Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Anne-Marie DUVIVIER 69

— M^e Adeline GIRARDIN 125

— M^e Marc-antoine JULIEN 121

— Maison de la Communication

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00292

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00515 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGMW

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 11] B C/ S.C.I. [Adresse 15], S.A.S.U. [Adresse 2]

l’an deux mil vingt cinq et le dix sept Juin,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 20 Mai 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marc-Antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSES :

S.C.I. LES GROLLES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anne-Marie DUVIVIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S.U. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Adeline GIRARDIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Localité 14] DEVELOPPEMENT a fait construire en l’état futur d’achèvement, par lot, un ensemble immobilier à usage commercial dénommé « LA CHOPE » sis [Adresse 7] à [Localité 14].

Selon acte authentique du 23 juillet 2014, la SCI LES GROLLES a acquis le lot n° 1 de l’ensemble en copropriété, à usage de local commercial et/ou professionnel.

Dans un premier temps, la SCI LES GROLLES a donné le local à bail à la société LIVRES ET TRESORS, exploitant une activité de commerce de détail de journaux et papeterie.

Le 22 septembre 2023, le bail commercial a été cédé au profit de M. [P], gérant de la SAS [Adresse 2].

Par courrier du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], a indiqué à la SCI LES GROLLES qu’elle n’avait reçu aucune information quant au changement d’exploitation dudit local, et lui a rappelé l’applicabilité de la clause de non-concurrence insérée au règlement de copropriété.

Par courrier du 30 octobre 2023, Monsieur [P] a sollicité l’autorisation auprès de la SCI LES GROLLES de procéder à divers travaux dans le local loué afin d’exercer une activité de restauration.

Par mail du 1er novembre 2023, la SCI LES GROLLES lui a indiqué que sa demande n’était pas conforme, et qu’un détail des travaux envisagés avec devis était nécessaire afin notamment de solliciter l’agrément du syndicat des copropriétaires pour les travaux modifiant l’extérieur et l’autorisation d’ouverture de l’établissement au public.

Par courrier du 25 janvier 2024, le syndicat de copropriétaires a rappelé à la SCI LES GROLLES qu’elle ne disposait d’aucune autorisation pour laisser exploiter une activité de bouche, ni pour laisser réaliser des travaux d’installation du nouveau preneur. Par la même, elle mettait en demeure la SCI LES GROLLES de faire enlever l’ensemble des enseignes ainsi que l’extraction. Copie a été adressée à la SAS [Adresse 2].

Soutenant qu’en dépit des mises en demeures, la SCI LES GROLLES viole intentionnellement le règlement de copropriété de sorte à créer un trouble manifestement illicite, le syndicat de copropriétaires a fait citer, par exploits du 13 septembre 2024 la SCI LES GROLLES ainsi que la SAS [Adresse 2] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de :

— enjoindre à la SCI LES GROLLES et la SAS [Adresse 2] de cesser, par tout moyen, le trouble illicite issu de l’exploitation de l’activité de vente à emporter, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; et ce sous astreinte de 100 euros par manquement constaté et dire qu’elles en seront tenues solidairement ;

— enjoindre à la SCI LES GROLLES et à la SAS [Adresse 2], de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], les factures et attestations d’assurances professionnelles des prestataires ayant réalisé les travaux litigieux, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard et dire qu’elles en seront tenues solidairement ;

— enjoindre à la SCI LES GROLLES et à la SAS [Adresse 2], de procéder, ou faire procéder, à la dépose des installations réalisées et telles que constatées dans le constat d’huissier du 29 juillet 2024, sur les parties communes de l’ensemble immobilier [Adresse 10], et de procéder à la remise en état desdites parties communes, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; et ce sous astreinte de 100 euros par jours de retard et dire qu’elles en seront tenues solidairement ;

— condamner solidairement la SCI LES GROLLES et la SAS [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], la somme provisionnelle de 3 000 euros à valoir sur son préjudice matériel et moral;

— condamner solidairement la SCI LES GROLLES et la SAS [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens ;

— condamner les mêmes solidairement à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce, issus de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires serait contraint d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réplique, la SCI LES GROLLES sollicite :

— in limine litis, de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] visant à voir enjoindre à la SCI LES GROLLES et la SASU [Adresse 2] de cesser, par tout moyen, le trouble illicite issu de l’exploitation de l’activité de vente à emporter, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Sur le fond,

— à titre principal, ordonner une mesure de méditation confiée à tel médiateur qu’il plaira, aux frais partagés de l’ensemble des parties,

A titre subsidiaire, dans l’éventualité ou le juge des référés n’ordonnerait pas de médiation,

— débouter le du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de sa demande visant à voir enjoindre la SCI LES GROLLES et la SASU [Adresse 2] de cesser, par tout moyen, le trouble illicite issu de l’exploitation de l’activité de vente à emporter, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCI LES GROLLES,

— débouter la SAS [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SCI LES GROLLES,

— enjoindre à la SAS [Adresse 2] de communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] les factures et attestations d’assurances professionnelles des prestataires ayant réalisé les travaux litigieux, et ce, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— enjoindre à la SAS [Adresse 2] de procéder, ou faire procéder, à la dépose des installations réalisées et telles que constatées dans le constat d’huissier du 29 juillet 2024, sur les parties communes de l’ensemble immobilier la CHOPE, et de procéder à la remise en état desdites parties communes, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— enjoindre LA SAS [Adresse 2] de communiquer les conclusions de tous organismes de contrôle certifiant que l’ensemble des règles d’hygiène et de sécurité relatives à l’exploitation d’un fonds de restauration rapide, et notamment celles concernant les équipements d’extraction des fumées de cuisson, sont respectées et conformes aux règles applicables, à la configuration des lieux et aux caractéristiques techniques des appareils de cuisson utilisés,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’éventualité ou le juge des référés ferait droit en tout ou partie aux demandes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à l’encontre de la SCI LES GROLLES,

— condamner la SAS [Adresse 2] à relever quitte et indemne la SCI LES GROLLES de toutes condamnations en principal, intérêts, frais, dépens et accessoires, prononcées à son encontre, et du coût des travaux de remise en état de l’immeuble dans l’éventualité où la SCI LES GROLLES serait contrainte d’y procéder,

En tout état de cause,

— condamner la SAS [Adresse 2] à régler la somme de 2 500 euros à la SCI LES GROLLES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS [Adresse 2] aux entiers dépens,

En réplique, la SAS [Adresse 2] sollicite :

— à titre principal, d’ordonner une mesure de médiation confiée à tel médiateur qu’il plaira, aux frais partagés de l’ensemble des parties.

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et la SCI LES GROLLES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et la SCI LES GROLLES aux entiers dépens,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et la SCI LES GROLLES à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— à titre encore plus subsidiaire et si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre de la SAS [Adresse 2], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite également :

— de recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, en son action, y compris fondée sur la clause de non-concurrence ;

— débouter la SAS [Adresse 2] de sa demande tendant à voir ordonner une mesure de médiation ;

— débouter LA SCI LES GROLLES et la SAS [Adresse 2] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, contraires.

L’affaire a été plaidée le 20 mai 2025 et la décision mise en délibéré le 17 juin 2025 avec autorisation pour les parties de déposer une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

En réplique aux demandes de condamnation sous astreinte présentées par le syndicat des copropriétaires LA CHOPE ILOT B, la SCI LES GROLLES ainsi que la SAS [Adresse 2] sollicitent à titre principal une mesure de méditation aux frais partagés de l’ensemble des parties.

Aux termes l’article 21 du code de procédure civil, il entre dans la mission du juge de concilier les parties.

L’article 131-1 du code de procédure civile prévoit que « Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés ».

En raison de la nature du différend opposant les parties s’agissant de l’implantation du commerce de Monsieur [P] et des travaux réalisés à cette fin, il apparaît qu’une mesure de médiation judiciaire pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige en offrant aux parties la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée.

Il résulte des pièces produites, notamment des mails et courriers, qu’un échange impliquant simultanément les trois parties apparait nécessaire.

La requérante allègue en outre l’existence d’un trouble manifestement illicite notamment fondé sur la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation.

A ce jour, Monsieur [P] ne conteste pas avoir réalisé des travaux sans l’autorisation du syndicat de copropriétaires, mais ne s’oppose pas à procéder à leur éventuelle modification sur demande de ces derniers, de sorte qu’un échange des parties sur ce point est nécessaire.

Une mesure de médiation sera également l’occasion pour les parties d’échanger sur la sécurité alléguée de ces mêmes travaux, à la lumière des justificatifs produits en cours de procédure par la SAS [Adresse 2], notamment les factures et attestations d’assurances professionnelles des prestataires, ainsi que la pièce n°20 communiquée en délibéré.

Dans le but de trouver un accord durable, et en application des articles 21 et 131-1 du code de procédure civile, il convient de commettre la [Adresse 16] en qualité de médiateur pour informer gratuitement les parties sur l’objet, le déroulement, l’issue et le coût d’une mesure de médiation et recueillir leur accord éventuel sur une telle mesure.

En cas d’accord des parties, la MAISON DE LA COMMUNICATION sera chargée de la mesure de médiation, la durée de la mission étant fixée à trois mois et le médiateur devant avant la fin du délai informer le juge de sa mission. Chacune des parties à la présente instance devra consigner entre ses mains la somme de 600 euros.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur le sort des dépens de l’instance ouverte devant lui.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FAISONS INJONCTION aux parties de rencontrer :

La Maison de la Communication

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mel : [Courriel 9]

qui les informera gratuitement sur l’objet, le déroulement, l’issue et le coût d’une mesure de médiation, ordonnée dans les conditions prévues par les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que les conseils des parties devront communiquer, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la présente décision au médiateur désigné les coordonnées de leurs clients respectifs (adresse, téléphone, adresse mail) ;

DISONS que cette première réunion d’information se déroulera sans frais dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visioconférence ;

DISONS que, dans l’hypothèse où, au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, le médiateur transmettra au greffe des référés l 'impossibilité de mettre en œuvre cette médiation au plus tard un mois après la réception de la présente décision, et cessera ses opérations, sans défraiement ;

DISONS en cas d’accord sur le principe de la médiation que chacune des parties devra consigner respectivement la somme de 600€ directement entre les mains du médiateur avant la première réunion de médiation ;

FIXONS la durée de celle-ci à une durée de trois mois, à compter de la présente ordonnance ;

DISONS que la durée de la médiation pourra le cas échéant être prorogée avec l’accord des parties pour une période maximum de trois mois à la demande du médiateur ;

RAPPELONS que le défaut de consignation entraîne la caducité de la décision ordonnant la médiation ;

DISONS que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux du centre de médiation, en tout autre lieu convenu avec les parties, ou en visioconférence ;

DISONS que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission ;

DISONS qu’à l’expiration de sa mission le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose;

DISONS que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties avant le 17 octobre 2025 ;

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de référés du 4 novembre 2025 à 09h00, la notification de la présente ordonnance aux parties valant convocation ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties, y compris celles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD