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N° RG : 25/00837 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JA7B

AFFAIRE : Société INSTITUT DES METIERS DE [Localité 8] C/ S.A.R.L. FRACHACA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

ORDONNANCE DE REFERE DU

29 Janvier 2026

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

DEMANDEUR

INSTITUT DES METIERS DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FRACHACA, dont le siège social est sis M. [O] [K] [Adresse 4]

non représentée

DEBATS : à l’audience publique du 08 Janvier 2026

DELIBERE : audience du 29 Janvier 2026

DECISION: réputée contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 24 mai 2023, l’IMSE loue à la SCI Frachaca une local commercial situé au rez-de-chaussée des bâtiments A et B d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 25 800 € HT. L’IMSE est propriétaire de locaux contigus situés dans le bâtiment B.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la société Institut des Métiers de Saint-Etienne a fait assigner la SCI Frachaca devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin d’obtenir la désignation d’un expert et de voir :

— Constater que le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme du local lequel est affecté d’importantes infiltrations rendant impossible son exploitation normale ;

— Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

— Ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôt et Consignations à compter de l’Ordonnance à venir et jusqu’à parfaite exécution des travaux de remise en état;

— Condamner la SCI Frachaca à verser à l’IMSE la somme provisionnelle de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi ;

— Condamner la SCI Frachaca à procéder ou à faire procéder à l’enlèvement des ouvrages et aménagements qu’elle a fait réaliser sur la toiture terrasse appartenant à l’IMSE, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir ;

— Condamner la SCI Frachaca à communiquer à l’IMSE les études du BET structures qu’elle a dû missionner préalablement à l’engagement de ses travaux en toiture terrasse, afin de vérifier les éléments de solidité de la dalle terrasse existante et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir ;

— Condamner la SCI Frachaca à verser à l’IMSE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Au visa des articles 145 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1720 et suivants du Code civil, des articles L 518-17 et suivants du Code monétaire et financier, des articles 1219 et 1231-1 et suivants du Code civil, et des articles 544 et 545 du Code civil, l’IMSE maintient ses demandes et expose que conformément au contrat de bail, courant 2023, l’IMSE a fait réaliser d’importants travaux de rénovation des aménagements intérieurs, afin de mettre local en conformité avec les exigences réglementaires régissant les ERP ; que dès les premières semaines d’exploitation, l’IMSE a alerté la SCI Frachaca quant à la survenance d’infiltrations en provenance manifestement du plancher terrasse du local ; qu’une déclaration de sinistre a été formalisée ; qu’en 2025, les infiltrations se sont considérablement aggravées, occasionnant d’importantes dégradations aux matériels et équipements de l’IMSE, mais également aux ouvrages réalisés en 2023 ; qu’aucune mesure n’a été prise ; que l’IMSE a missionné un bureau d’étude qui a estimé qu’il existe un risque de désordres structurels si la cause des désordres n’est pas traitée à moyen terme ; qu’il a dû trouver des locaux de substitution afin d’accueillir les étudiants en toute sécurité ; que par courrier recommandé du 3 septembre 2025, le Conseil de l’IMSE a mis en demeure la SCI Frachaca d’avoir à délivrer et entretenir les lieux loués en bon état, ainsi que d’assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué ; que l’IMSE a constaté que la SCI Frachaca a fait aménager une partie de la toiture terrasse lui appartenant.

La SCI Frachaca, régulièrement citée par dépôt de l’acte à étude, ne comparait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, selon le rapport d’assistance technique du BET Ingénierie Construction en date du 10 juillet 2025, les désordres observés liés à des problématiques d’étanchéité ne compromettent pas a priori la stabilité structurelle de l’ouvrage, mais ils pourraient entraîner des désordres structurels s’ils ne sont pas traités à moyen terme. Selon le même rapport, en ce qui concerne les aménagements des terrasses observés depuis le CFA et réalisés au-dessus des salles de classe par le propriétaire des lieux, il est nécessaire vis-à-vis des responsabilités engagées par celui-ci de présenter les études d’un éventuel BET structures qui ont été en toute logique nécessaires à la vérification de la dalle terrasse existante.

L’IMSE justifie d’un intérêt légitime à obtenir la désignation d’un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d’en déterminer l’origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d’en évaluer le coût.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise, à charge pour le demandeur, qui la sollicite, d’en faire l’avance des frais.

Le preneur est, en application de l’article 1728 du Code civil, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des pièces produites par le locataire et notamment des constatations faites par le BET dans l’atelier, que le preneur a subi des infiltrations d’eaux au niveau des murs et des planchers hauts.

Il est manifeste que la SARL Frachaca manque à son obligation de délivrer un local conforme au bail depuis maintenant plusieurs mois.

Il est donc établi que le locataire subit depuis 2023, un trouble de jouissance imputable au bailleur qui par sa durée est manifestement illicite.

Cette situation justifie que soit ordonnée une mesure conservatoire de consignation des loyers.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expertise ordonnée par la présente décision ayant pour objet de déterminer l’origine et les causes des désordres allégués par le demandeur, la responsabilité de la société défenderesse n’est pas établie, de sorte que le droit d’indemnisation de l’IMSE est sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle.

Concernant les demandes de d’enlèvement des ouvrages causant prétendument un empiètement, l’IMSE ne rapporte pas la preuve de ses allégations.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’enlèvement sous astreinte.

Enfin, sur la demande de communication du rapport BET, l’ingénieur structure mandaté par l’IMSE a indiqué dans son rapport que des études d’un BET structures ont été en toute logique nécessaires à la vérification de la dalle terrasse existante.

La SARL Frachaca devra communiquer à l’expert désigné ce document s’il l’a en sa possession, mais en l’absence de certitude sur l’existence de ce document, il n’y a pas lieu de condamner le bailleur sous astreinte à le communiquer.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La SARL Frachaca, qui succombe, est condamnée à les supporter et à payer à l’IMSE la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties ;

DIT qu’elle sera suivie sous le système OPALEXE;

DÉSIGNE pour y procéder

Monsieur [T] [D],

[Adresse 6]

[Localité 5]

avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux, [Adresse 3], et se faire communiquer par les parties l’ensemble des pièces contractuelles et techniques utiles ;

— Entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

— Décrire les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de l’IMSE dans le local loué, et ceux réalisés par la SCI Frachaca sur la toiture terrasse appartenant à l’IMSE ;

— Constater les désordres dénoncés par l’IMSE dans son assignation et les pièces qui y sont visées, et notamment le rapport du BET Ingénierie Construction du 10.07.2025, en préciser la nature et la gravité, en rechercher les causes et les origines, sans omettre de préciser si les travaux et aménagements réalisés ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la règlementation technique spécifique en matière de DTU, et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou des équipements, ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ;

— Également en cas de désordres de construction ou malfaçons avérés, dire si ceux-ci compromettent la solidité de l’ouvrage immobilier ou le rendent impropre à sa destination ;

— Décrire les travaux propres à remédier à ces derniers, la durée des travaux afférents et leur coût ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant, le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— Chiffrer les préjudices de toutes natures endurés par l’IMSE ;

— Se faire assister dans le cadre de l’exécution de sa mission par tout sapiteur de son choix et faire précéder le rapport définitif d’un pré-rapport qui permettra aux parties de faire valoir leurs dires ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire toutes mesures conservatoires utiles destinées à stopper les désordres et sécuriser les lieux ;

— Fournir à la juridiction tout élément utile à la solution du litige ;

DIT que l’expert accomplit sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283, 748-1 du code de procédure civile, qu’il peut entendre toute personne, qu’il a la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler le déroulement de la mesure ;

DIT que l’expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu’il dépose au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le 29 août 2026 en un original,

FIXE l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 5 000 € qui doit être consignée par l’Institut des [7] avant le 28 février 2026 à la régie d’avance et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Etienne ;

DIT qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l’expert est caduque ;

DIT que l’expert provoque la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine et que les parties doivent lui avoir communiqué préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

DIT qu’en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l’expertise peut être saisi en vue de la fixation d’une astreinte ;

DIT que lors de la première réunion, l’expert dresse un programme de ses investigations, fixe un calendrier précis de ses opérations et évalue d’une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fait connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicite le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

INVITE les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l’expert ou de la réunion d’expertise qui a mis en évidence cette nécessité, sachant que l’avis de l’expert n’est pas obligatoire et qu’il ne peut porter que sur une appréciation technique de l’opportunité d’une telle mise en cause, l’opportunité juridique relevant de l’appréciation des parties ;

DIT que l’expert tient le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisit de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport ;

DIT qu’il est pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adresse aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adresse au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposent, à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations sont adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

ORDONNE la consignation des loyers dus par l’Institut des Métiers de [Localité 9] à la SARL Frachaca auprès de la Caisse des Dépôt et Consignations à compter de la présente ordonnance et jusqu’à parfaite exécution des travaux de remise en état ;

DEBOUTE l’Institut des Métiers de [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL Frachaca à payer à l’Institut des Métiers de [Localité 9] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Frachaca aux dépens.

La Greffière, La Vice Présidente,

Céline TREILLE Alicia VITELLO

LE 29 Janvier 2026

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— SELARL LEXFACE

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