N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 AVRIL 2026

N° RG 25/03062 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JST3

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET [N]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [X] [M],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Président, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de M^me C. LEJEUNE, Greffier, lors des débats et M^me V. AUGIS lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mars 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [M] est propriétaire du lot n°0221 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

La société CABINET [N] est le syndic en exercice de cette copropriété.

En raison de charges impayées, par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 septembre 2024, Mme [X] [M] a été mise en demeure de régler ses charges.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à JOUE-LES-TOURS (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N], a fait assigner Mme [X] [M] devant le Tribunal judiciaire de TOURS, au visa des l’article 44 du Code de procédure civile, les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil et les articles 10, 10-1. 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux fins de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET [N], en son action:L’EN DECLARER bien fonde:

En conséquence :

CONDAMNER Madame [X] [M], à paver au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET [N], la somme totale de 6863,87 euros, correspondant à:6271,07 euros à titre principal, charges arrêtées au 9 juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;592,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, sorune à parfaire;CONDAMNER Madame [X] [M], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5], representé par son Syndic en exercice la société CABINET [N], la somme totale de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts:CONDAMNER Madame [X] [M], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 5], representé par son Syndic en exercice la société CABINET [N], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts:ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir:CONDAMNER Madame [X] [M], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du 15 décembre 2025.

Mme [X] [M], partie défenderesse régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026 et mise en délibéré au 27 avril 2026.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses.

Enfin, selon l’alinéa 2 de l’article 1342-10 du code civil, « À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit: d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

la matrice cadastrale, dont il résulte que Mme [X] [M] est propriétaire du lot n°221 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;les contrats de syndic 2022 et 2024; les lettres de mise en demeure et de relance du 10 mai 2024, 19 juillet 2024, 09 août 2024, et du 19 janvier 2026 ;la lettre de mise en demeure en date du 23 septembre 2024 ; des différents procès-verbaux d’assemblée générale des 28 juin 2022, 02 mars 2023, 30 octobre 2023, 05 juillet 2024 et 16 septembre 2024, dans lesquels les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés ; des appels de fonds et de travaux; le relevé de compte pour la période du 30/10/2023 au 19/01/2026 ; l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 16 septembre 2024.

La défenderesse n’a pas comparu pour contester la somme réclamée ou pour apporter la preuve de versements qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de condamner Mme [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N], la somme de 6 271,07 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 09 juillet 2025.

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35, c’est-à-dire notamment les provisions et cotisations de travaux, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Ainsi, chaque appel de fonds compris dans la somme de 6 271,07 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 23 septembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. Les intérêts échus des capitaux porteront intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires dès l’acte introductif d’instance du 15 juillet 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

En l’espèce, la demanderesse verse les pièces suivantes :

un relevé de compte arrêté au 19/01/2026 ;une facture n°202409190008 du syndic CABINET [N] en date du 19 septembre 2024 d’un montant de 480 euros TTC.

Le décompte de charges précité fait apparaître trois mises en demeure, soit le 10/05/2024 pour la somme de 33,60 euros, le 19/07/2024 pour un montant de 45,60 euros et le 09/08/2024 pour un montant de 33,60 euros, et les sommes de 480 euros au titre « transmission auxiliaire de justice ».

La demanderesse sollicite ces frais engendrés par le syndic dans le suivi du dossier. Or, ses frais ne sont pas tous justifiés. En effet, la mise en demeure du 09 août 2024 est intervenue un mois après celle du 19 juillet 2024.

Dès lors, il convient de retenir le montant des mises en demeure en date du 10/05/2024 et du 19/07/2024.

En revanche, la demanderesse ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle ou particulières pour la constitution du dossier et son suivi par l’huissier. Il y a leu d’écarter le montant de suivi de commissaire de justice, soit la facture n°202409190008 pour un montant de 480 euros.

Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [X] [M] à payer aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N], la somme de 79,20 euros au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le défaut de paiement Mme [X] [M] des charges de copropriété dont elle est débitrice cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, ils seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [X] [M] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, dont le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [X] [M], condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N], une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Mme [X] [M] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N], la somme de 6 271,07 euros (six mille deux cent soixante-et-onze euros et sept centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 juillet 2025;

DIT que chacune des créances comprises dans la somme de 6 271,07 euros portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Mme [X] [M] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N] la somme de 79,20 euros (soixante-dix-neuf euros et vingt centimes) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Mme [X] [M] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [M] payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (37), représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET [N] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [M] aux entiers dépens, et ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.

A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente

décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A vous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter

main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,

Directeur de greffe soussigné.

POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.