TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° R.G. : 23/05590 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LPB4

IP

Copie exécutoire

et copie

délivrées le :31/03/26

à :

la SELARL BEYLE AVOCATS

la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 30 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FLAMBEE dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam TIDJANI de la SELARL BEYLE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 2]., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître CAPDEVILLE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, tenue par Nathalie CLUZEL, Présidente, assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 30 Mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal composé de :

Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente

Serge GRAMMONT, Vice-Président

Isabelle PRESLE, Juge

Assistés lors du rendu par Patricia RICAU, Greffière

a statué en ces termes :

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2012, le Syndicat intercommunal pour l’aménagement et la gestion du [Adresse 3] (SIAG) a consenti un bail commercial à Madame [T] [I] portant sur un bâtiment à usage de restaurant implanté sur la parcelle cadastrée section B1 n° [Cadastre 1] de la commune de [Localité 3].

Madame [T] [I] a cédé son fonds de commerce à la société La Flambée par acte sous seing privé du 06 décembre 2019, le SIAG est intervenu à l’acte pour donner son accord à la cession.

La Communauté de communes de [Localité 2] a été substituée au SIAG à compter de janvier 2021 dans toutes les délibérations et actes relatifs à la gestion du domaine skiable de l'[Adresse 4] par application d’un arrêté préfectoral du 23 novembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2023, la société La Flambée a requis le renouvellement de son bail commercial auprès de la Communauté de communes de la Matheysine, qui lui a délivré par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023 un congé pour le 30 septembre 2023 avec refus de renouvellement du bail et paiement d’indemnité d’éviction.

La société La Flambée a assigné la Communauté de communes de la Matheysine devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir fixer et payer l’indemnité d’éviction par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023.

La société La Flambée a formé un incident pour solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et l’octroi d’une provision.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a débouté la société La Flambée de sa demande de provision, et a fait droit à la demande d’expertise judiciaire. Monsieur [Q] [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a procédé à ses opérations, et a déposé son rapport d’expertise le 31 janvier 2025.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 09 octobre 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la société La Flambée demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce, de :

À principal,

— Condamner la Communauté de communes de [Localité 2] à payer à la société La Flambée l’indemnité d’éviction correspondant à la valeur du fonds de commerce ;

— Juger que cette indemnité d’éviction s’élève à la somme de 85.140 euros;

— Condamner la Communauté de communes de [Localité 2] à payer à la société La Flambée la somme de 85.140 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre 1.000 euros à titre d’indemnité accessoire ;

— Débouter la Communauté de communes de [Localité 2] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la société La Flambée ;

À titre subsidiaire,

— Homologuer le rapport d’expertise ;

— Condamner la Communauté de communes de [Localité 2] à payer à la société La Flambée la somme de 60.000 euros à titre d’indemnité principale et accessoire ;

— Condamner la Communauté de communes de [Localité 2] à payer à la société La Flambée la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Communauté de communes de [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

En réponse à la Communauté de communes de [Localité 2] qui entend se prévaloir de l’implantation du restaurant sur le domaine public pour contester le principe de l’indemnité d’éviction, la société La Flambée conteste tout rattachement de l’établissement au domaine public, le restaurant étant établi sur une parcelle limitrophe des pistes de ski, et qui relève du domaine privé de la personne publique.

Elle fait également valoir que les dispositions du statut des baux commerciaux sont d’ordre public et que la Communauté de communes n’a jamais remis en cause précédemment la compétence du tribunal judiciaire ou la qualification de bail commercial de la convention conclue, qu’une proposition spontanée de versement d’une indemnité d’éviction a été faite dans la réponse à sa demande de renouvellement du bail.

Elle soutient qu’elle dispose d’une clientèle propre, comme le prouvent les attestations qui démontrent l’ouverture de l’établissement hors des périodes d’ouverture des remontées mécaniques, notamment en soirée et aussi en été. Elle se fonde aussi sur l’expertise judiciaire, puisque l’expert judiciaire a retenu que l’accès à l’établissement était possible à vélo durant l’été, ainsi qu’à pied, skis de randonnée, raquette ou dameuse l’hiver. Elle invoque également l’organisation d’évènements en soirée, en dehors des ouvertures des remontées mécaniques, promus par l’Office du tourisme qui en a assuré la publicité.

Au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction, la société La Flambée conteste le chiffrage de l’expert judiciaire au motif que son expert-comptable a évalué la société entre 101.000 euros et 119.000 euros, et que l’expert n’a pas justifié des raisons pour lesquelles il a retenu une valeur du fonds de commerce à 60 % de la moyenne du chiffre d’affaires de la société, alors que l’INSEE retient une valorisation d’un fonds de commerce de restauration traditionnelle à 77,4 % du chiffre d’affaires, ce qui conduit à retenir une indemnité principale de 85.140 euros, outre 1.000 euros d’indemnité accessoire.

À titre subsidiaire, la société La Flambée demande l’homologation du rapport d’expertise judiciaire, soit la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 60.000 euros.

**

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 12 novembre 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la Communauté de communes de [Localité 2] demande au tribunal, au visa des articles L. 2111-1 et L. 2111-2 du code de la propriété des personnes publiques, ainsi que des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

À titre principal,

— Juger que le preneur ne peut prétendre à un fonds de commerce sur le domaine public ;

— Juger que le preneur ne justifie pas d’une clientèle propre ;

— Juger que le preneur ne justifie pas d’un préjudice ;

— Débouter en conséquence la société La Flambée de sa demande d’indemnité d’éviction et plus généralement de l’ensemble de ses demandes;

À titre subsidiaire,

— Ramener l’indemnité d’éviction à la somme de 34.462 euros ;

— Juger que chaque partie garde à sa charge ses frais et dépens.

Pour s’opposer au droit à indemnité d’éviction du preneur, la Communauté de communes de la Matheysine fait valoir que le bénéfice des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce suppose la propriété du fonds de commerce au jour de l’éviction, ce qui n’est pas le cas puisque le restaurant exploité par la société La Flambée est situé sur le domaine public de la personne publique.

Elle soutient par ailleurs que les dispositions du code général des collectivités territoriales relatives à la conclusion d’un bail commercial sur le domaine public ont été créées postérieurement à la date de conclusion de l’acte litigieux et ne s’appliquent qu’aux autorisations délivrées postérieurement. Elle prétend qu’à supposer applicables les nouvelles règles de l’article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le preneur échoue à rapporter la preuve d’une clientèle propre qui constitue l’unique élément permettant de caractériser l’existence d’un fonds de commerce. Elle prétend qu’une clientèle propre est une clientèle accédant au commerce sans utiliser les installations publiques alors que le restaurant était fermé lorsque la station était fermée, et notamment durant l’été. Elle indique qu’il résulte des pièces produites et des attestations versées au débat par la demanderesse que le site n’est accessible qu’en utilisant les remontées mécaniques. Elle conteste le rapport d’expertise en ce qu’il retient qu’un autre accès au site est possible, alors que c’est contraire à un arrêté qui permet l’accès en 4x4 uniquement pour les exploitants et pas pour les clients du restaurant.

En tout état de cause, elle sollicite le rejet de la demande d’indemnité d’éviction au motif que la preuve d’un préjudice subi consécutivement au refus du renouvèlement du bail n’est pas rapportée. Elle soutient que la fermeture de la station de ski était programmée et que la gérante de la société La Flambée avait décidé quoi qu’il en soit de cesser l’exploitation, ayant d’ailleurs été embauchée dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée avant même le congé, et ne justifiant d’aucune démarche pour retrouver un local permettant le transfert de son activité.

À titre subsidiaire, elle entend contester le montant de l’indemnité principale au motif que la société n’a produit que sa situation comptable au 30 septembre 2023, alors que le préjudice doit s’apprécier au jour de l’éviction, et que l’exploitation souffre d’inconvénients liés aux conditions d’ouverture de la station.

Elle conteste l’évaluation faite par l’expert-comptable de la société, qui s’est basé non sur la valeur du fonds de commerce, mais sur celui de la société, et considère que la valorisation ne peut retenir un taux supérieur à celui retenu au moment de l’achat du fonds de commerce, ce qui conduit à retenir une indemnité d’éviction de 33.462 euros sur la base du chiffre d’affaires retenu par l’expert judiciaire.

**

L’instruction de la procédure a été clôturée le 15 janvier 2026 par l’ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

L’affaire a été audiencée le 19 janvier 2026 et mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

Sur le droit à l’indemnité d’éviction

L’article L. 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques, créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, qui permet l’exploitation d’un fonds de commerce sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre, n’est pas applicable aux contrats conclus antérieurement.

Cependant, sous l’empire de la législation antérieure, l’appartenance d’un local au domaine public d’une personne publique ne fait pas obstacle à la constitution d’un fonds de commerce dès lors que le preneur rapporte la preuve de l’existence d’une clientèle propre, c’est-à-dire une clientèle distincte de celle des usagers du domaine, qu’elle soit ou non prépondérante (Civ. 3e, 19 mars 2003, no 01-17.679).

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement du bail commercial signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire à une indemnité d’éviction.

Il s’en suit qu’indépendamment du rattachement du bien loué au domaine public ou au domaine privé de la personne publique, le droit à indemnité d’éviction du preneur est établi dès lors qu’il rapporte la preuve de l’existence d’une clientèle propre.

En l’espèce, la société La Flambée a acquis le fonds de commerce de Madame [T] [I], au prix de 20.000 euros, par acte de cession du 6 décembre 2019, auquel le SIAG est intervenu en sa qualité de bailleur pour donner son consentement à la cession.

Suite à l’arrêté préfectoral lui donnant compétence pour la gestion du domaine skiable, c’est à la Communauté de communes de [Localité 2] que la société La Flambée a fait parvenir une demande de renouvellement du bail commercial par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023. Dans la réponse à cette demande, délivrée par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, il est précisé :

«  Par les présentes, le Bailleur entend refuser le renouvellement du bail commercial et délivrer congé pour le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS (30 septembre 2023) et proposer le versement d’indemnité d’éviction et ce, en application de l’article L145-14 du code de commerce … ".

La validité du bail commercial consenti à Madame [T] [I] et cédé à la société La Flambée n’est pas remise en cause.

Le SIAG, aux droits duquel se trouve la Communauté de communes de la Matheysine, a accepté la constitution d’un fonds de commerce en consentant un bail commercial sur le local à Madame [T] [I]. L’autorisation ensuite donnée à la cession du fonds de commerce à la société La Flambée, qui en a payé le prix, implique nécessairement l’accord pour que l’acquéreur poursuive l’exploitation du fonds de commerce.

Par ailleurs, la Communauté de communes de la Matheysine a expressément fait connaître son accord sur le droit à indemnité d’éviction du preneur à qui elle refusait le renouvellement du bail, l’acte rappelant à la société La Flambée le délai de deux ans pour contester le refus de renouvellement ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction prévu à l’article L145-10 du code de commerce.

Dans ces conditions, l’existence du fonds de commerce n’est pas contestable, d’autant que la société demanderesse verse aussi aux débats plusieurs attestations qui évoquent tantôt l’organisation de dîners dans le restaurant, tantôt la participation à des soirées organisées à l’occasion de sorties en ski de randonnée voire à des sorties raquettes à neige comprenant un arrêt au sein de l’établissement. Ces éléments permettent d’établir que le restaurant disposait bien d’une clientèle propre se rendant sur les lieux sans utiliser les remontées mécaniques.

L’existence d’une clientèle propre est également démontrée par un programme des animations du 8 au 15 février 2020 édité par l’Office du Tourisme de l’Alpe du [Localité 4] Serre qui fait état d’une animation, présentée de la manière suivante : " Grimpez à la force des cuisses jusqu’au domaine d’altitude des Bergeries avec un bon repas au restaurant la Flambée à la clé ! Soirée réservée aux sportifs ", témoignant ainsi de l’existence d’une clientèle accédant au restaurant sans l’usage des remontées mécaniques du domaine skiable.

Enfin, la société La Flambée justifie de l’organisation d’un anniversaire de mariage au cours du mois de juillet 2020 au restaurant, période à laquelle les remontées mécaniques étaient nécessairement à l’arrêt.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la société La Flambée justifie de l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués, de sorte qu’elle est fondée à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction consécutivement au refus de renouvellement du bail avec congé délivré le 23 mars 2023.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est-à-dire soit à la date de l’éviction, soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les locaux.

En l’espèce, il est constant entre les parties que la société La Flambée a restitué les lieux un peu avant la fin du bail résultant du congé sans offre de renouvellement, soit le 30 septembre 2023.

La preuve que la société La Flambée avait, avant la délivrance du congé, décidé de cesser son activité et qu’elle aurait donc un préjudice moindre, n’est pas rapportée. En effet, l’activité salariée envisagée de la gérante ne prouve pas à elle seule qu’elle avait décidé de cesser l’exploitation du fonds de commerce, puisqu’elle pouvait faire appel à une main d’œuvre salariée pour poursuivre l’exploitation, tout en conservant sa gérance de l’établissement.

De même, l’absence de démarches accomplies pour une réinstallation après réception du congé ne prouve pas la volonté de cesser l’exploitation en tout état de cause, et il n’existe aucune obligation pour la société de rechercher une réinstallation une fois le congé délivré.

Au contraire, la société La Flambée a fait délivrer une demande de renouvellement du bail par acte du 3 janvier 2023, ce qui témoigne de sa volonté de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce à cette date.

En l’absence de réinstallation, la valeur du fonds de commerce constitue le préjudice d’éviction et c’est donc à la date de son départ qu’il convient de se placer pour apprécier sa valeur.

L’expert judiciaire retient dans son rapport que l’activité est celle d’un commerce proche d’une restauration rapide, et évalue l’indemnité principale à 59.062 euros correspondant à 60% de la moyenne du chiffre d’affaires des années 2020 et 2022.

La société La Flambée fait valoir que le pourcentage du chiffre d’affaires est normalement plus élevé dans le cas d’un fonds de commerce de restauration traditionnelle, et que son expert-comptable a retenu une valorisation plus importante avec l’évaluation de l’excédent brut d’exploitation.

Toutefois, elle ne démontre pas qu’elle exploitait une activité de restauration traditionnelle. Il résulte en effet du menu qu’elle produit qu’elle ne proposait pas de cuisine traditionnelle, mais une cuisine se rapprochant de la restauration rapide, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire.

L’évaluation du fonds sur la base de l’excédent brut d’exploitation n’apparaît pas adaptée à l’évaluation d’un fonds de commerce de petite taille, l’expert ayant justement exclu la prise en compte de cette méthode d’évaluation selon les usages de la profession.

En outre, il ressort du rapport d’évaluation de son expert-comptable que le résultat économique de la société est de 1.342 euros pour l’année 2022. Le résultat économique des années 2020 et 2021 est plus élevé, mais il correspond à des années impactées par une limitation des charges en raison de périodes de fermeture durant la pandémie de Covid 19, avec des subventions compensant la diminution du chiffre d’affaires. Le résultat économique de ces années n’est donc pas significatif.

La Communauté de communes de [Localité 2] soutient qu’il convient de se référer au taux de valorisation existant au moment de l’achat du fonds de commerce par la société La Flambée, soit 34%, puisque le fonds avait alors été acquis 20.000 euros pour un chiffre d’affaires moyen de 59.436 euros.

Cependant, l’évaluation du fonds de commerce ne peut se faire uniquement au regard de son prix d’achat plusieurs années auparavant, qui peut être fixé en fonction d’autres critères, et qui ne correspond pas à la valeur actuelle du fonds. La Communauté de communes de la Matheysine proposait d’ailleurs au cours des opérations d’expertise judiciaire de fixer l’indemnité principale à 50% du chiffre d’affaires moyen, et non à 34% comme elle le fait désormais.

L’expert a par ailleurs légitimement retenu les chiffres d’affaires des années antérieures à 2023, puisque l’éviction est intervenue avant la fin de ladite année, ce qui ne permet pas de disposer d’un chiffre d’affaires sur une année complète au titre de l’année 2023, alors que le chiffre d’affaires apparaît essentiellement saisonnier.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’expert a justement retenu pour évaluer le fonds de commerce le chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années, affecté d’un pourcentage variable selon la branche d’activité et les caractéristiques du fonds, et son évaluation apparaît motivée et pertinente.

En conséquence, il sera retenu une indemnité principale de 59.062 euros.

L’expert retient par ailleurs au titre de l’indemnité accessoire uniquement des frais administratifs, qu’il propose de chiffrer à 1.000 euros.

Les parties ne contestent pas ce chiffrage, en l’absence de réinstallation.

En conséquence, l’indemnité d’éviction globale sera fixée à la somme de 60.062 euros.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Communauté de commune de [Localité 2], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui incluront les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Communauté de commune de [Localité 2], sera condamnée à payer à la société La Flambée la somme de 2.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Condamne la Communauté de commune de [Localité 2] à payer à la société La Flambée la somme de 60.062 euros (soixante mille soixante-deux euros) au titre de l’indemnité d’éviction exigible consécutivement au refus de renouvellement du bail commercial avec congé délivré le 23 mars 2023;

Condamne la Communauté de commune de [Localité 2] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la Communauté de commune de [Localité 2] à payer à la société La Flambée la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Patricia RICAU Nathalie CLUZEL