MINUTE N° : 25/00434

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/04879 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J3KJ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

ET :

S.C.I. JB

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE VILLA [Adresse 3], sis [Adresse 4]

représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 307 213 249 dont le siège social est [Adresse 5],

Non comparant représenté par M^e POUBEL, substituant M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS – 45 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. JB, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le N° 804 276 046 dont le siège est sis [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JB est propriétaire des lots n°301, n°302, n°813, n°814, n°851 et n°1202 dans l’immeuble situé lieudit "[Adresse 7]« et »[Adresse 8]" à AMBOISE (37).

Le 26 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI JB devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1543,11 € au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2025 (postérieures au 20 juin 2023), appel du 3ème trimestre 2025 inclus ;la somme de 128,11 € au titre des frais de mise en demeure ; la somme de 700,00 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 1000,00 € à titre de dommages et intérêts ;avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 1er septembre 2025 la somme de 1543,11 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI JB, régulièrement citée par remise de à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 397,87

Frais/diligences sollicitées 972,18

Autre-Intérêts 1,24

TOTAL 2 371,29

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI JB n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er septembre 2025 à hauteur de la somme de 1397,87 €.

La lettre de mise en demeure du 6 mai 2024 présentée le 17 mai 2024 (pièce n°7) puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. Les intérêts de 1,24 € imputés ne sont pas fondés contractuellement, il y a lieu de retirer cette somme. Les frais de mainlevée d’hypothèque et de commandement de payer (144 € + 43,18 €) seront examinés au titre des frais de recouvrement.

La SCI JB sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1397,87 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure ;

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité n’est pas justifiée pusique sont visés :

— les frais de mainlevée d’hypothèque relèvent potentiellement des titres exécutoires antérieurs et ne sauraient dès lors être facturés au titre de la présente instance ;

— des frais de 43,18 € en septembre 2024 or le commandement de payer versé aux débats est de juillet 2024 et porte sur la somme de 45,09 € et dès lors ne correspond pas.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

***

Les demandes au titre des frais de recouvrement sollicitées par le demandeur seront donc rejetées.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décisions du tribunal judiciaire des 17 mai 2022 et 7 mai 2024), la SCI JB a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500,00 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI JB sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI JB à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" la somme de

1.397,87 € (MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au1er septembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" tendant au paiement des intérêts, des frais de mise en demeure, des frais de commissaire de justice, d’hypothèque et des diligences exceptionnelles ;

Condamne la SCI JB à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI JB aux dépens ;

Condamne la SCI JB à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. FLAMAND C. BELOUARD