COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [C] c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence CI [Adresse 1], S.A.S. SAFI

N° 26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/03809 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGSJ

Grosse délivrée à

la SELAS CSF JURCO

M^e Jean-Pascal PADOVANI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Jean-Pascal PADOVANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de la résidence CI [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Cabinet SAFI – SOCETE D’ASSISTANCE FONCIERE ET IMMOBILIERE MEDITERRANEE – SAS, lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant testament olographe reçu par Maître [D] [I], notaire à [Localité 2], le 27 novembre 2010, M. [U] [C] est devenu propriétaire du lot n°2 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] suite au décès de Mme [P] [L] veuve [Z].

La copropriété [Adresse 1] est composée de deux bâtiments : un immeuble de deux étages avec sous-sol donnant sur une cour commune avec garage attenant et d’un immeuble d’un étage avec garage en rez-de-chaussée donnant également sur la cour commune et constituant le lot n°2.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 11 juillet 2023.

La société Safi a été désignée en qualité de syndic.

Par actes de commissaire de justice en date des 5 et 9 octobre 2023, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société Safi devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement le prononcé de l’assemblée générale en son entier et subsidiairement le prononcé de la nullité de certaines résolutions de celle-ci.

Par conclusions en réplique n°2 notifiées le 3 novembre 2025, M. [U] [C] sollicite :

A titre principal,

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 en son entier,A titre subsidiaire,

le prononcé de la nullité des résolutions n°11, 12, 13, 15, 16, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36 et 37 de cette assemblée générale,En tout état de cause,

la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros, à parfaire, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir sur le fondement de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [E] [T], fille de Mme [R] [Z] veuve [T], qui a assisté à l’assemblée générale du 11 juillet 2023, n’est pas copropriétaire et n’a pas justifié d’un pouvoir de représentation de sa mère. Il estime qu’elle n’avait pas qualité à agir aux intérêts de Mme [R] [Z] veuve [T].

Il note concernant le jugement d’habilitation familiale du 25 mai 2023 produit par le syndicat des copropriétaires que Mme [E] [T] n’était habilitée à représenter sa mère sans l’autorisation du juge des contentieux de la protection que pour les actes prévus par l’article 427 alinéa 1er du code civil, à savoir la modification ou l’ouverture d’un compte ou d’un livret, et qu’elle ne pouvait pas voter dans le cadre de décisions approuvant des travaux à hauteur de 369 285,36 euros, sans être dans une situation de conflit d’intérêts avec sa mère nécessitant l’autorisation du juge du contentieux de la protection.

Il note en outre que Mme [Y] [C] et Mme [E] [T], présentes à l’assemblée générale, n’ont pas justifié d’un mandat de représentation de l’indivision. Il estime enfin que Mme [E] [T] ne pouvait pas être désignée Présidente de séance dès lors qu’elle ne disposait que d’un mandat de représentation et n’avait pas la qualité de copropriétaire.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] conclut au débouté de M. [U] [C] de ses demandes et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

22 255,78 euros suivant décompte arrêté le 14 octobre 2025, 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que Mme [E] [T] avait bien qualité pour représenter Mme [R] [Z] veuve [T] à l’assemblée générale puisque le jugement d’habilitation familiale du 25 mai 2023 l’autorisait à représenter sa mère notamment pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens pour une durée de dix ans. Il ajoute que les travaux approuvés étaient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Il précise que Mme [Y] [C] et Mme [E] [T], membres de l’indivision [C]-[T] étaient toutes les deux présentes lors de l’assemblée générale et que la désignation d’un mandataire de l’indivision n’était pas nécessaire. Il note que Mme [E] [T] était habilitée par décision de justice pour représenter sa mère dans toutes ses prérogatives et notamment dans celle de présenter sa candidature à titre de président de séance.

A titre reconventionnel, il fait valoir que M. [C] ne règle aucune charge de copropriété depuis l’année 2022 et précise que sa carence cause un préjudice important aux autres copropriétaires qui doivent pallier à sa carence pour faire fonctionner la copropriété et empêche la réalisation de travaux onéreux et indispensables.

