Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 6 novembre 2025, n° 25/01132

TJ Grenoble 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges par les copropriétaires
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que les copropriétaires n'avaient pas acquitté les charges dues, rendant leur paiement exigible.
Rejeté
Résistance abusive des copropriétaires
La cour a estimé que le syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice indépendant du retard en paiement ni la mauvaise foi des défendeurs.
Accepté
Dépenses engagées par le syndicat pour le recouvrement
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à verser une somme au titre des frais de justice engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 6 nov. 2025, n° 25/01132
Numéro(s) :	25/01132
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROGUET
Cabinet(s) :	SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLA
Parties :	son syndic l' agence, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier ZODIAQUE N4 AN4 situé [ Adresse 3 ] c/ Z

Texte intégral

REFERES

DOSSIER :N° RG 25/01132 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MPQH

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier ZODIAQUE N4 AN4 situé [Localité 4] représenté par son syndic l’agence C/ [Z], [Z]

Le : 06 Novembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [L] [Z]

Madame [K] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 06 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ZODIAQUE N4 AN4 situé [Adresse 3] représenté par son syndic l’agence, SAS FONCIA AGDA [Adresse 5]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 23 Juin 2025 pour l’audience des référés du 17 Juillet 2025 ;

Vu l’ordonnance de réouverture des débats du 24 juillet 2025 pour l’audience du 25 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 25 Septembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 06 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4 situé [Adresse 1] à [Localité 6].

A la date du 26 avril 2025, ils ont été mis en demeure d’acquitter la somme de 8 087,10 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4 représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AGDA, a fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, solidairement en paiement des sommes de :

—  3 115,43 € représentant l’arriéré de charges (1 783,92 €) et les provisions devenues exigibles (provisions 7 à 12 et 32 à 36), avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025 et capitalisation des intérêts ;

—  5 000 € pour résistance abusive ;

—  900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualité.

La réouverture des débats a été ordonnée par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 24 juillet 2025, invitant les parties « à formuler toutes observations utiles et à produire les documents permettant de justifier d’un décompte actualisé et daté ».

A l’audience du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires produit un décompte actualisé au 1er octobre 2025 sans modification de ses demandes initiales.

Assignés par remise des actes à personne, Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z], qui ont bénéficié d’un délai suffisant, n’ont pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 10 octobre 2024 (n° RG 24/01534) condamnant solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 911,31 € au titre de l’arriéré de charges et des provisions devenues exigibles au 22 mai 2024,

— Le contrat de syndic,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mai 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2021, modification du budget prévisionnel 2022, vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et vote concernant la réalisation de travaux de réfection de l’escalier extérieur,

— La mise en demeure du 22 avril 2025, présentée et distribuée le 26 avril 2025,

— La situation de compte au 18 avril 2025,

— Un état de la dette au 1er juin 2025,

— Un nouvel extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025, sans modification de la demande initiale en l’absence de comparution des défendeurs,

— Le relevé de propriété.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024 et 2025), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie seulement de l’envoi de la mise en demeure du 22 avril 2025, étant toutefois ajouté que le coût qui y est associé sous l’intitulé " SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLA – CNTX SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES COP ZODIAQUE n4 AN4/[Z] – 15/05/2025 " d’un montant de 60 € sera ramenée à la somme de 54 € conformément à l’article 9.1 du contrat de syndic produit.

Par ailleurs, l’ensemble des frais débités antérieurement à cette mise en demeure du 22 avril 2025 figurant sur le décompte arrêté au 1er juin 2025 pour un total de 360 € ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc la somme totale de 366 € (06 € + 360 €) qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 417,92 € au titre de l’arriéré de charges échues au 1er juin 2025 et 1 331,51 € au titre des provisions de l’exercice 2025 devenues exigibles (provisions n° 7 à 12 = 6 x 175,45 € + cotisations fonds travaux n° 7 à 12 = 6 x 19,46 € + appels provisions sur travaux de réfection de l’escalier extérieur n°32 à 36/36 = 5 x 32,41 €), soit un total de 2 749,43 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2025 et capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4 représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AGDA, qui ne démontre ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z], qui perdent le procès, supporteront les dépens in solidum, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] à lui verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4, représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA, les sommes de :

—  1 417,92 € au titre de l’arriéré de charges échues au 1er juin 2025 et

—  1 331,51 € au titre des provisions de l’exercice 2025 devenues exigibles,

Soit un total de 2 749,43 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4 représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ZODIAQUE N4 AN4 représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [K] [Z] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE