TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00972 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIVM

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [U] divorcée [N], née le 28 Juin 1985 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 28 mars 2022, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a loué à Madame [X] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 293,13 euros hors charges, outre 133,66 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6 653,97 euros au titre des loyers et charges échus au 9 septembre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

Les impayés de loyer ont été signalés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut-Rhin le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait assigner Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner le locataire à payer la somme de 7 213,69 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 324,53 euros, somme indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,condamner le locataire à payer la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 7] AGGLOMERATION HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à 9 420,58 euros au 29 août 2025.

Citée par acte délivré à étude, Madame [X] [U] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 25 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 mars 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2 b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 novembre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 août 2025, la dette locative de Madame [X] [U] s’élève à la somme de 9 420,58 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Madame [X] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 324,53 euros, somme indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes: 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

Ce texte prévoit donc que, dès la décision de recevabilité de la commission de surendettement, et si au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde des délais de paiement au locataire, qui courent jusqu’à la décision de la commission sur le traitement de la situation de surendettement (plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel). Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, mais le paiement du loyer courant et des charges doit être maintenu.

En l’espèce, par jugement du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois à compter du 16 mai 2024, mais il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience du 4 septembre 2025 ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [X] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [U] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [X] [U] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2022 entre l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, d’une part, et Madame [X] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 novembre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 9 420,58 euros (neuf mille quatre cent vingt euros et cinquante-huit centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 29 août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 324,53 euros, somme indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,