TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/06744 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MYYK

Copie exécutoire

délivrée le : 26 Mars 2026

à :Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le :26 Mars 2026

à :Madame, [J], [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame, [J], [L]

née le 29 Mai 2005 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 09 Février 2026 tenue par M^me Delphine HUMBERT, Première vice-présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 25 juin 2024 consenti par la société CEPIA IMMO, Madame, [J], [L] a pris en location un logement situé, [Adresse 3] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 487 euros.

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » n°A10365257683 du 25 juin 2024, la société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée la « SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est porté caution solidaire, pour 10 impayés de loyer maximum sur la durée total du bail à compter de la date d’effet du bail ou à défaut de sa signature.

Le 29 septembre 2025, il a été établi une quittance subrogative entre la société CEPIA IMMO et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’un montant de 5 369.36€.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame, [J], [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame, [J], [L],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame, [J], [L] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

— condamner Madame, [J], [L] à lui payer la somme de 5 068.36€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2025 sur la somme de 2 120.00€, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame, [J], [L] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame, [J], [L] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Madame, [J], [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 09 février 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise le montant de la dette à la somme de 2 570.66€, précise que la locataire a repris le paiement des loyers et s’en rapporte sur les délais sollicités.

Présente à l’audience, Madame, [J], [L] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme de 140€ par mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation en date du 07 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 07 novembre 2025.

En application du II du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’avis n° 15007 P+B rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que les contrats de baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ci-dessus mentionnée soit après le 29 juillet 2023 doivent recevoir application du délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 24 mars 2025 pour la somme de 2 120 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 05 mai 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 03 février 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 570.66€ euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame, [J], [L], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et aux propositions de règlement de Madame, [J], [L], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Madame, [J], [L], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame, [J], [L] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame, [J], [L] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 24 mars 2025 et de la saine de la CCAPEX.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties concernant le logement à la date du 05 mai 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 05 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame, [J], [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 570.66€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 février 2026 (mois de septembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [J], [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 18 mensualités de 140€ chacune qui solderont la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision et que le dernier versement devra être proportionné au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de Madame, [J], [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé, [Adresse 3],

CONDAMNE Madame, [J], [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Madame, [J], [L] à supporter les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 24 mars 2025, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 MARS 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE