TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 20/08676 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4H5

Minute n° 25/00019

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [V] [P]

né le 07 Mai 1942 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [R] [W] épouse [P]

née le 01 Juillet 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. PH [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Dominique DELTHIL de la SELARL DELTHIL & CONDEMINE, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 novembre 2000, monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] ont donné à bail commercial à la SARL PH [Y], pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2000, un local situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel initial de 7.317,55 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de « vente, exposition et construction de monuments funéraires, bureau d’études en matière funéraire ».

Le bail commercial a été renouvelé le 1er décembre 2009, le juge des loyers commerciaux ayant par jugement du 4 septembre 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] le 14 octobre 2015, fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 16.820 euros correspondant à la valeur locative en raison d’un motif de déplafonnement constitué par l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Le 21 juin 2018, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2018.

Le 20 septembre 2018, le bailleur a donné son accord sur le principe du renouvellement au 1er décembre 2018, et a formulé une proposition de fixer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 28.576 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 16 septembre 2020 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 10 novembre 2020, monsieur et madame [P] ont fait assigner la SARL PH [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du loyer.

Par jugement du 09 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er décembre 2018, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [S].

L’expert a déposé son rapport le 09 juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur et madame [P], soutenant leur mémoire déposé au greffe le 11 mars 2025 sollicitent du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er décembre 2018 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 59.800 euros à titre principal et de 29.000 euros à titre subsidiaire,rappeler que les intérêts au taux légal courent de plein droit à compter du 10 novembre 2022 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société PH [Y] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur demande, monsieur et madame [P] font valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, de la modification de la destination du bail, et de l’évolution des caractéristiques des locaux.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, ils exposent une évolution de la population et notamment de celle de plus de 60 ans, de la commune de [Localité 8] de plus de 28% entre 2009 et 2019 ce qui est susceptible d’influer positivement sur l’activité de pompes funèbres de la société locataire, mais également de manière plus générale sur son activité de fleuriste. Ils ajoutent également que la commune de [Localité 8] ne peut être qualifiée de ville dortoir, mais qu’elle est une commune dynamique, ce qui résulte du fait que le nombre d’entreprises installées à [Localité 8] a doublé durant cette période, sans qu’il ne soit établi qu’il s’agisse de micro-entreprises, de l’installation de nouveaux commerces, activités du secteur tertiaires ou médecins. Ils soutiennent qu’il en résulte un dynamisme commercial particulièrement attractif, ainsi qu’un accroissement du nombre de chalands, qui profitent au commerce exercé étant relevé que les deux tiers de la surface de vente sont consacrés au commerce de fleuriste et accessoire de décoration. Ils prétendent que le local bénéficie d’un emplacement satisfaisant à 950 mètres du cimetière, mais sur une route départementale fréquentée, n’imposant pas à ses clients d’entrer dans les rues du centre-ville, sans installation d’autre commerce de même nature dans un périmètre de 15 kilomètres, avant le 1er décembre 2018. Ils précisent également que sa situation à proximité du marché bi-hebdomadaire, de la médiathèque et de l’école de musique sont de nature à le rendre visible et attractif, et que des infrastructures (piscine et cinéma) ont été rénovées ou crées au cours du bail expiré générant du trafic et des visiteurs. Ils soutiennent enfin l’existence de transports en commun à proximité.

Concernant la modification de la destination du bail, monsieur et madame [P] soutiennent que l’activité de fleuriste, non prévue au bail, a évolué au cours du bail expiré pour devenir son activité principale, les locaux étant utilisés essentiellement à cette fin de vente de fleurs et plantes naturelles, articles cadeaux, décorations florales… qui ne constituent pas les produits vendus dans le cadre d’une activité de pompes funèbres. Ils ajoutent que le premier étage des locaux, initialement constitué de combles, a été aménagé par monsieur [Y] pour y installer un studio d’habitation accessible uniquement depuis l’intérieur du local commercial, déclaré aux impôts dans le cadre de la taxe d’habitation. Selon eux, le fait que ce local ne soit plus occupé à une date postérieure au renouvellement est sans incidence dès lors que l’occupation était effective durant la période du bail expiré.

Au titre de la modification des caractéristiques des locaux, monsieur et madame [P] exposent que la société PH [Y] a fait réaliser, au cours du précédent bail, d’importants travaux de modification ayant permis d’augmenter la surface commerciale de 185m². Ils exposent qu’ils ont été qualifiés de travaux d’amélioration dans le cadre de la décision du juge des loyers commerciaux lors du précédent renouvellement et doivent à ce titre être pris en compte dans le cadre du deuxième renouvellement constitué par cette nouvelle procédure.

Sur la détermination de la valeur locative, monsieur et madame [P] font valoir que la surface pondérée retenue dans le cadre de la précédente instance était erronée pour avoir été fixée après des erreurs de calcul à 177,31m²p au lieu de 210,31m²p. Par ailleurs, ils contestent les coefficients de pondération qui avaient été retenus, exposant que la partie bureau doit se voir appliquer un coefficient de 0,8, et la chambre funéraire, qui constitue la pièce essentielle et utile pour le commerce de pompes funèbres, doit se voir appliquer un coefficient de 1. Concernant l’auvent, ils contestent la qualification de cette extension en ce qu’ils soutiennent qu’il s’agit d’une structure pérenne avec des murs latéraux et une toiture complète, permettant d’offrir une surface de vente large et visible depuis la rue, justifiant l’application d’un facteur de pondération de 1. Au titre de l’étage, ils soutiennent que le facteur de pondération ne peut être inférieur à 0,5 compte tenu de son utilité pour le commerce en ce qu’elle permet d’y dormir les nuits d’astreinte. Au regard de l’ensemble de ces éléments, ils prétendent que la superficie pondérée doit s’établir à 329,57m²p et subsidiairement à 193,03 m²p. Ils font valoir que la valeur locative unitaire ne peut s’établir à 150 euros par m² dès lors que la moyenne des références retenues par l’expert est de 181,33 euros par m², somme qui doit être retenue. Ainsi, ils prétendent que la faiblesse de l’offre justifie une augmentation du prix du loyer, qu’il n’est pas cohérent de retenir cette valeur de 150 euros égale à celle retenue par l’expert dans la procédure antérieure au regard de l’évolution de la commercialité durant cette période, et qu’il est dénué de fondement juridique de retenir que l’augmentation du montant du loyer, lequel doit être fixé à la valeur locative, serait trop importante.

En réponse au preneur, ils font valoir que si le tribunal refusait l’application rétroactive de la demande de loyer au 1e décembre 2018 jusqu’au 27 septembre 2024, date du mémoire en demande, il lui appartiendrait de se prononcer sur le montant du loyer déplafonné applicable entre le 1er décembre 2018 et le 27 septembre 2024, sans pouvoir déclarer irrecevable ou rejeter sa demande.

Ils soutiennent que la demande tendant à écarter l’exécution provisoire est provoquée dans l’objectif de gagner du temps alors que la procédure dure déjà depuis longtemps.

A l’audience, la SARL PH [Y] soutenant son mémoire déposé au greffe le 21 février 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

déclarer irrecevable les demandes des époux [P] tendant à voir fixer la date d’effet de leurs nouvelles prétentions au 1er décembre 2018,sur le fond, à titre principal :débouter monsieur et madame [P] de leurs demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er décembre 2018 à la somme annuelle plafonnée hors taxes et hors charges de 18.475,75 euros,condamner monsieur et madame [P] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire, en cas de déplafonnement :fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er décembre 2018 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 12.158,40 euros à titre principal, de 21.277,20 euros à titre subsidiaire, et de 23.163,60 euros à titre infiniment subsidiaire,dire que des comptes seront établis entre les parties à compter du 1er décembre 2018,en tout état de cause, si le juge des loyers commerciaux fixe le montant du loyer à un prix supérieur à la demande originaire de 28.576 euros :dire que le prix fixé ne pourra prendre effet qu’à compter du 27 septembre 2024, date de notification des nouvelles prétentions,écarter l’exécution provisoire,débouter monsieur et madame [P] de toute demande formée au titre des dépens, du coût de l’expertise et des dépens.

La SARL PH [Y] soutient que monsieur et madame [P] sont, conformément à l’article R145-21 du code de commerce, irrecevables à solliciter le versement d’un loyer pour un montant supérieur à leur demande originaire de 28.576 euros. Elle prétend que toute demande à ce titre doit être rejetée, et le prix ainsi fixé ne pourrait prendre effet qu’à la date de notification de ces prétentions, soit le 27 septembre 2024.

Sur le fond, et au visa de l’article L145-34 du code de commerce, la société PH [Y] conteste, l’existence de motifs de déplafonnement.

S’agissant des travaux d’amélioration, elle soutient que les bailleurs ne peuvent s’en prévaloir en présence d’une clause d’accession en fin de jouissance stipulée dans le bail commercial, qui doit conduire à retenir que ces travaux sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu’à sa sortie des lieux. Elle ajoute, au visa de l’article R145-8 du code de commerce, avoir intégralement financé les travaux d’amélioration réalisés.

Concernant la modification des facteurs locaux de commercialité, la société PH [Y] soutient que seule une évolution significative des décès, et non de la population de plus de 60 ans, pourrait avoir une incidence favorable sur son activité. Elle ajoute que les bailleurs, pour contester la qualification de ville dortoir, ne démontrent pas que les évolutions de la commune permettraient de constater une évolution de la population active. Elle expose que la distance entre son commerce et le cimetière n’a pas évolué depuis le début du bail. Elle conteste l’absence de toute concurrence directe au regard des commerces installés à [Localité 5] et [Localité 4], deux nouvelles entreprises qui constituent depuis 2016 des concurrents sérieux, une troisième entreprise s’étant installée en 2021. Elle soutient qu’il n’est pas démontré en quoi les infrastructures sportives et culturelles de la commune, très éloignées de son emplacement, auraient une incidence favorable sur son activité.

S’agissant de la modification de destination du bail, la société PH [Y] fait valoir que cet élément a déjà été jugé par la cour d’appel le 14 octobre 2015 qui a retenu que l’activité de fleuriste est accessoire à celle de pompes funèbres. Elle soutient que la situation reste identique l’activité de pompes funèbres demeurant son activité principale, et que les époux [P] ne démontrent pas que l’activité de fleuriste serait devenue son activité principale.

Concernant l’occupation du premier étage, elle soutient que l’arrêt de la cour d’appel de 2015 a retenu que son aménagement est lié aux contraintes du commerce. Elle expose que cet espace n’est nullement le logement de monsieur [Y], et qu’il n’a pas modifié la destination des lieux pour en faire son logement depuis cette décision. Il ajoute ne plus l’utiliser dans le cadre des astreintes dès lors que sa résidence est désormais fixée à [Localité 7] depuis le 1er août 2021. La société PH [Y] expose être contrainte de solliciter de l’administration fiscale d’être déchargée de la taxe d’habitation qui lui est notifiée depuis l’information donnée par les bailleurs à celle-ci en violation de la décision judiciaire.

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’un déplafonnement, la société PH [Y] fait valoir que la valeur locative sur la commune de [Localité 8] de 150 euros le m² est inchangée depuis la précédente décision, ce qui doit conduire à retenir une valeur locative pour son local, fixée à 120 euros maximum par m². S’agissant de la surface pondérée, étant soutenu qu’aucune autorité de chose jugée n’est attachée à la pondération des surfaces retenues par une décision de justice, elle sollicite à titre principal qu’elle soit fixée à 101,32m², dès lors qu’il doit être retenu uniquement la superficie utile du local avant la réalisation des travaux qui n’ont pas encore fait accession au bailleur, soit 197,51 m². Subsidiairement, si la surface utile retenue était de 382,51 m², elle prétend que la superficie pondérée devra être fixée à 177,31 m² comme retenu dans la précédente décision, ou de 193,03m² comme retenu par l’expert judiciaire, en appliquant les coefficients de pondération qu’il propose, sans contestation possible par les bailleurs en l’absence de toute modification depuis la précédente décision judiciaire.

La société PH [Y] réclame que soit écartée l’exécution provisoire en raison du risque, en cas de réformation, pour les époux [P], de ne pas pouvoir lui rembourser les sommes réglées.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les moyens soutenus par la SARL PH [Y] tendant à contester la date à laquelle la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé pourrait prendre effet, ne constitue nullement une fin de non-recevoir dès lors qu’elle a n’a pas pour objet de contester le droit d’agir des époux [P], mais uniquement le bienfondé de leur demande, les prétentions portant d’ailleurs tant sur la question de la recevabilité que sur celle du rejet de la demande.

Par conséquent, il convient de déclarer monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] recevable à agir à l’encontre de la SARL PH [Y].

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner les critères soutenus aux fins de déplafonnement.

L’évolution des caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Conformément à l’article R145-8 du code de commerce, les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du deuxième renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas pris la charge, directement ou indirectement, et qu’ils lui feront accession en fin de bail au cours duquel ils ont été réalisés.

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 14 octobre 2015, confirmant le jugement du juge des loyers commerciaux du 04 septembre 2013, a qualifié les travaux réalisés par la SARL PH [Y] de travaux d’amélioration. Cette décision a précisé que, conformément à la clause du bail, ces travaux feront accession au bailleur en fin de bail. Or, il résulte plus précisément de la lecture du contrat de bail du 29 novembre 2000, que les travaux d’amélioration feront accession au bailleur à la fin de la jouissance, c’est-à-dire non pas à la date de l’expiration du bail, mais lorsque le preneur quittera les lieux. Ces travaux ne pourront par conséquent jamais donné lieu à ouverture d’un motif de déplafonnement, dès lors qu’ils ne feront pas accession au bailleur avant le départ du preneur.

Le motif de déplafonnement tiré de l’évolution des caractéristiques du local doit dès lors être écarté.

L’évolution de la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, il ne peut être soutenu l’existence d’une déspécialisation partielle au titre de l’appartement du premier étage, en ce qu’il a été jugé que l’utilisation de celui-ci était exclusivement liée aux contraintes du commerce imposant des astreintes à la SARL PH [Y]. Aucun élément produit par monsieur et madame [P] ne permet de démontrer que la situation aurait été différente entre 2009 et 2018 et que le local aurait été affecté à titre de logement principal.

De même, s’agissant de l’activité de fleuriste, il a été retenu et démontré par les pièces produites dans les précédentes décisions de 2013 et 2015 susvisées, sans que cela ne soit aujourd’hui contesté, que cette activité, bien que ne figurant pas dans la clause de destination du bail, existait préalablement, était exercée par madame [P], et a seulement fait l’objet d’une reprise par la société PH [Y]. La cour d’appel a retenu que cette activité ne peut constituer un motif de majoration du prix.

Or, cette activité de fleuriste n’étant pas née au cours du bail expiré, les époux [P] sont défaillants à démontrer une évolution de l’ampleur de l’activité exercée par leur locataire et l’existence d’une prépondérance, advenue durant cette période, de cette activité de fleuriste/décoration par rapport à l’activité de pompes funèbres. En effet, cette prépondérance ne peut seulement se déduire de quelques avis « google » laissés par les clients ou des photographies des locaux.

Au contraire, la société PH [Y] produit une attestation de son comptable, dont l’authenticité ne saurait être remise en question en l’absence de tout élément de preuve- autre que des allégations non étayées- permettant de la contester, le rôle de ce professionnel étant de synthétiser les bilans réalisés. Cette attestation permet de retenir que la part de l’activité « funéraire » représente entre 65 et 70% du chiffre d’affaires total pendant la période du bail expiré.

Monsieur et madame [P] sont donc défaillants à démontrer l’existence d’une évolution de la destination des lieux, ce qui doit conduire à écarter leur moyen.

L’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, s’il est constant que l’évolution favorable de la population de la commune de [Localité 8], dont l’expert relève qu’elle a connu un développement important au cours des quinze dernières années, s’est poursuivie au cours du bail expiré avec une augmentation de la population globale de l’ordre de 22%, ainsi que de la population âgée du même ordre, il convient de constater que cette évolution est moindre que celle retenue dans les précédentes décisions qui avaient relevé l’existence d’un motif de déplafonnement du fait d’un accroissement de plus du tiers de la population de la commune.

En outre, monsieur et madame [P] ne produisent aucun élément de preuve au soutien de leur allégation d’une installation d’entreprises et de professions médicales. Il n’est pas plus démontré que la proximité, plus ou moins lointaine, du centre-ville et d’équipements sportifs et culturels, ou la délivrance d’un label sportif, entraîneraient un accroissement du nombre de chalands pour le local, étant relevé que celui-ci est toujours positionné sur la même route d’accès à la commune laquelle n’est en tout état de cause par la route principale, et à distance raisonnable du cimetière, ces éléments n’étant pas nouveaux.

La preuve d’un dynamisme commercial n’est pas plus établie, l’expert relevant seulement que les commerces et services de proximité sont présents au sein de la commune, mais tout en retenant que la commune demeure une « ville-dortoir », sans que la preuve contraire ne soit apportée par les époux [P], l’ensemble des commodités se trouvent sur les agglomérations bordelaises ou arcachonnaises. Il ajoute que la commercialité du local, certes satisfaisante reste secondaire, du fait de son emplacement, à l’échelle de la commune.

S’agissant des entreprises concurrentes, seule la cessation d’activité d’une entreprise aurait pu éventuellement constituer un motif de déplafonnement par une modification de la zone de chalandise. Dès lors l’absence de tout concurrent, à la supposé démontrée, qui ne constitue pas un élément nouveau, né au cours du bail expiré, ne saurait constituer une telle modification.

Le moyen tendant à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence sur le commerce exercé doit donc être écarté.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Sur la détermination du montant du loyer à la valeur plafonnée

En l’espèce, en l’absence de motif de déplafonnement, il convient de fixer le loyer à son montant plafonné, soit la somme, non contestée par le bailleur, de 18.475,75 euros, montant établi par l’expert judiciaire.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] de leur demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative et de dire que le loyer du bail renouvelé le 1er décembre 2018 s’établira à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 18.475,75 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt du bailleur exposant l’existence de motifs de déplafonnement, et ce dernier perdant la présente instance, il convient de condamner monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] au paiement des dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Des considérations d’équité, tenant à la poursuite des relations contractuelles entre les parties, commandent de les débouter de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déclare monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] recevable à agir à l’encontre de la SARL PH [Y] ;

Déboute monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] de leur demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] et la SARL PH [Y] portant sur un local situé à [Adresse 2] à [Localité 10] renouvelé le 1er décembre 2018 à la somme annuelle de 18.475,75 euros hors taxes et hors charges ;

Condamne monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] au paiement des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Déboute monsieur [V] [P] et madame [Z] [W] épouse [P] et la SARL PH [Y] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE