4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01661 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MUVP

AFFAIRE :, [N] C/ S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

Le : 26 Mars 2026

Copies exécutoires aux parties

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 26 MARS 2026

Par M^me Delphine HUMBERT, Première vice-présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [P], [N]

né le 17 Juillet 1998 à, [Localité 1] ,([Localité 2] ATLANTIQUE), demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Eléonore CRUZ de la SELARL BALESTAS GRANDGONNET MURIDI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 09 Février 2026 tenue par M^me Delphine HUMBERT, Première vice-présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Mars 2026, date à laquelle Nous, M^me Delphine HUMBERT, Première vice-présidente chargée des contentieux de la protection avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail du 16 août 2023, consenti par la Société Dauphinoise pour l’Habitat (ci-après dénommée la société SDH), M., [P], [N] a pris en location un logement situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 351,25 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025 et dernières conclusions, M., [P], [N] a assigné la société SDH en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

— Enjoindre la Société Dauphinoise pour l’Habitat à réaliser les travaux mentionnés dans le courrier de la ville de, [Localité 3] du 7 mars 2025, dans un délai de 15 jours suivant l’ordonnance à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard :

«  Remédier à la présence d’humidité en façade

«  Ventilation à remplacer

«  Remédier à la présence d’humidité dans le logement

«  Carrelage fissuré,

— Dans l’attente de la réparation définitive des désordres, Ordonner la suspension des loyers, à titre subsidiaire, ordonner la diminution des loyers par moitié, et à titre infiniment subsidiaire, la consignation des loyers,

— Condamner la Société Dauphinoise pour l’Habitat à verser à M., [P], [N], à titre de provision :

«  la somme de 7 226,42 € au titre du remboursement des loyers versés

«  la somme de 500 € au titre de son préjudice moral

«  la somme de 3000 € au titre de son préjudice de jouissance

«  la somme de 362,47 € au titre des frais anormaux résultant de l’indécence du logement,

— Condamner la Société Dauphinoise pour l’Habitat à verser la somme de 1500 € à la SELARL BALESTAS GRANDGONNET ET MURIDI au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous réserve qu’elle renonce à l’aide juridictionnelle, et en cas de rejet de l’aide juridictionnelle à verser à M., [P], [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

M., [P], [N] soutient que le juge des contentieux de la protection statuant en référé est compétent aux fins de condamner la société SDH à réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser l’indécence du logement en raison notamment de l’humidité présente dans le logement.

Il fait valoir en outre qu’au regard de l’indécence du logement, il est bien fondé à réclamer la suspension du paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux ainsi que le remboursement des loyers déjà versés.

Enfin il précise qu’il subit un préjudice de jouissance du logement et un préjudice moral. En outre il ajoute avoir été contraint à des frais anormaux résultant de l’indécence du logement.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 9 février 2026, la société SDH sollicite du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de :

— Dire n’y avoir lieu à référer sur l’ensemble des demandes de M., [P], [N],

En conséquence,

— Rejeter l’intégralité des demandes de M., [P], [N],

En tout état de cause, reconventionnellement,

— Condamner M., [P], [N] à verser à la société SDH la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

La société SDH soutient à titre principal n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de M., [P], [N]. Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte, elle relève que la présence d’humidité en façade n’a aucune incidence sur le taux d’humidité dans le logement qui apparait comme normal. Sur la demande concernant le remplacement de la ventilation, elle précise que celle-ci a été contrôlée le 3 mars 2025 et qu’aucun défaut n’a été relevé. Concernant la demande sur le carrelage fissuré, elle relève que cela n’entre pas dans le critère de décence d’un logement.

Elle ajoute qu’il n’existe aucune raison de prescrire des travaux en référé et de ce fait aucune raison de diminuer le loyer.

Enfin pour s’opposer aux demandes provisionnelles relatives aux préjudices subis par le locataire, elle retient que ce dernier ne rapporte pas la preuve d’un manquement contractuel, ni celle d’un préjudice de jouissance ou moral. Par ailleurs, étant impossible de déterminer le locataire à l’origine de l’infestation des punaises de lit, en tant que bailleur elle n’entend pas être tenu de régler l’intégralité des frais de désinsectisation.

L’audience, initialement fixée au 13 octobre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins de mise en état.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 février 2026, lors de laquelle les parties, régulièrement représentées par leurs conseils respectifs, s’en sont remises oralement à leurs dernières écritures dont elles ont sollicité l’entier bénéfice.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 alinéa 2 du code civil prévoit en outre que le bailleur, doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

Ce même article précise en outre que le bailleur est notamment obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M., [P], [N] fait état de l’indécence du logement et sollicite la réalisation des travaux suivants :

— remédier à la présence d’humidité en façade,

— remplacer la ventilation,

— remédier à la présence d’humidité dans le logement,

— changer le carrelage fissuré.

Sur l’humidité et la ventilation du logement

Il ressort du rapport d’intervention du 1er mars 2024 réalisé par la société MAKO que le taux d’humidité dans le logement est normal avec un taux relevé de 37% et l’absence de fuite active. Il est relevé " concernant les dégâts au plafond, il est possible qu’une infiltration se produise par la façade. Concernant la trace présente sur un mur, il semblerait que par temps de pluie, il est possible qu’une infiltration se produise par la toiture ou par une colonne pluviale ; il faudrait contrôler ces deux points ; ".

Le 30 juillet 2024 la société Moreno Aguilera a procédé à une recherche de fuite et dans son rapport elle retient la présence de moisissure au plafond dans les angles de la pièce de vie et dans la cuisine et constate que les sorties de VMC dans la cuisine et la pièce d’eau ne fonctionnent pas.

La société SAPIAN est intervenue au logement du locataire le 27 août 2024 et a procédé à la remise en route d’un caisson à l’arrêt et le 3 mars 2025 a remplacé la courroie a51.

Le 7 mars 2025, lors de son passage, le service Santé Environnementale de la ville de, [Localité 3] a constaté plusieurs désordres et a demandé à ce qu’ils soient résolus dans un délai de deux mois :

— Résoudre les causes d’infiltrations d’air par les ouvrants et en cas d’impossibilité procéder au changement des huisseries,

— Vérification de la conformité de la pose de la porte vitrée donnant sur le balcon dans le salon par un homme de l’art,

— Procéder au détalonnage des portes,

— Informer le service Santé Environnementale sur la nature des travaux effectués sur la paroi séparative de la cuisine et du couloir d’entrée et leur cause,

— Surveiller les fissures du carrelage.

Il convient donc de constater que la société SDH a fait preuve de diligences en faisant réaliser les interventions nécessaires au bon fonctionnement de la VMC, ainsi que pour les travaux concernant les menuiseries par l’intervention de la société AG SERVICES le 30 juillet 2025.

En outre lors de l’intervention réalisée le 1er mars 2024 par la société MAKO et lors du passage du service Santé Environnementale de la ville de, [Localité 3] le 7 mars 2025, force est de constater que, s’il a été relevé une humidité importante en façade, il n’a pas été relevé d’humidité à l’intérieure du logement.

Ainsi M., [P], [N] sera débouté de ses demandes de travaux au titre de l’humidité en façade, de l’humidité à l’intérieur du logement et de la ventilation.

Sur les travaux pour le carrelage fissuré

Le carrelage fissuré a été annoté pour une surveillance mais le remplacement n’a pas été préconisé par le service Santé Environnementale de la ville de, [Localité 3], par conséquent M., [P], [N] sera débouté de sa demande à ce titre.

M., [P], [N] ayant été débouté de ses demandes de réalisation des travaux préconisés par la ville de, [Localité 3], il en sera de même pour sa demande tendant à une diminution ou à une consignation des loyers.

Sur l’indemnisation des préjudices résultant de l’indécence du logement :

M., [P], [N] sollicite à titre de provision :

«  la somme de 7 226,42 € au titre du remboursement des loyers versés

«  la somme de 500 € au titre de son préjudice moral

«  la somme de 3000 € au titre de son préjudice de jouissance

«  la somme de 362,47 € au titre des frais anormaux résultant de l’indécence du logement.

Ces demandes font l’objet de contestations sérieuses de la part du bailleur qui indique ne pas avoir manqué à ses obligations contractuelles.

En l’espèce il convient de relever que la société SDH a fait preuve de diligences concernant la réalisation des travaux. Force est de constater par ailleurs qu’il n’a jamais été constaté d’humidité au sein du logement.

En outre il est constant que M,.[P], [N] souffre de pathologies importantes préexistantes, les certificats médicaux et ordonnances produits ne permettent d’apporter la preuve d’une aggravation ou de l’apparition de nouvelles pathologies telles que l’asthme en raison des désordres existants dans le logement.

Enfin concernant les frais anormaux résultant de l’indécence du logement, M., [P], [N] indique avoir été contraint d’acheter un chauffage d’appoint en raison de l’humidité dans le logement, à cette fin il produit la facture d’achat d’un chauffage d’appoint ainsi qu’une facture d’électricité de 2024. Or à nouveau, il n’a pas été constaté d’humidité au sein du logement et en tout état de cause ces seuls éléments ne permettent pas d’établir de la nécessité de l’achat.

Il sollicite le remboursement des frais de désinsectisation du logement, demande à laquelle le bailleur s’oppose en soutenant ne pouvoir savoir quel locataire en est responsable.

Par conséquent il n’y a donc pas lieu à statuer en référé sur les demandes de provision de M., [P], [N] concernant l’indemnisation de ses préjudices.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [P], [N], partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, contradictoirement et en premier ressort,

Rejetons la demande de réalisation de travaux sous astreinte de M., [P], [N] à l’encontre de la Société Dauphinoise pour l’Habitat ;

Rejetons la demande de suspension, diminution ou consignation des loyers formée par de son loyer formée par M., [P], [N];

Disons n’y avoir lieu a référé s’agissant de la demande de provision formée M., [P], [N] au titre du préjudice qu’il a subi ;

Rejetons la demande présentée par la Société Dauphinoise pour l’Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons pour le surplus toutes autres demandes des parties ;

Condamnons M., [P], [N] aux entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 MARS 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE