REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01562 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTLT

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 1] représenté par son syndic l’agence C/ [H]

Le : 09 Avril 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [Q] [T] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 09 AVRIL 2026

Par Alain TROILO, président du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole Seigle-Buyat, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 2]

[Localité 3] représenté par son syndic l’agence ECO [Adresse 2] [Adresse 3],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [T] [H], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 08 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 16 Octobre 2025 ;

Vu les renvois successifs et le renvoi à l’audience du 26 février 2026 ;

A l’audience publique du 26 Février 2026 tenue par Alain TROILO, président assistée de Carole Seigle-Buyat, Greffier après avoir entendu l’ avocat et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 mars 2026 puis prorogé au 09 Avril 2026, date à laquelle Nous, Alain TROILO, président, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [H] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 4].

Par courrier recommandé du 22 juillet 2025, présenté et distribué le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 1 138,21 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, qui était alors la SAS [Adresse 6], a fait assigner Monsieur [Q] [H] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  1 368,07 euros représentant l’arriéré de charges (1 138,21 euros) et les provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 ;

—  3 700 euros pour résistance abusive,

—  900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,

— Le tout avec capitalisation des intérêts.

A l’audience du 16 octobre 2025, Monsieur [Q] [H] comparaissant en personne, indique qu’il vend le bien.

Lors de la dernière audience du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires précise avoir changé de syndic depuis l’assignation. Il s’agit désormais la société ECO 38, [Adresse 7], [Localité 5].

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :

— Les pages 1 à 5 / 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 novembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale (extraordinaire ?) du 16 février 2023 comportant décision d’un complément budgétaire pour les travaux de réfection de la toiture,

— Les pages 1 à 4 / 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 (agrafées à la suite du PV du 16 février 2023) comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 janvier 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2019 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mars 2019 comportant vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— La mise en demeure du 22 juillet 2025, présentée et distribuée le 31 juillet 2025,

— Un extrait de compte arrêté au 07 juillet 2025,

— Le relevé de propriété de Monsieur [Q] [H] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1].

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 juin 2019 à 2022 et au 30 juin 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2022/2023 et 2025/2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

Toutefois, il n’est justifié d’aucun vote concernant l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. En application à l’article 9 du code de procédure civile selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, aucune condamnation ne pourra être prononcée à ce titre.

Par suite, la somme de 550,81 euros (72,97 € + 4 x 3,65 € + 3 x 72,96 € + 4 x 61,09 €) sera déduite.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 22 juillet 2025, sans qu’aucune somme ne soit réclamée à ce titre dans le décompte produit.

En revanche, il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure ou relance antérieure, ni d’aucune proposition de recouvrement simplifié des petites créances. C’est donc une somme de 372,25 euros (35 € + 89 € + 192 € + 44,25 € + 12 €) qui doit également être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [Q] [H] sera condamné au paiement des sommes de 215,15 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 07 juillet 2025 et de 229,86 euros au titre des provisions n°2 à 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles, soit un total de 445,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 pour la somme de 215,15 euros et à compter du 08 septembre 2025 pour le surplus et capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société ECO 38, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [Q] [H], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [Q] [H], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [Q] [H] à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en dernier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ECO 38, les sommes de :

—  215,15 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 07 juillet 2025 et de

—  229,86 euros au titre des provisions n°2 à 4 de l’exercice 2025/2026 devenues exigibles,

Soit un total de 445,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 pour la somme de 215,15 euros et à compter du 08 septembre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ECO 38 de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ECO 38, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [H] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Carole SEIGLE-BUYAT Alain TROILO