Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00213

TJ Grenoble 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les loyers n'avaient pas été régulièrement payés, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur était fondé à demander l'expulsion des locataires, étant donné qu'ils n'avaient pas quitté les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté l'existence d'une dette locative et a ordonné le paiement des arriérés dus par les locataires.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges, en raison du maintien des locataires après la résiliation.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné les locataires à supporter les dépens de l'instance, y compris les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00213
Numéro(s) :	25/00213
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Marie DEJEAN
Cabinet(s) :	DEJEAN - PRESTAIL
Parties :	ACTIS - ACTEUR DE L' IMMOBILIER SOCIAL ( OPH DE LA REGION GRENOBLOISE )

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00213 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MID6

AFFAIRE : Société ACTIS – ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE) C/ [A], [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS – ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE), établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [X] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [L] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 1er Avril 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 juin 2022, l’EPIC ACTIS a donné à bail à Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025 l’EPIC ACTIS a assigné Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] ainsi que tout occupant de leur chef,Condamner solidairement les locataires à lui payer :La somme de 7.328,72 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril 2025, l’EPIC ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 à la somme de 8.482,36 euros. Le bailleur indique qu’il est opposé à l’octroi de délais car il n’y a pas eu de reprise du règlement du loyer courant.

Monsieur [L] [B], comparant seul en personne, explique connaitre des difficultés financières et percevoir 2500 euros mensuellement dans le couple. Il indique souhaiter rester dans les lieux et propose de verser la somme de 200 euros par mois pour apurer la dette en sus du loyer.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 14 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 16 janvier 2024 pour la somme de 3.367,40 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2023.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 29 février 2024. Il y a lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 février 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8.482,36 euros. La solidarité est prévue au contrat de bail. Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

En outre, Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] n’ont pas versé leur loyer depuis le mois de novembre 2024 et leur situation financière ne leur permettra pas d’apurer l’arriéré locatif dans le délai légal. Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] seront donc solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 29 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 16 janvier 2024.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 29 février 2024,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4],

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] à payer à l’EPIC ACTIS, la somme de 8.482,36 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] à payer à l’EPIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTONS l’EPIC ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [A] et Monsieur [L] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection