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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 8 janvier 2024

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 6 novembre 2023

GROSSE :

Le 08/01/24

à M^e DURIVAL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04567 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VDW

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [U], [G], [T] [Y]

née le 14 Août 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [O]

né le 18 Août 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [H]

né le 09 Janvier 1983 à [Localité 8], demeurant Résidence le Nouveau Parc Sévigné – [Adresse 1]

non comparant

Madame [J] [B]

née le 08 Avril 1987 à [Localité 7] (GUADELOUPE), demeurant Résidence le Nouveau Parc Sévigné – [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé établi le 1er septembre2020, Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], représentés par leur mandataire Monsieur [P] [Y], ont consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [D] [H] portant sur un appartement sis Résidence [Adresse 5], [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 800 euros outre 200 euros de provisions sur charges.

Madame [J] [B] s’est portée garant solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Arguant de loyers et charges impayés, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire, par acte d’huissier du 20 octobre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 4.570 € en principal.

Ce commandement a été signifié à la caution le 02 novembre 2022.

Par exploit signifié le 08 juin 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé par voie électronique à la Préfecture des [Localité 4] le 09 juin 2023, Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] ont assigné Monsieur [D] [H] et Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Marseille. Ils demandent au tribunal de :

Prononcer la résolution du bail conclu le 1er septembre 2020 liant les parties, Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique, sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,Condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [J] [B] à payer les sommes suivantes :5.750 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, décompte arrêté au 31 mai 2023, échéance de mai 2023 comprise, sauf à parfaire ou actualiser ;1.020 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard de paiement ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 novembre 2023, date à laquelle Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation.

Monsieur [D] [H] et Madame [J] [B], pourtant respectivement cités par acte remis à domicile et à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 09 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023.

Les requérants sont donc recevables en leurs demandes.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

L’article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code précise que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 du Code civil ajoute que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En application des dispositions de l’article 1728 du même Code « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Les bailleurs justifient par le décompte versé aux débats que le locataire a payé ses loyers et charges de manière irrégulière, laissant croire la dette locative depuis le mois de mars 2021.

Monsieur [D] [H], relancé à de multiples reprises par les bailleurs, notamment via un commandement de payer, n’a pas non plus respecté l’échéancier proposé (courrier signifié le 20 janvier 2023).

Le locataire n’a pas comparu à l’audience, de sorte qu’il n’existe aucun élément contraire justifiant de l’extinction de son obligation de paiement.

Le défaut de paiement de loyers et charges sur plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

De surcroît, Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] ne sont pas des bailleurs sociaux et n’ont pas vocation à se substituer aux services sociaux. Ils ont ainsi besoin de leurs revenus locatifs pour s’acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant les parties.

L’expulsion de Monsieur [D] [H] sera en conséquence ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Les conditions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’apparaissent pas réunies pour priver le locataire du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour quitter les lieux, prévus à l’article L411-1 du même code.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts des bailleurs, Monsieur [D] [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant fixée au montant du dernier loyer et charges (la révision du loyer ayant été notifié au locataire), soit 1.020 euros et sera condamné à payer ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les bailleurs justifient de leur créance par le contrat de bail, le commandement de payer, l’assignation, et un décompte arrêté au 31 mai 2023 à la somme de 5.750 euros.

La créance des requérants apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de 5.750 euros arrêtée au 31 mai 2023.

Monsieur [D] [H] qui n’a pas comparu n’apporte aucun élément contraire et ne justifie pas de l’extinction de ses obligations.

Il s’ensuit que Monsieur [D] [H] sera condamné à payer à Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], la somme de 5.750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2023, terme du mois de 2023 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil. Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Or, Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas déjà entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, elles seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la condamnation de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, si le bail d’habitation signé par les parties mentionne que le locataire, Monsieur [D] [H] et le garant, Madame [J] [B] « agissent conjointement et solidairement entre eux » et précise qu’ « ils s’engagent solidairement à respecter toutes les clauses et conditions du présent bail, et ce pour la totalité de sa durée, et jusqu’à ce qu’il soit mis fin » ; force est de constater que, ces termes ne respectent pas les dispositions d’ordre public de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de condamnation de Madame [J] [B] en qualité de caution solidaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [H] qui succombe à l’instance supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [D] [H] à payer à Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare l’action de Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], recevable,

Prononce la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [D] [H] ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués appartement sis Résidence [Adresse 5], [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rejette la demande de suppression des délais et d’astreinte pour quitter les lieux de Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] ;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], la somme de 1.020 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], la somme de 5.750 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2023, terme du mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation ;

Déboute Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [D] [H] à payer à Madame [U] [Y] et Monsieur [F] [O], la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION