TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Philippe CORNET………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01002 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BTM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 3], domiciliée : chez SAS GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (CITYA GIM), syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [O]

né le 31 Décembre 1974 à [Localité 5] (MAROC) (MAROC), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [O] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien cité par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 158,095 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [U] [O] est propriétaire des lots 3 et 5 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 2], le contrat de syndic,des appels de fonds,des redditions des comptes,le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 27 avril 2023, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 24 décembre 2024, un commandement de payer les charges de copropriété, en date du 25 juillet 2024, portant sur la somme de 4 650,87 euros,une mise en demeure en date du 20 septembre 2024, portant sur la somme de 6 799,39 euros, AR signé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [U] [O] n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 754,70 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 3 754,70 euros, au titre des charges dues à la date du 24 décembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [U] [O], la somme de 158,09 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 25 juillet 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [U] [O] sera condamné à payer la somme de 158,09 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [U] [O] ne s’acquitte pas régulièrement des charges qui lui sont imputables, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Monsieur [U] [O] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, ce dernier sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [O], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, la somme de 3 754,70 euros, au titre des charges dues à la date du 24 décembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, la somme de 158,09 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GIM GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,