Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 20 novembre 2025, n° 25/03535

TJ Grenoble 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les loyers n'ont pas été régulièrement payés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Résiliation du bail et maintien dans les lieux
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire devait quitter les lieux suite à la résiliation du bail.
Accepté
Créance locative et indemnité d'occupation
La cour a constaté la créance locative et a ordonné le paiement des arriérés ainsi que de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 20 nov. 2025, n° 25/03535
Numéro(s) :	25/03535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03535 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQGX

Copie exécutoire

délivrée le : 20 Novembre 2025

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :20 Novembre 2025

à :Monsieur [R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocate au barreau de LYON substituée par M^e ABAD, avocate au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J]

né le 20 Juin 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 30 novembre 2020 consenti par la SCI STI, Monsieur [R] [J] a pris en location un logement sis [Adresse 1].

Suivant acte de cautionnement « VISALE » en date du 26 novembre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir, avec exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [J] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer :

la somme de 5358,74 euros à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts depuis le commandement de payer sur la somme de 2570,32 euros,

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sur justification d’une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [R] [J] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SAS Action Logement Services actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 5631,62 euros au 16 septembre 2025.

Monsieur [R] [J] a été cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice et il ne comparaît pas.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 12 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 mai 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par Monsieur [R] [J] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire le 10 octobre 2024 pour la somme de 2570,32 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif à la date du 10 octobre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS Action Logement Services que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois conformément aux mentions du commandement.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 11 décembre 2024. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance de la SAS Action Logement Services

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date 16 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5631,62 euros ; la SAS Action Logement Services justifie de quittances subrogatives pour ce montant. Monsieur [R] [J] sera condamné au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience, l’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [R] [J] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 11 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [R] [J] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, du commandement de payer, de de la notification au Préfet et à la CCAPEX.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 100 Euros sera allouée de ce chef à la SAS Action Logement Services. Cette somme ne produira pas intérêts.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu par Monsieur [R] [J] à la date du 11 décembre 2024,

DIT que Monsieur [R] [J] devra libérer les lieux,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [J] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1],

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SAS Action Logement Services l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux sur production de quittances subrogatives,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SAS Action Logement Services, la somme de 9520 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 septembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 Euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DEBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Anne-Laure CHARIGNON