Tribunal Judiciaire de Versailles, 4e chambre, 14 février 2025, n° 22/05580

TJ Versailles 14 février 2025

Arguments

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Rejeté
Non-conformité du système de désenfumage
Le tribunal a jugé que les éléments présentés ne justifiaient pas la demande d'indemnisation pour la réfection du système de désenfumage.
Accepté
Dommages causés par des infiltrations
Le tribunal a constaté que le montant de reprise des désordres avait été fixé par un expert et a ordonné le paiement du reliquat.
Accepté
Dommages liés aux pompes de relevage
Le tribunal a jugé que les désordres étaient de nature décennale et a ordonné le paiement des sommes demandées.
Accepté
Dommages aux sols des balcons
Le tribunal a reconnu le lien de causalité entre les problèmes de nez de balcon et les sols, ordonnant l'indemnisation.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a condamné la SCI aux dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 4e ch., 14 févr. 2025, n° 22/05580
Numéro(s) :	22/05580
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 février 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre BRUGIEREDominique TOURNIER
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA CATTUS c/ S.C.I. LA SOCIÉTÉ LA VILLA CATTUS

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

14 FEVRIER 2025

N° RG 22/05580 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q3MX

Code NAC : 54G

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA CATTUS – [Adresse 2] – [Localité 7],

représenté par son syndic en exercice, la société CABINET SIVAN IMMOBILIER, société à responsabilité limitée unipersonnelle, ayant son siège social [Adresse 6] et [Adresse 3] – [Localité 4], immatriculée au Registre du Commerce de VERSAILLES sous le numéro

494 340 102,

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e François AJE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSE :

S.C.I. LA SOCIÉTÉ LA VILLA CATTUS,

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de POITIERS sous le n°533 031 647,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre BRUGIERE de la SCP TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, avocats plaidant, M^e Danielle ABITAN-BESSIS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à M^e François AJE

Copie certifiée conforme à l’origninal à M^e Danielle ABITAN-BESSIS

délivrée le

ACTE INITIAL du 30 Septembre 2022 reçu au greffe le 11 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Décembre 2024 Monsieur BRIDIER, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile de construction vente LA VILLA CATTUS a assuré la promotion et maîtrise d’ouvrage d’une opération de construction de quinze logements sur un terrain [Adresse 2] à [Localité 7].

Une police dommages ouvrage a été souscrite auprès de la compagnie ELITE, assureur dommages-ouvrage, désormais en liquidation judiciaire.

La réception des travaux est intervenue le 2 avril 2015.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS a procédé à la déclaration de plusieurs désordres au sein de la résidence.

Par exploit d’huissier du 10 juillet 2019, le SDC a assigné devant le juge des référés aux fins d’expertise la SCCV LA VILLA CATTUS, mais également la SARL MOCA, maître d’œuvre, la SMABTP ès qualité d’assureur RCD de RADLE TP (en liquidation), AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de CIMENT OCR FRANCE, la MAAF ès qualité d’assureur de JC CHAUFFAGE et BONGIORNO et la compagnie ELITE INSURANCE.

Par ordonnance du juge des référés du 7 novembre 2019, Madame [C] a été désignée à titre d’expert. Elle a déposé son rapport le 27 janvier 2022.

Par exploit d’huissier du 30 septembre 2022, la SDC a assigné au fond la SCI LA VILLA CATTUS aux fins d’indemnisation.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voix électronique le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS (le SDC) demande au tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil, de

— Condamner la société LA VILLA CATTUS au paiement des sommes suivantes :

1.346,40 euros TTC de réfection du système de désenfumage en principal, majoré des intérêts légaux à compter du 26 novembre 2021,

2.194,49 euros TTC de reprises des infiltrations dans les salles d’eau en principal, majoré intérêts légaux depuis le 10 juillet 2019, date de la demande en référé,

27.555,96 euros TTC pour la réparation des défauts des pompes de relevage et l’obstruction du réseau, en principal, majoré intérêts légaux depuis le 10 juillet 2019, date de la demande en référé,

3.746,33 euros T.T.C de reprise des nez de balcons, en principal, valeur BT 01 de février 2019, à actualiser en fonction des variations de cet indice BT01 au jour du jugement à intervenir,

— Débouter la société LA VILLA CATTUS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société LA VILLA CATTUS au paiement de la somme de 5.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise.

La société civile de construction vente LA VILLA CATTUS (la SCI) sollicite quant à elle du tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil de :

— Juger que la matérialité des désordres allégués n’a pas été établie par l’expert judiciaire,

— Juger de l’indemnisation intégrale déjà versée au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Villa Cattus, par l’intermédiaire de son syndic de l’époque, la société A2BCD, pour la reprise des nez de balcon, suivant devis [K] pour un montant de 3.585 € HT,

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Villa Cattus représenté par son syndic, de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société LA VILLA CATTUS,

— Condamner le syndicat à lui payer le montant de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

****

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 27 février 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience tenue en juge unique le 13 décembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité :

Le SDC se fonde sur les dispositions de l’article 1792 du code civil. Il soulève 4 désordres. Il rappelle que la preuve s’effectue par tout moyen, que l’expert ne pouvait constater une situation réparée, hors précisément cette réparation impliquant donc un dommage préexistant et fait valoir que le promoteur n’aurait pas manqué de faire grief si la situation avait été laissée en l’état, et les immatériels ainsi croissant. A titre subsidiaire, le SDC considère que ces dommages, dits intermédiaires, engagent la responsabilité du promoteur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

D’une façon générale, la SCI fait valoir que le rapport de Madame [C] est inexploitable dès lors que les travaux modificatifs ont été réalisés antérieurement aux opérations d’expertise judiciaire et qu’en l’absence de constat contradictoire, le syndicat ne démontre pas l’existence des dommages dont il entend obtenir l’indemnisation. Elle ajoute que le conseil de la SMABTP et de son assuré, la société RADLE TP ont dénoncé le 17 janvier 2022 la réalisation des travaux modificatifs avant l’expertise judiciaire, en conséquence desquels la matérialité des désordres allégués ne pourrait jamais être constatée.

La non-conformité du système de désenfumage :

Selon le SDC, ce désordre affecte la sécurité de l’immeuble ce qui rend l’ouvrage dangereux et donc impropre à sa destination. Il rappelle la déclaration de sinistre du 31 mai 2017 et le rapport d’intervention de la société ENERPUR, tous deux versés aux débats. Il soutient que si le rapport d’expertise judiciaire indique que les investigations de la société ENERPUR seraient « sans lien avec le dysfonctionnement annoncé », il s’agit d’une erreur d’inattention puisque l’assignation visait bien, pour ce désordre, des « dysfonctionnements », donc au pluriel, « du système de désenfumage : non-conforme aux règles d’évacuation et d’incendie, s’agissant des skydomes, de l’échelle d’accès, de la barre d’accroche, des blocs autonomes et fixation du système de désenfumage, et infiltrations au niveau du lanterneau. »

La SCI sollicite le débouté du SDC de sa demande arguant des moyens mentionnés plus haut.

****

Dans son rapport, l’expert note qu’une déclaration dommages-ouvrage du 31 mai 2017 concernait le lanterneau (qui appartient au système de désenfumage) et portait sur un mauvais fonctionnement de l’ouverture du skydome et que des investigations avaient eu lieu et avaient mis en évidence une pénétration d’eau au droit de ce skydome.

Il ressort de la lecture de la déclaration de sinistre DO du 31 mai 2017 qu’elle concernait « une infiltration d’eau au niveau du lanterneau ayant occasionné des dommages dans la cage d’escalier. » Il ressort de la lecture du compte-rendu d’intervention de la société ENERPUR daté du 21 août 2017 que si celle-ci intervenait pour une recherche de fuite dans un appartement, elle a, à cette occasion, constaté « une anomalie au niveau du lanterneau en lui-même (au niveau de l’angle), anomalie qui pouvait provoquer des coulures » et avoir réalisé une mesure conservatoire.

Les dysfonctionnements portant sur le système de désenfumage et donc de sécurité portent atteinte à la destination de l’ouvrage et relèvent de ce fait de la garantie décennale due par le constructeur. Ce désordre a bien été signalé dans les 10 années suivant la réception. La déclaration de sinistre ainsi que le rapport d’intervention de la société ENERPUR apparaissent suffisants pour attester de sa réalité.

Ses conséquences doivent donc être prises en charge par la SCI.

Les infiltrations dans les salles d’eau et le défaut de calage des bacs à douche :

Le SDC observe que le mandataire de l’assureur DO confirmait dès le 1er mars 2016 qu’il s’agissait bien d’un dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination, que l’assureur DO avait chiffré les reprises et que l’expert judiciaire a retenu ce désordre.

La SCI sollicite le débouté du SDC de sa demande arguant des moyens mentionnés plus haut.

****

Il ressort des pièces produites que la société IMS EXPERT, intervenant en qualité de mandataire de la compagnie ELITE alors assureur DO, avait conclu dans son rapport du 1er mars 2016 que les infiltrations dans les salles d’eau des appartements 2, 8 et 12 étaient de nature décennale et ce après intervention de son expert. Ce dernier avait conclu que ce désordre avait pour origine un défaut de calage des bacs à douche.

Ce type de désordre porte atteinte à la destination de l’ouvrage. La SCI ne conteste pas la réalité des documents produits, qu’il s’agisse de la déclaration de sinistre et du rapport de l’expert diligenté par IMS EXPERT, mandataire de l’assureur DO.

Ces éléments sont suffisants pour caractériser la réalité du dommage et son caractère décennal. Ses conséquences devront donc être prises en charge par la SCI.

Le défaut des pompes de relevage et l’obstruction du réseau :

Le SDC indique que ce désordre a fait l’objet d’un rapport d’expertise de l’entreprise IXI mandatée par l’assureur DO, en date du 16 octobre 2019 et confirmant la nature décennale car rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Il précise qu’il avait dû faire intervenir à de multiples reprises la société AVH afin de désengorgements. Il note que l’expert judiciaire a retenu ce désordre et le chiffrage.

La SCI affirme que ce désordre n’a pu être examiné par l’expert judiciaire dans le cadre de ses opérations. Elle remarque que dans un dire, produit à la présente procédure, le conseil de la société AXA et de son assuré CIMENT OCR France a relevé à juste titre que les désordres relatifs au défaut de fonctionnement des pompes de relevage et à l’obstruction du réseau des eaux usées sous dallage n’ont pas été constatés contradictoirement dans le cadre de l’expertise judiciaire. Elle sollicite le débouté du SDC de sa demande.

****

Il ressort du courrier adressé le 21 octobre 2019 par ELITE INSURANCE au SDC que l’expert de la société IXI a rendu un rapport le 16 octobre 2019 mettant en exergue deux dommages :

— un défaut au niveau du collecteur enterré situé entre les 2 descentes EU occasionnant une mise en charge trop rapide, des remontées dans le parking via la canalisation et le fourreau situé dans le sas d’accès au parking et remontées dans l’appartement n°2,

— la fosse de décantation compressée provoquant l’écoulement d’eaux usées dans la dalle.

Il expliquait que le premier désordre était dû à un problème d’emboîtement de la canalisation qui formait obstacle à l’écoulement des eaux usées et que le second se manifestait pas la déformation de la fosse de décantation entraînant le ruissellement d’eaux. Il concluait que les deux désordres étaient de nature décennale car rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Madame [C] a repris dans son rapport ces éléments, s’agissant du déboitement du collecteur enterré et de la dégradation d’une cuve de rétention.

Ces désordres portent atteinte à la destination de l’ouvrage et relèvent de la garantie décennale due par le constructeur et la SCI sera donc condamnée à les prendre en charge.

La désagrégation des nez de balcon, portant atteinte à la solidité de l’ouvrage :

Le SDC fait valoir que ce désordre avait fait l’objet d’une déclaration de sinistre du 4 septembre 2017 versée aux débats et qu’un devis ENERPUR du 25 février 2019 a ensuite permis de chiffrer l’imperméabilisation du balcon avec des résines et la mise en place d’un trop-plein, y compris raccord d’étanchéité. Il reconnaît que le promoteur a bien versé à cet effet la somme de 3.585 euros HT entre les mains du syndic de la Résidence Villa Cattus, reconnaissant par ce geste sa responsabilité, il reste cependant à reprendre le sol du balcon dont le chiffrage a été validé par l’expert dans son rapport.

La SCI note qu’il s’agit du seul désordre qui a pu être examiné par l’expert judiciaire dans le cadre de ses opérations et pour lequel il conclut qu’il n’a pas été constaté de dégradations de nez de balcon. S’agissant de la désagrégation du sol du balcon de l’appartement 12 de Madame [W], la SCI oppose que cette réclamation outrepassait la mission de l’expert et aurait dû faire l’objet d’une demande d’extension des opérations d’expertise et qu’en tout état de cause, l’expert note que la SCI a déjà financé la reprise des balcons litigieux, ceux-ci ayant fait l’objet d’une indemnisation intégrale, pour un montant de 3.585 € HT, suivant devis [K]. La SCI ajoute que pourtant, lors de la première réunion d’expertise judiciaire, le balcon n’était pas refait. Il soutient qu’en réalité l’indemnisation que sollicite le syndicat suivant devis ENERPUR ne concerne pas la reprise des nez de balcon mais porte sur la reprise du revêtement du sol du balcon et que ce prétendu désordre n’ayant pas été dénoncé dans l’assignation en référé et n’ayant pas fait l’objet d’une demande d’extension des missions de l’expert, ce dernier n’y a pas apporté de réponse. La SCI sollicite donc le débouté du SDC du chef de cette demande.

****

Il ressort des pièces produites que le 4 décembre 2017, une déclaration de sinistre a été effectuée par le SDC pour un désordre de « soulèvement sol balcon ». Par courrier du 25 juillet 2016, versé aux débats, la SCI avait confirmé prendre en charge les travaux de reprise des nez de balcon qui s’effritent côté façade sud et invité le SDC a lui proposer des devis. Le SDC reconnaît avoir perçu une somme de 3.585€ HT à ce titre.

L’expert explique dans son rapport que « le désordre trouvait son origine dans un défaut de pente du balcon et un défaut d’évacuation des eaux. Le ragréage s’est dissocié du support sous probable effet du gel. »

Le lien de causalité entre les problèmes de nez de balcon et le soulèvement du ragréage du balcon est ainsi mis en lumière par l’expert et ce désordre porte atteinte de façon manifeste à la destination de l’ouvrage et relève donc de la garantie décennale.

La SCI sera donc condamnée à prendre en charge les conséquences de ce désordre dans le cadre de la garantie décennale.

Sur l’indemnisation :

De la non-conformité du système de désenfumage :

Le SDC sollicite le remboursement de la facture du test fumigène permettant le traitement de l’origine de ces infiltrations soit la somme de 759 euros T.T.C., ainsi que la remise en état des peintures au pourtour de ce skydome asservi pour un montant de 587,40 euros.

La SCI s’y oppose.

****

Il ressort du rapport ENERPUR que la réalisation du test fumigène concernait la recherche de fuite dans les appartements [W]/[J]. Il est donc sans lien démontré avec la non-conformité du système de désenfumage et sa demande de remboursement sera rejetée.

En revanche, s’il semble cohérent que les problèmes d’infiltration d’eau au niveau du skydome aient entraîné une dégradation de la peinture nécessitant une reprise, le tribunal constate que ce désordre n’a pas été examiné lors des réunions d’expertise, selon précision mentionnée par l’expert dans son rapport. En outre, le SDC ne communique qu’un devis la société FPRS MAILLARD d’un montant de 587,40€ et non une facture alors qu’il laisse entendre que ce dommage aurait été réparé et que c’est la raison pour laquelle Madame [C] ne pouvait précisément pas le constater.

Le tribunal ne comprend pas pourquoi le désordre ou sa réparation n’ont pas été examinés, pourquoi si réparation il y a eu, la facture n’est pas produite et finalement s’interroge sur le lien de causalité entre le désordre observé sur le skydome et ces travaux de peinture.

La demande sera donc rejetée.

Des infiltrations dans les salles d’eau et le défaut de calage des bacs à douche :

Le SDC explique que la société IMS EXPERT, mandataire de la société ELITE, a chiffré le coût des travaux à la somme de 6.454,38€ et a opéré une réduction de ce montant sur le fondement de l’article L.113-9 du code des assurances. Le SDC reconnaît avoir perçu la somme de 4.259,89€ et sollicite le reliquat soit la somme de 2.194,49€. L’expert judiciaire reprend ces éléments dans son rapport.

La SCI s’oppose à la demande.

****

Le montant de reprise des désordres a été fixé par un expert mandaté par l’assureur DO. Il présente donc les garanties suffisantes, nonosbtant le fait que le désordre n’ait pas été examiné lors des réunions d’expertise. L’article L.113-9 du code des assurances n’est pas opposable dans les relations entre le constructeur et l’acquéreur.

La SCI sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 2.194,49€ au titre du reliquat du coût de reprise de ce désordre.

Du défaut des pompes de relevage et de l’obstruction du réseau :

Le SDC sollicite une somme de 27.555,96€ TTC en se fondant sur les conclusions du rapport définitif IXI suite au rapport de son expert du 16 octobre 2019. La SCI s’y oppose.

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Le SDC se fonde sur le courrier adressé le 21 octobre 2019 par ELITE INSURANCE et reprenant lui-même le rapport de l’expert de la société IXI rendu le 16 octobre 2019 mettant en exergue les deux dommages précités.

L’expert chiffre le 1er désordre à la somme de 17.434,53€ comprenant d’une part la réparation des causes du désordre pour 7.832,39€ et d’autre part la réparation des conséquences matérielles, investigations pour 177,10€ et mesures conservatoires pour 9.425,04€. Il chiffre le second désordre à la somme de 10.121,43€ correspondant en totalité à la réparation des causes du désordre. Soit un total de 27.555,96€.

Ces montants ont été déterminés en prenant en compte les facture d’intervention de la société AVH notamment pour les nombreux dégorgements observés au cours des années précédentes. L’expert a rejeté un devis de réfection complète des peintures de sol du parking considérant que les dégradations qu’il présentait se confondaient à une usure normale.

Dans ces conditions, la SCI sera condamnée à payer au SDC les sommes suivantes :

— s’agissant du 1er désordre : 17.434,53€,

— s’agissant du 2nd désordre : 10.121,43€.

Soit un total de 27.555,96€.

De la désagrégation des nez de balcon, portant atteinte à la solidité de l’ouvrage :

Le SDC sollicite une somme de 3.746,33€ à ce titre. La SCI s’y oppose en faisant valoir qu’elle a déjà financé la reprise des balcons litigieux pour un montant de 3.585€ HT suivant devis [K] versé aux débats.

****

Le SDC verse aux débats un devis de la société ENERPUR relatif à l’étanchéité de deux balcons pour une somme de 3.746,33€. L’expert ne conteste pas dans son rapport qu’il s’agisse de la reprise du sol du balcon. Or nous avons indiqué qu’il ressortait du rapport d’expertise judiciaire que les dégradations du revêtement du sol des balcons étaient en lien de causalité avec les problèmes d’absence d’écoulement des eaux de pluie liés aux désordres relatifs aux nez de balcon

Dès lors, la SCI sera condamnée à payer au SDC une somme de 3.746,33€ au titre de la réfection des sols des balcons en lien avec les désordres relatifs aux nez de balcon.

L’indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 sera autorisée, s’agissant de travaux.

Sur les demandes accessoires

La SCI succombant sera condamnée aux entiers dépens et à payer au SCD une somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande à ce titre.

En l’absence de motifs spécifiques, les intérêts légaux courront à compter de la date du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS de sa demande de voir condamner la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS à lui payer une somme de 1.346,40€ TTC au titre de la réfection du système de désenfumage ;

Condamne la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS la somme de 2.194,49 euros TTC au titre des reprises des infiltrations dans les salles d’eau ;

Condamne la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS la somme de 27.555,96 euros TTC au titre de la réparation des défauts des pompes de relevage et l’obstruction du réseau ;

Condamne la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS la somme de 3.746,33 euros T.T.C au titre de la reprise des sols des balcons en lien avec les désordres portant des nez de balcon et ce avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 entre février 2019 et la date du présent jugement ;

Dit que les intérêts légaux courront à compter de la date du présent jugement ;

Condamne la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Condamne la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CATTUS la somme de 3.500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile de construction vente LA VILLA CATTUS de sa demande à ce titre ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 FEVRIER 2025 par Frédéric Bridier, juge, assisté de Madame Gavache, greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

Le greffier, Le président,