Rue de Turenne 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 565 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 juillet 2025 délivré à personne, la SCI LE PETIT TURENNE a fait assigner en référé Monsieur [O] [D] à l’audience du 07 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

Constater que par l’effet du commandement de payer en date du resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 02 juin 2025, et que Monsieur [O] [D] occupe depuis cette date sans droit ni titre ;En conséquence, constater la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [O] [D] à payer à la SCI LE PETIT TURENNE la somme provisionnelle de 4 896,38 euros à valoir sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer jusqu’à son complet délaissement des lieux ;Condamner Monsieur [O] [D] à payer à la SCI LE PETIT TURENNE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [O] [D] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A cette audience, la SCI LE PETIT TURENNE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025 à la somme de 7 286,57 euros. Elle précise que le loyer résiduel s’élève à la somme de 600,88 euros et que le locataire ne règle pas le loyer depuis son entrée dans les lieux. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par le locataire.

Monsieur [O] [D] comparaît en personne. Il déclare qu’il est à la recherche d’un emploi et qu’il perçoit la somme de 1 033 euros au titre de l’allocation adulte handicapé et de 300 euros au titre de l’allocation logement. Il reconnaît la dette locative et déclare qu’il a dans le passé réglé deux loyers au bailleur. Il indique qu’il a réglé par virement du 7 octobre 2025 la somme 595 euros au bailleur. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler l’arriéré locatif à hauteur de 200 euros par mois.

Monsieur [O] [D] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [O] [D] comparaît en personne.

Il sera par conséquent statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 04 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 08 juillet 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’avis n° 15007 P+B rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que les contrats de baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ci-dessus mentionnée soit après le 29 juillet 2023 doivent recevoir application du délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 18 avril 2025 pour la somme de 3 527,36 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 17 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 30 mai 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, une dette locative au 29 septembre 2025, hors frais de procédure, d’un montant de 7 107,55 euros (mois de octobre 2025 compris) au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [O] [D], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [O] [D] qui a repris le paiement du loyer en réglant la somme de 595 euros au bailleur le 7 octobre 2025, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 200 euros par mois.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [O] [D].

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et aux propositions de règlement de Monsieur [O] [D], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SCI LE PETIT TURENNE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [D], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [O] [D] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la SCI LE PETIT TURENNE à titre provisionnel, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [O] [D] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties concernant le logement sis Etage 1, 11 Bis Rue de Turenne 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 30 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à payer à la SCI LE PETIT TURENNE, la somme provisionnelle de 7 107,55 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025 (mois de octobre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 200 € chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré, restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sis Etage 1, 11 Bis Rue de Turenne 38000 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LE PETIT TURENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [D] soit condamné à verser à titre provisionnel à la SCI LE PETIT TURENNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour le logement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,