TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [H] [S]

Mme [T] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UMU

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UMU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2020, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [H] [S] et Mme [T] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 515,64 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2325,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [S] et Mme [T] [I] le 14 mai 2024.

Par assignations du 30 juillet 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [S] et Mme [T] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2300,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la décision à intervenir pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la RIVP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette à la somme de 2 145.16 euros, indique qu’il y a bien une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation les concernant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [H] [S] et Mme [T] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2 325,53 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mai 2024.

Ce délai étant plus favorable que celui mentionné par les textes susvisés, il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que cette somme n’a pas été réglée par M. [H] [S] et Mme [T] [I] dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 09 janvier 2025 que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils ont également commencé à apurer leur dette.

La RIVP sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la diminution de la dette et de la volonté de la bailleresse, il convient d’accorder à M. [H] [S] et Mme [T] [I] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la RIVP de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 14 juillet 2024, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [H] [S] et Mme [T] [I] lui devaient la somme de 2 145,16 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Au regard de la clause prévoyant la solidarité des preneurs contenue dans le contrat de bail, M. [H] [S] et Mme [T] [I], qui ne comparaissent pas et qui ne contestent donc pas ce montant, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 098.14 euros, compte-tenu des versements effectués par les défendeurs qui en ont partiellement désintéressé les causes et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [S] et Mme [T] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [H] [S] et Mme [T] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2020 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [H] [S] et Mme [T] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 14 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [H] [S] et Mme [T] [I] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2 145,16 euros (deux mille cent quarante-cinq euros et seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 098.14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [H] [S] et Mme [T] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance devant correspondre au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [S] et Mme [T] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [S] et Mme [T] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [S] et Mme [T] [I] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [H] [S] et Mme [T] [I] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [S] et Mme [T] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 mai 2024 et celui des assignations du 30 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge