TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ch4.1 Loyers Commerciaux

N° RG 23/04485 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LNTB

VD

Copie exécutoire et copie le :

04/05/26

à :

Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS

Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS – A261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [V], [T] [P] épouse [G]

née le 21 Novembre 1944 à [Localité 1] (Isère), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [N] [I], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 02 Mars 2026 par :

Virginie DURAND, Vice-Présidente, délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Grenoble, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Patricia RICAU, Greffière

Après dépôt des dossiers et avoir reçu les mémoires, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Mai 2026

Après en avoir délibéré, le jugement suivant a été rendu :

EXPOSE DU LITIGE:

Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G], venant aux droits de Mme [X] [P], sont propriétaires d’un local commercial situé [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3]. Ce local a été donné à bail commercial à la SNC FAURE ET FOREST, aux droits de laquelle vient désormais la SELARL [N] [I], aux fins de l’exploitation d’une officine de pharmacie.

Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2014, la locataire a sollicité le renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2014 pour une durée de 9 années pour se terminer le 31 mars 2023, ce que les bailleurs ont accepté suivant acte du 17 avril 2014.

Par exploit du 19 décembre 2022, la SELARL [N] [I] a délivré aux bailleurs une offre de renouvellement du bail aux mêmes conditions et clauses pour une durée de 9 années.

Par acte du 16 mars 2023, Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G] ont accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes conditions à compter du 1er avril 2023, sauf à voir fixer le prix du nouveau loyer à la valeur locative qu’ils estiment à 66 000 € par an hors taxe et hors charges, au lieu de 39 070,44 €.

Le preneur n’a pas donné suite.

Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G] ont réitéré leur demande, selon mémoire préalable à la saisine du juge des loyers envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 juin 2023.

Par acte d’huissier en date du 18 août 2023, les bailleurs ont fait assigner le preneur devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Grenoble.

Aux termes de leurs mémoires soutenus à l’audience du 18 mars 2024, Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G] demandaient de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative qu’ils estimaient à 66 000 €, hors taxes et hors charges par an, en principal, alors que la locataire contestait tout déplafonnement.

Par jugement mixte du 27 mai 2024, la présente juridiction a:

— Dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

Avant dire-droit,

— Ordonné une expertise.

La SELARL [N] [I] a interjeté appel de cette décision, qui a été confirmée par arrêt du 6 novembre 2025.

Mme [D] [J], expert désignée, a déposé son rapport au greffe de la juridiction le 16 octobre 2025, concluant à une valeur locative annuelle de 46 000 € et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Dans leur mémoire, régulièrement notifié par lettre recommandée du 22 janvier 2026, Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G] demandent de:

— Fixer la surface utile pondérée à 254,85m2,

— Fixer la valeur locative à 225€/m2/an,

— Fixer à 57.341€ hors taxes et hors charges par an, en principal, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023,

— Condamner la SELARL "[N] [I] à régler à Monsieur et Madame [G] 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, y compris les frais d’expertise, le cas échéant.

Dans son mémoire en réplique, régulièrement notifié par lettre recommandée du 30 janvier 2026, la SELARL [N] [I] demande de:

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail commercial renouvelé au 1er avril 2023 devra être fixé à la somme de 46 000 € hors taxes et hors charges conformément au rapport d’expertise judiciaire.

— DEBOUTER Monsieur et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes et LES DIRE infondées.

— CONDAMNER les époux [G] à payer à la SELARL [N] [I] la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER les mêmes dépens qui devront comprendre les frais d’expertise judiciaire.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de plein droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Suite au premier jugement et à l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 6 novembre 2025, il est acquis que le loyer du bail, renouvelé à compter du 1er avril 2023, doit être déplafonné.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Les locaux sont situés dans un bâtiment indépendant à usage exclusif commercial, au sein d’en ensemble immobilier en copropriété composé de deux immeubles d’habitation, d’un supermarché et d’un centre commercial. Les deux places de parking visées au bail sont inconnues des parties.

Le local commercial se situe à l’extrêmité nord du bâtiment commercial, il est traversant avec une entrée publique en façade Est face au grand parking, et avec une entrée de service et livraison en façade Ouest donnant sur un autre parking.

Sur la commercialité de l’emplacement, l’expert indique que le local se situe [Adresse 5] qui offre un potentiel commercial réel grâce à son accessibilité et à sa diversité commerciale, mais cet attrait est tempéré par des enjeux sécuritaires qui doivent être intégrés dans toute décision d’investissement ou d’implantation commerciale.

Les locaux comprennent:

— au rez-de-chaussée:

* une zone de vente

* un petit laboratoire orthopédique/ vaccination avec wc séparé

* une réserve

* un sas avec porte d’accèe à l’extérieur

* un wc,

— à l’étage:

* une réserve

* un vestiaire

* un bureau

* un laboratoire.

Compte tenu des travaux réalisés après l’incendie, et notamment de l’agrandissement de la surface utile à l’étage qualifié de travaux modificatifs notables, Mme [J] a retenu une surface utile non discutée de 388,80 m².

Quant à la surface utilé pondérée et aux coefficient de pondération discutés par les bailleurs, l’expert a justement fait application des recommandations rappelées dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière qui constituent les références adoptées de façon usuelles tant par l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial que par les instances judiciaires dans le cadre de la fixation de la valeur locative des baux renouvelés. Cette pondération, qui s’appuie uniquement sur des critères immobiliers sans prise en compte de l’activité exercée, permet d’assurer la comparaison des valeurs unitaires.

Or s’agissant de la pondération de locaux de premier étage, ladite charte distingue entre trois zones: les zones de vente, les mezzanines et les annexes diverses reliées; et force est de constater que l’étage supérieur du local à évaluer, composé d’une réserve, d’un vestiaire, d’un bureau et d’un laboratoire, ne peut que relever de la catégorie des annexes dont le coefficient de pondération oscille entre 0,15 et 0,25.

En l’occurence, en retenant le coefficient maximum préconisé par la charte, à savoir 0,25, il ne peut qu’être constaté que l’expert a bien pris en considération l’intérêt pratique de cette partie du local pour le commerce.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 204,45 m² conformément Mme [J].

Conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans la présente affaire, l’expert a recherché des termes de comparaison qui ne sont pas discutés par les parties et dont il ressort, après application des correctifs, un prix moyen de 225 € / m² de surface utile pondérée.

Le loyer du bail renouvelé sera en conséquence fixé à 225 € x 204,45 m², soit 46 000 € en principal par an à compter du 1er avril 2023.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dès lors qu’elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 46 000 € en principal par an à compter du 1er avril 2023 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Mme [V] [P] épouse [G] et M. [H] [G] d’une part, et la SELARL [N] [I] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] [Localité 4], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que les arriérés de loyers portent intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023, date de l’assignation,

Rappelle que conformément aux dispositions de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision, lorsqu’elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l’exécution forcée,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX