TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/02003 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOMS

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [V] [S]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Christophe BELLIOT, avocat au bareeau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [V] [S]

né le 13 Mars 1998 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 15 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 03 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2024, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [V] [S], un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution de Monsieur [V] [S] pour le paiement des loyers et charges le 09 janvier 2024.

Suite à la défaillance du locataire, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a réglé au bailleur les loyers impayés.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a fait délivrer à Monsieur [V] [S], le 27 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 28 février 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 06 mai 2025, notifié à la CCAPEX le 07 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE a assigné Monsieur [V] [S] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [S] et d’obtenir son expulsion et de tous occupants de son chef et en toute hypothèse, de le voir condamné au paiement de la somme de 1 890 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 février 2025 sur la somme de 1 890 euros et pour le surplus à compter de l’assignation et de fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, et de condamner Monsieur [V] [S] à lui payer les dites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux et de le condamner à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit et de le condamner aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer.

A l’audience du 15 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICE était représentée par son conseil et Monsieur [V] [S] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité.

La société ACTION LOGEMENT SERVICE maintient ses demandes initiales.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 17 juillet 2025 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 7-1 de la convention ETAT-UESL en date du 24 décembre 2015, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail au lieu et place du bailleur.

Aux termes de l’article 8-1 du contrat de cautionnement en date du 06 novembre 2023, sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 8-2 du même contrat, dès la déclaration d’impayé de loyer, la caution s’engage notamment à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette et/ou la résiliation/constatation éventuelle de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

La société ACTION LOGEMENT SERVICE, qui justifie de quittances subrogatives du bailleur pour le paiement des loyers du mois de août, septembre et octobre 2024 pour la somme de 1 890 euros est recevable au visa du texte précité à agir en constatation de résolution du bail liant le bailleur à Monsieur [V] [S].

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICE justifie de la notification de l’assignation à la préfecture de la Charente-Maritime dans le délai légal, l’action en résiliation de bail est donc recevable.

— sur le constat de la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, dans un délai de 6 semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 27 février 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 10 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [V] [S] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas rendu au diagnostic social et financier de sorte, qu’en l’absence de demande et d’élément sur sa situation, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 11 avril 2025, Monsieur [V] [S] est devenu occupant sans droits ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du jugement étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes en paiement

Au soutien de sa demande en paiement, la caution produit le contrat de bail, le contrat de cautionnement, la quittance subrogative pour le paiement des loyers du mois d’août, septembre et octobre 2024 pour la somme de 1 890 euros.

Au vu de ces pièces et de la demande, Monsieur [V] [S] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1 890 euros au titre des loyers, charges impayés arrêtée au 16 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer.

Le demandeur explique ne pas produire de décompte actualisé puisque la dette ne s’est pas aggravée et que le locataire n’ayant procédé à aucun remboursement, les sommes dues sont donc identiques.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail qui sera due, en deniers ou quittance, par Monsieur [V] [S] à compter du 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025, date de l’assignation et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Monsieur [V] [S] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une telle indemnité d’occupation pour laquelle il sera justifié d’une quittance subrogative.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [S] succombant, sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [S] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à dispostion au greffe,

— DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICE ;

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 12 janvier 2024 conclu entre Madame [C] [F] et Monsieur [V] [S], portant sur un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 10 avril 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [V] [S] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut la société ACTION LOGEMENT SERVICE sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’ à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1 890 euros (MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) au titre des loyers, charges impayés arrêtée au 16 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

— FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail qui sera due, en deniers ou quittance, par Monsieur [V] [S] à compter de 10 avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une telle indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025, date de l’assignation et jusqu’à son départ effectif des lieux, sous réserve pour la caution de justifier d’une quittance subrogative ;

— ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [V] [S] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [V] [S] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL