4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/02057 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MYUQ

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ [O], [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 FEVRIER 2026

Par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendes France – 75013 PARIS

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [K] [O], demeurant 29 Rue Nicolas Chorier – 3ème étage – logement 33 – 38000 GRENOBLE

AJ totale n° C-38185-2025-010675 du 13 janvier 2026

Madame [W] [Z] épouse [O], demeurant 29 Rue Nicolas Chorier – 3ème étage – logement 33 – 38000 GRENOBLE

AJ totale n° C-38185-2025-010676 du 13 janvier 2026

représentés tous deux par Maître Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Février 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS :

La SA CDC HABITAT SOCIAL est propriétaire du logement situé 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 38000 GRENOBLE.

Ce logement est vacant depuis le 1er août 2025.

Le 23 octobre 2025, Madame [C] [S] adjointe du responsable du secteur au sein de la SA CDC HABITAT SOCIAL a déposé plainte au Commissariat de police de Grenoble suite à sa découverte, lors de l’inspection des logements vacants de son parc locatif, l’occupation du logement sis 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 3800 GRENOBLE.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 28 novembre 2025 délivrés à Etude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de Grenoble statuant en référé à l’audience du 15 décembre 2025 aux fins de voir :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [W] [Z], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dans les formes de droit ;

— Dire qu’en raison des conditions de leur introduction dans les lieux et par suite des délais dont ils ont bénéficié jusqu’à ce jour pour les remettre, le commandement de quitter les lieux à leur signifier sera exempte du délai légal de deux mois, par application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire que les délais applicables en matière de trêve hivernale seront supprimés;

— Condamner in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [W] [Z] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation d’un montant de 766,80 € par mois outre charges et accessoires depuis le 23.10.2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Autoriser CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la Force Publique, dès la signification du jugement à intervenir ;

— Rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [W] [Z] au paiement de la somme de 478,56 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner enfin les mêmes aux entiers dépens comprenant le celui de l’assignation et tous les frais d’exécution du jugement à intervenir.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle soutient principalement que les époux [O] ont changé les serrures du logement et le barillet. Elle précise que le dernier locataire a quitté les lieux le 1er août 2025 et que le loyer était de 766,80 euros par mois, charges comprises, et modifie sa demande au titre de l’indemnité d’occupation réclamée en l’espèce 768 euros charges comprises. Elle s’oppose à la demande de compensation formulée à l’audience par les défendeurs et aux délais qui sont sollicités.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leurs conclusions n° 2 récapitulatives. Ils soutiennent qu’ils étaient sans domicile avec leur enfant et qu’ils ont rencontré quelqu’un qui leur a ouvert le logement et se présentant comme le propriétaire du logement. Ils affirment lui avoir remis la somme de 4 200 euros en espèces correspondant à un an de loyer outre la réalisation de travaux dans le logement pour un coût total de 2 180 euros. Ils concluent que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une voie de fait, ni qu’ils sont de mauvaise foi, les dégradations sur la porte du logement ne sont pas de leur fait. Ils produisent des photos avant/après leur entrée dans le logement pour démontrer qu’ils ont effectué des travaux. Ils déclarent avoir été victime d’une escroquerie et avoir déposé plainte le 12 janvier 2026. Ils sollicitent des délais jusqu’à la rentrée scolaire de leur enfant et précisent qu’ils vivent avec leurs deux enfants. Ils ont déposé une demande d’hébergement d’urgence. Ils sollicitent une compensation entre les sommes réclamées par la SA CDC HABITAT et la somme de 4 200 euros qu’ils ont réglée. Ils déclarent être rentrés dans les lieux en septembre 2025.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] sont représentés par leur conseil.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite :

L’article L213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal du constat du Commissaire de Justice du 23 octobre 2025, que le logement sis 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 38000 GRENOBLE qui appartient à la SA CDC HABITAT SOCIAL fait l’objet d’une occupation par Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] et leurs enfants.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] soutiennent être entrés dans les lieux de bonne foi en réglant à un individu se présentant comme le propriétaire, la somme de 4 200 euros en espèces outre la réalisation de travaux dans le logement.

Toutefois, il résulte des pièces produites dont le procès-verbal de constat dressé le 23 octobre 2025 par Me [U] [M], Commissaire de Justice que trois points d’impact sont relevés à gauche du barillet qui est récent. Le montant en bois de la porte d’entrée est partiellement rogné.

Lorsque le Commissaire de Justice a ouvert la porte un individu se présentant comme Monsieur [K] [O] lui a indiqué qu’il vivait dans les lieux avec son épouse et leurs deux enfants et qu’il avait payé à un individu qui l’avait fait rentrer dans le logement la somme de 4 800 euros. Il déclarait également « je ne rends pas les clés car je n’ai pas de solutions ».

Il en résulte que ce bien qui appartient à la SA CDC HABITAT SOCIAL fait l’objet d’une occupation sans droit ni titre de Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O].

Cela constitue un trouble manifestement illicite au droit de propriété de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Dès lors, il sera considéré que l’occupation du logement sis 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 38000 GRENOBLE par les défendeurs constitue un trouble manifestement illicite justifiant une procédure de référé.

Sur la demande d’expulsion :

Selon l’article 544 du Code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 23 octobre 2025 dressé par Me [U] [M], Commissaire de Justice que trois points d’impact sont relevés à gauche du barillet et qu’ils sont récents. Le montant en bois de la porte d’entrée est partiellement rogné.

Monsieur [K] [O] a indiqué qu’ils vivaient dans les lieux avec son épouse et leurs deux enfants, qu’ils ne voulaient pas rendre les clés des lieux et qu’il n’avait pas de solution.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient que Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] ne sont titulaires d’aucun titre pour occuper les lieux.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] soutiennent sans produire de pièces à l’appui de leur déclaration avoir remis une somme de 4 800 euros à un individu qui les a fait rentrer dans le logement et être de bonne foi dans l’occupation des lieux.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de SA CDC HABITAT SOCIAL apparaît justifiée et l’expulsion de Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée du logement sis 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 38000 GRENOBLE.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la suppression du délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux :

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’expulsion des lieux de Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] et de leurs enfants sans délai, au vu de leur entrée dans les lieux par voie de fait.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] sollicitent des délais pour quitter les lieux et soutiennent qu’ils ne sont pas à l’origine des dégradations sur la porte du logement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de Commissaire de Justice dressé par Me [U] [M] en date du 23 octobre 2025 trois points d’impact à gauche du barillet récent ainsi qu’au niveau du montrant en bois de la porte d’entrée que le bois est partiellement rogné.

Monsieur [K] [O] a déclaré qu’une personne les avait fait rentrer dans le logement et vivre dans les lieux avec son épouse Madame [W] [Z] épouse [O] et leurs deux enfants.

LA SA CDC HABITAT SOCIAL établit ainsi que des dégradations ont été commises pour permettre l’entrée dans les lieux, des traces sont relevées près du barillet qui est récent, de sorte que le délai supra ne peut s’appliquer.

Il résulte de tout ce qui précède que les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’aucun droit d’occupation du logement. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire des lieux, les occupants et tout occupant de leur chef pourront être expulsés des lieux dès signification d’un commandement de quitter les lieux,sans bénéfice du délai prévu aux articles L412-1 à L412-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le bénéfice de la trêve hivernale :

L’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée pendant la période de la trêve hivernale – du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

De plus, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, il est établi que les occupants se sont introduits sans droit ni titre régulier et par voie de fait dans les lieux, il est donc justifié de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation :

Il convient de rappeler la nature mixte de l’indemnité d’occupation, à la fois indemnitaire en ce qu’elle répare le préjudice né de l’indisponibilité des lieux et compensatoire en ce qu’elle compense une éventuelle perte financière – résultant le plus souvent d’une perte de loyers.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] occupent sans contrepartie le bien appartenant à SA CDC HABITAT SOCIAL qui est donc bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Celle-ci sera fixée à titre provisionnel à la somme mensuelle de 766,80 euros, correspondant au dernier loyer charges comprises du dernier occupant des lieux jusqu’au 1er août 2025 comme cela résulte des pièces produites par le bailleur.

Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme à compter du 23 octobre 2025, date du dépôt de plainte et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Au vu des éléments exposés plus en avant, Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] qui sollicitent la compensation de la somme de 4 800 euros qu’ils soutiennent avoir remis à un individu avec les sommes réclamées seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de SA CDC HABITAT SOCIAL les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure qu’elle a été contrainte d’engager.

Dans ces conditions, Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] seront condamnées in solidum à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 478,56 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DISONS y avoir lieu à référé ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] et de tout occupant de leur chef du logement sis situé 29 rue Nicolas Chorier – 3ème étage logement n° 33 – 38000 GRENOBLE ;

DISONS que l’expulsion Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] et de tout occupant de leur chef ne pourra avoir lieu avec le concours de la force publique, qu’après signification d’un commandement de quitter les lieux, sans bénéfice du délai prévu aux articles L412-1 à L412-7 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS n’y avoir lieu à application de la trêve hivernale ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 octobre 2025 à la somme de 766,80 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant à compter du 23 octobre 2025 jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] à payer à SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de montant 478,56 euros en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [Z] épouse [O] et Monsieur [K] [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de d’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 05 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,