La société Safi, régulièrement assignée par remise à personne morale, n’a pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction et la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 en son entier

Sur le mandat de représentation de Mme [E] [T]

Par jugement d’habilitation familiale du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en qualité de juge des tutelles a habilité Mme [E] [T] à représenter seule sa mère, Mme [R] [Z] épouse [T], pour notamment l’ensemble des actes relatifs à ses biens.

Le jugement précise certaines catégories d’actes pour lesquels l’autorisation du juge est nécessaire et notamment les actes pour lesquels il existe une opposition d’intérêts.

Les décisions approuvées lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 ne relèvent toutefois pas de ces catégories d’actes, aucune opposition d’intérêts n’étant démontrée à ce titre entre Mme [E] [T] et sa mère.

Le moyen tiré du défaut de mandat de représentation sera par conséquent rejeté.

Sur la représentation de l’indivision [C]-[T] par un mandataire commun

En vertu de l’article 23 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En l’espèce, M. [C] fait valoir qu’aucun mandat n’a été communiqué lors de l’assemblée générale pour la représentation de l’indivision [C]-[T]. Il ne conteste toutefois pas le fait

que les membres de l’indivision [C]-[T] étaient présents à l’assemblée générale du 11 juillet 2023. Aucun mandat de représentation n’était donc nécessaire.

Le moyen tiré du défaut de mandat de représentation de l’indivision [C]-[T] sera rejeté.

Sur la désignation de Mme [E] [T] en qualité de présidente de l’assemblée générale

En application de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale désigne au début de chaque réunion son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Un copropriétaire ne peut pas déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale et le mandataire d’un copropriétaire, n’ayant pas lui-même la qualité de copropriétaire, ne peut pas être élu président de séance.

En l’espèce, M. [C] fait valoir que Mme [E] [T] intervenait en qualité de mandataire de sa mère et, n’étant pas elle-même copropriétaire, ne pouvait pas être désignée présidente de séance.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [E] [T] n’était pas un « mandataire lamba » mais était habilitée par décision de justice à représenter sa mère pour « l’ensemble des actes relatifs à ses biens ».

L’objet du jugement d’habilitation judiciaire du 25 mai 2023 est toutefois celui de protéger les intérêts de Mme [R] [Z] épouse [T], née en 1928 et hors d’état de manifester notamment sa volonté quant à l’adoption ou au rejet d’une résolution d’assemblée générale. L’habilitation ne tend donc au cas d’espèce qu’à pallier à l’absence de Mme [R] [Z] épouse [T] à l’assemblée générale des copropriétaires, alors que le rôle d’un président de séance est plus étendu.

Cette habilitation ne permet donc pas à Mme [E] [T] d’assumer toutes les prérogatives du copropriétaire mandant, telle que la présidence d’une assemblée générale.

Il s’ensuit que la désignation de Mme [E] [T] en qualité de présidente de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 était irrégulière et que cette assemblée doit être annulée en son entier.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, M. [C] est redevable d’un arriéré de charges d’un montant de 22 255,78 euros suivant un décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Il convient de rouvrir les débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de produire un décompte d’un montant actualisé par suite notamment à l’annulation de l’assemblée générale du 23 juillet 2023 ayant approuvé la réalisation de certains travaux et de surseoir à statuer sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

Les débats seront rouverts à cet effet l’audience de plaidoiries à juge unique du 7 mai 2026 et il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] du 11 juillet 2023 ;

ORDONNE la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 18 juin 2026 à 14 heures 00 en invitant le syndicat des copropriétaires à notifier des conclusions relatives à ses demandes reconventionnelles avant le 4 mai 2026 et M. [U] [C] à notifier des conclusions en réponse avant le 4 juin 2026 ;

FIXE la nouvelle date de clôture au 8 juin 2026 ;

SURSOIT à statuer sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] et sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT