TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03278 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MPNA

Copie exécutoire

délivrée le : 18 Décembre 2025

à :Maître Estelle SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :18 Décembre 2025

à : M^e Frédérique KUMMER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [W] [V]

née le 29 Septembre 1977 à , demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [A]

né le 12 Février 1978 à , demeurant [Adresse 2]

Tous deux assistés par M^e Frédérique KUMMER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 21 Octobre 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M^me Anne COULONDRE, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 31 décembre 2019, l’EPIC ALPES ISERE HABITAT (le bailleur) a donné à bail à Mme [W] [V] et M. [B] [A] (les locataires) un logement situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 27 mai 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [B] [A] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [W] [V] et M. [B] [A] à payer :

— la somme de 4 569,18 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 9 octobre 2023,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 % qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Mme [W] [V] et M. [B] [A] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires se sont rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 21 octobre 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 7 741,61 euros.

Il précise que les locataires bénéficient d’un plan de surendettement à la suite de la saisine de la commission de surendettement de l’Isère le 9 septembre 2025. Cette dernière a déclaré le 16 septembre 2025 la recevabilité du dossier et l’a orienté vers un redressement judiciaire sans liquidation.

A la même audience, Mme [W] [V] et M. [B] [A] ont expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 50,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 27 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 28 mai 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [W] [V] et M. [B] [A] le 28 août 2023 pour la somme de 4 676,10 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 juillet 2023.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 28 octobre 2023.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

Les locataires ont saisi la Commission de Surendettement des particuliers de l’Isère le 9 septembre 2025 et la Commission a imposé l’effacement de la totalité du passif le 16 septembre 2025 dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par jugement, le juge statuant en matière de résiliation du bail suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 15 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4 509,07 euros. Il y a en effet lieu de déduire la somme de 3232,54 €, pour être antérieure au 30 avril 2022 et être donc prescrite au jour de l’assignation. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant de 4 509,07 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il est constant que le loyer et les charges courants sont à nouveau payés à leur échéance normale. Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d’effacement.

Si pendant ce délai, les loyers et les charges courants sont réglés à leur échéance, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et il n’y aura pas lieu à expulsion. Dans le cas contraire, elle reprendra son entier effet, le bail sera résilié et l’expulsion pourra être exécutée sans qu’il soit nécessaire de statuer à nouveau. L’intégralité de la dette locative sera exigible.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de Mme [W] [V] et M. [B] [A] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [B] [A], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la clause pénale

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location. En l’espèce le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit à titre de clause pénale. Il sera considéré que cette disposition constitue une clause pénale. Elle sera dès lors réputée non écrite et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [W] [V] et M. [B] [A].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 octobre 2023 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [V] et M. [B] [A] à payer à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT, la somme de 4 509,07 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 octobre 2025 (mois de septembre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DIT que Mme [W] [V] et M. [B] [A] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

CONSTATE que les locataires bénéficient d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la Commission de Surendettement des particuliers de l’Isère ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail, pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant l’effacement de la dette locative;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

DIT que si les locataires se libèrent du paiement du loyer et des charges courants pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il n’y aura pas lieu à expulsion ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors le bail sera résilié, que le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires sans qu’il soit nécessaire de statuer à nouveau et que l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

et, dans ce cas :

AUTORISE l’EPIC ALPES ISERE HABITAT à procéder à l’expulsion de Mme [W] [V] et M. [B] [A] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [V] et M. [B] [A] à payer à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [V] et M. [B] [A] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 août 2023.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 18 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN