REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01037 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MOSB

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 3] C/ [T] née [D]

Le : 16 Octobre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Madame [I] [T] née [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 16 OCTOBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1],

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [T] née [D], demeurant [Adresse 2]

comparante à l’audience du 10 juillet 2025.

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 13 Juin 2025 pour l’audience des référés du 10 Juillet 2025 ;

Vu le renvoi au 11 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 11 Septembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Octobre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [D], épouse [T], est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 6].

Par courrier recommandé du 28 avril 2025, délivré le 30 avril 2025 (précédé de plusieurs mises en demeure), le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de payer la somme de 4 267,30 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours, portant ainsi le montant dû à 6 012,90 € au 1er décembre 2025.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, Foncia Alpes Dauphiné, a fait assigner Mme [I] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :

—  6 411,41 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, avec capitalisation des intérêts,

—  800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Assignée par acte délivré à sa personne, Mme [I] [T], qui a bénéficié d’un délai suffisant, a comparu et a sollicité des délais de paiement.

L’affaire a été renvoyée au 11 septembre 2025. A cette date le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’il a reçu trois versements de 300 € chacun, qu’il maintient sa demande en paiement sous déduction de la somme de 900 € (soit 5 511,41 €) et qu’il s’oppose aux délais de paiement sollicités. Dans l’hypothèse où les délais seraient accordés, il demande qu’ils soient limités à 12 mois avec paiement régulier des charges courantes.

Mme [I] [T] demande des délais de paiement en proposant de payer une somme globale de 400 € par mois incluant les charges courantes (207 € par mois) et le surplus pour résorber l’arriéré (193 € par mois). Elle fait valoir des difficultés financières consécutives au non paiement des loyers par ses locataires et à son récent licenciement, et précise avoir plusieurs emprunts en cours. Elle demande également que les frais comptés à son débit par le syndicat des copropriétaires soient effacés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale en paiement des charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le relevé de propriété de Mme [I] [T] établissant qu’elle est propriétaire du lot 105 de l’immeuble,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— une mise en demeure datée du 15 février 2024 pour une somme de 1 863,23 €, sans justificatif de sa forme recommandée, une « 2ème relance » par courrier simple du 1er mars 2024, pour 2 127,50 €, un commandement de payer délivré le 28 janvier 2025 (dépôt à l’étude) pour 3 888,85 €, précédé d’un procès-verbal de recherches fructueuses du 17 janvier 2025,

— une mise en demeure par courrier recommandé du 28 avril 2025, distribuée le 30 avril 2025,

— un extrait de compte arrêté au 1er décembre 2025, comprenant les provisions exigibles jusqu’à cette date, faisant apparaître un montant dû de 6 411,41 € dont le syndicat précise qu’il faut déduire 900 € payés par la défenderesse depuis l’introduction de l’instance,

— le contrat de syndic.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2024 et 2025, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire. Ces frais ne constituent pas des charges de copropriété.

En l’espèce, le relevé de compte de copropriétaire de Mme [I] [T] fait apparaître les frais suivants pour un total de 1 172,50 € :

— mise en demeure du 15 février 2024 (54 €) et relance du 1er mars 2024 (44 €),

— constitution du dossier transmis à l’huissier du 9 janvier 2025 (398,51 €),

— honoraires « CDT SEDLEX » du 7 février 2025 (277,48 €)

— constitution du dossier transmis à l’avocat du 29 avril 2025 (398,51 €).

Il résulte de l’examen des pièces produites que :

— les commandements de payer des 17 et 28 janvier 2025 sont justifiés, mais uniquement pour leur coût figurant sur les actes de 60,31 € et 101,74 € soit 162,05€, en l’absence de tout autre justificatif,

— en considération de ces actes, la mise en demeure du 28 avril 2025 n’apparaît pas nécessaire (son coût n’est d’ailleurs pas demandé), tandis que le recommandé du 15 février 2024 n’est pas justifié et que la « 2ème relance » du 1er mars 2024 n’apparaît pas nécessaire, ces deux derniers courriers n’ayant pas été suivis de poursuites. Les sommes de 54 € et 44 € correspondantes seront donc écartées des frais nécessaires,

— le contrat de syndic prévoit que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (commissaire de justice puis avocat) n’est facturée qu’en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce, le dossier de Mme [I] [T] ne présentant pas de caractère particulier. La somme de 398,51 € x 2 = 797,02 € sera donc écartée des frais nécessaires, étant rappelé que ces frais sont en outre pris en compte au titre de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aussi, il convient de retenir, au titre des frais nécessaires déjà engagés par le syndicat des copropriétaires et non compris dans les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 162,05 €.

Pour le surplus, les charges impayées et devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’élèvent aux sommes de :

— charges impayées au jour de l’assignation :

4 884,01 € – 1 172,50 € = 3 711,51 €

— provisions devenues exigibles du 1er juin au 1er décembre 2025 :

(7 x 207,84 €) + (7 x 10,36 €) = 1 527,40 €

— à déduire versements – 900,00 €

— total exigible 4 338,91 €

Dans ces conditions, Mme [I] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 4 338,91 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles (exercice 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, et de la somme de 162,05 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le tout avec capitalisation des intérêts par année entière dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil.

2. Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, compte tenu des propositions de règlement formulées par Mme [I] [T] qui n’apparaît pas être de mauvaise foi et qui invoque des difficultés financières et personnelles il convient de faire droit à sa demande de délais. Elle sera donc autorisée à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales, la dernière étant augmentée du solde et des intérêts, dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de rappeler que ces délais supposent le paiement, en sus, des charges courantes à leur échéance, faute de quoi les délais accordés seront caducs et les poursuites pourront reprendre pour le tout.

3. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, Foncia Alpes Dauphiné, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Mme [I] [T], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [T], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Mme [I] [T] à lui verser la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [I] [D], épouse [T], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, Foncia Alpes Dauphiné, les sommes de :

—  4 338,91 € au titre de l’arriéré des charges échues et de provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 ;

-162,05 € au titre des frais nécessaires déjà exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juin 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Autorise Mme [I] [D], épouse [T], à s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels d’un montant de 190 € en sus des charges courantes, le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et le dernier étant augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance ou de paiement à échéance des charges courantes durant les délais accordés, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité, et les poursuites pourront reprendre pour le tout ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, Foncia Alpes Dauphiné, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Mme [I] [D], épouse [T], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, Foncia Alpes Dauphiné, la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [D], épouse [T], aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE