Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00099

TJ Grenoble 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le bail contenait une clause résolutoire et que le commandement de payer avait été signifié, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que, suite à la résiliation du bail, la locataire occupe le logement sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Impayés de loyers et charges
La cour a constaté que la locataire avait des arriérés de loyer et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a décidé que les dépens de l'instance seraient à la charge de la locataire, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 15 mai 2025, n° 25/00099
Numéro(s) :	25/00099
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Marie DEJEANFrancoise SILVAN
Cabinet(s) :	DEJEAN - PRESTAIL
Parties :	ACTIS ACTEUR DE L' IMMOBILIER SOCIAL

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00099 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHGO

AFFAIRE : Société ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL C/ [B]

Le : 15 Mai 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

Copie certifiée conforme à :

Madame [W] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 MAI 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 23 novembre 2018, l’EPIC ACTIS (le bailleur) a donné à bail à Mme [W] [B] (la locataire) un logement situé à [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 6 janvier 2025 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [B] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [W] [B] à payer :

— la somme de 1 940,17 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 30 novembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [W] [B] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire ne s’est pas rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 18 mars 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mars 2025 à la somme de 2 631,21 euros et s’oppose à des délais de règlement.

A la même audience, Mme [W] [B] qui n’a pas été citée à personne, n’a pas comparu. Cependant, l’assistante sociale du CHU s’est présentée à l’audience en expliquant que la locataire est très malade et qu’une mesure de protection est en cours.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 6 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 8 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [W] [B] le 6 août 2024 pour la somme de 1 225,49 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 février 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 356,90 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de Mme [W] [B] est très particulière, puisqu’elle est gravement malade, hospitalisée et en cours d’être mise sous mesure de protection. Il serait particulièrement injuste de l’expulser dans cette situation. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [B], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [W] [B].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 octobre 2024,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [W] [B] à payer à l’EPIC ACTIS, la somme de 2 356,90 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter du troisième mois suivant la signification de la décision,

DISONS, à titre provisionnel, que Mme [W] [B] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 25,00 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois suivis de versements mensuels de 85,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, soit un total de 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le troisième mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’EPIC ACTIS à procéder à l’expulsion de Mme [W] [B] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [W] [B] à payer à l’EPIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS Mme [W] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 août 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN