TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02465 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4A7G

Minute : 26/00159

Madame [Z] [Y] [Q] épouse [H]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [M] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR :

Madame [Z] [Y] [Q] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 12 mai 2023, Mme [Z] [Q] épouse [H] a donné à bail à et M. [M] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 547 euros outre 130 euros de provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Mme [Z] [Q] épouse [H] a fait signifier à M. [M] [C] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 4 987,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 10 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Mme [Z] [Q] épouse [H] a fait assigner M. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 février 2026, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail liant les parties,

Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de M. [M] [C] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 7] [Localité 4], avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est,

Dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code de procédure civile d’exécution,

Condamner M. [M] [C] à payer à Mme [Z] [H] à titre provisionnel la somme de 4 451,61 euros, arrêtée à octobre 2025 inclus avec intérêts de droit à compter de la date du commandement,

Condamner M. [M] [C] au paiement des indemnités d’occupation postérieures fixées au montant du loyer conventionnel et des charges majoré de 50% jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 6] le 23 octobre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, Mme [Z] [Q] épouse [H] représentée par leur conseil, a maintenu les termes de son assignation.

M. [M] [C], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [M] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [Z] [Q] épouse [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 12 mai 2023 contient une clause qui prévoit à l’article VIII de ses conditions générales que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ».

Mme [Z] [Q] épouse [H] a fait signifier le 10 juillet 2025 à M. [M] [C] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 987,81 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 12 mai 2023 est résilié à la date du 11 septembre 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [M] [C], devenue occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [M] [C], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [Z] [Q] épouse [H] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Mme [Z] [Q] épouse [H] ne rapporte pas la preuve autre que celui causé par la perte des loyers, elle sera donc déboutée de sa demande visant à voir fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer conventionnel et des charges majoré de 50%

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au suel montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, la bailleresse produit, au soutien de sa demande, le bail du 12 mai 2023 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [M] [C]. Elle produit également le commandement de payer du 10 juillet 2025 et un décompte de la créance, arrêtée eu 4 février 2026, échéance de février 2026 incluse mentionnant une dette 7 013,89 euros. Cependant, ce décompte indique au débit du locataires des sommes sans que la bailleresse ne justifie pas qu’elles sont dues par le défendeur : des frais de mise en demeure, trois fois la somme de 17,06 euros, des frais d’huissier deux fois 38,11 euros, des frais de prélèvements impayés, quatre fois 5 ,52 euros et des frais de « prélèvement impayés WEB » 5 fois 9,89 euros. Il convient de déduire l’ensemble de ces sommes.

En conséquence, M. [M] [C] sera condamner à payer à Mme [Z] [Q] épouse [H] la somme provisionnelle de 6 814,96 euros (7 013,89 – 198,93) arrêtée au 4 février 2026, échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [C], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] [Q] épouse [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [M] [C] sera donc condamnée à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [Z] [Q] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 mai 2023, entre Mme [Z] [Q] épouse [H] d’une part et M. [M] [C] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 septembre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 8], [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 8] de M. [M] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [C] à compter du 11 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout justifier au stade de l’exécution,

Déboute Mme [Z] [Q] épouse [H] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

Condamne par provision M. [M] [C] à payer à Mme [Z] [Q] épouse [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [Z] [Q] épouse [H] la somme provisionnelle de 6 814,96 euros arrêtée au 4 février 2026, échéance de février 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne M. [M] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025,

Condamne M. [M] [C] à payer à Mme [Z] [Q] épouse [H] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mars 2026.

Le Greffier Le Juge