5AF Minute N°

N° RG 24/00697 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQF3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 04 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [N]

DEMANDEURS

Monsieur [G] [M]

né le 12 Février 1980 à [Localité 9],

et

Madame [K] [B]

née le 15 Mai 1984 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Christelle BARRICAULT, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2017, Monsieur [U] [I] a donné à bail à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] une maison d’habitation située à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 375 € augmenté de la somme de 100 € à titre de provisions sur charges.

Après avoir constaté l’existence de désordres affectant le logement, les locataires ont saisi l’Agence Régionale de Santé ([Localité 4]), agence de la [Localité 10], qui a dressé un rapport de visite le 18 octobre 2023 ayant ensuite donné lieu à un arrêté préfectoral du 9 novembre 2023 mettant en demeure Monsieur [U] [I] d’avoir à faire mettre en sécurité l’installation électrique et d’effectuer les travaux nécessaires pour supprimer le risque de chutes lié à l’absence de garde-corps et de l’insuffisance ou la non-conformité de la rampe d’escalier ; cet arrêté comportait interdiction temporaire d’habiter les lieux et obligation de relogement des locataires durant la période de réalisation des travaux.

Le 8 février 2024, l'[Localité 4] a effectué une visite des lieux et dressé un rapport concluant à la réalisation des travaux prescrits, en sorte que par arrêté du 16 février 2024, le préfet de la [Localité 10] a prononcé la mainlevée de l’arrêté du 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] ont fait assigner Monsieur [U] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal sur le fondement des articles 3-3, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins suivantes:

— à titre principal, ordonner une mesure d’expertise afin de décrire l’état du logement et de dire s’il répond aux critères de décence imposés par la loi, et le cas échéant déterminer les travaux nécessaires à remédier aux désordres ;

— suspendre totalement l’obligation de paiement du loyer, sans consignation, jusqu’à exécution des travaux déterminés par le rapport d’expertise à venir, ou subsidiairement en ordonner la consignation ;

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une provision de 10 000 €, à valoir sur leur trouble de jouissance et leur préjudice moral ;

— condamner Monsieur [U] [I] à leur transmettre, sous astreinte, les quittances de loyer sous format papier dans le délai d’un mois.

Ils ont enfin sollicité une indemnité de 1 200 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir, au soutien de leurs demandes :

— qu’après avoir repris possession des lieux ils ont constaté que des désordres perdurent, notamment s’agissant d’infiltrations d’eau ; que le logement présente une forte humidité et des traces de moisissure ; que ces constats ont été confirmés par commissaire de justice suivant procès-verbal du 23 février 2024 ; que cette situation porte notamment préjudice à Monsieur [G] [M] du fait de son état de santé précaire ; et qu’ils élèvent un enfant en bas âge.

— que le logement présente un caractère indécent au sens des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— que par ailleurs le bailleur n’a pas respecté son obligation de transmettre gratuitement une quittance de loyer, et qu’il ne peut y satisfaire par une transmission dématérialisée sans l’accord exprès du locataire.

Monsieur [U] [I] conclut au rejet des demandes formées par Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B], et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 5 000 € en réparation du préjudice moral qu’il indique avoir subi, outre la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique qu’après réalisation des travaux prescrits par arrêté préfectoral et rétablissement de l’occupation des lieux par ses locataires, ces derniers ayant de nouveau signalé des désordres, il a pris l’attache des artisans intervenus qui ont constaté quelques éléments minimes, ne pouvant remettre en cause l’état salubre du logement, et auxquels il a été remédié depuis ; par ailleurs, afin de pallier toute nouvelle fuite, il a été décidé de déposer le conduit de cheminée.

S’agissant des demandes formées en référé, Monsieur [U] [I] fait valoir :

— que si le constat du 23 février 2024 fait état d’une fuite d’eau dans la salle de bain, cette fuite a été réparée le 5 avril 2024, ce qui est confirmé par le courrier du 14 juillet 2024 des locataires, qui n’en fait pas état ;

— qu’aucune contestation n’a été formée à l’encontre de l’arrêté préfectoral du 16 février 2024 portant mainlevée des obligations précédemment prescrites ;

— que dès lors aucun élément ne permet d’affirmer que le logement ne serait pas décent au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— que les locataires ne justifient d’aucun préjudice de jouissance ni moral, tous les travaux prescrits ayant été réalisés ;

— qu’enfin la demande de transmission de quittances sous format papier n’est aucunement justifiée, dès lors que les quittances ont été régulièrement transmises aux locataires via un site dédié à cet effet, et que ce moyen de transmission a été accepté par ces derniers, qui ont eux-mêmes transmis des documents par ce moyen.

Monsieur [U] [I] motive sa demande de dommages-intérêts en affirmant que le comportement des demandeurs a eu un impact retentissant sur sa vie personnelle, l’ayant notamment conduit à cesser ses activités.

Il sera renvoyé aux conclusions écrties des parties pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus. Cependant, l’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En particulier, le bailleur est quant à lui tenu, en vertu des article 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; ainsi que d’entretenir le logement loué en état de servir à son usage prévu et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 du même texte précise que si le logement loué ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ; que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; et que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En cette matière, l’article 1219 du code civil ne peut être invoqué par le locataire que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; étant précisé que, conformément à l’article 16 du même code, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci. Il ressort en outre de l’article 145 du même code que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les travaux prescrits par arrêté préfectoral ont été réalisés, ce qui a conduit le préfet de la [Localité 10] à prononcer la mainlevée de ces mesures et à autoriser les locataires à occuper de nouveau le logement, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [S], commissaire de justice associé, le 23 février 2024, qu’à cette date subsistaient :

— la présence de traces pouvant correspondre à des moisissures en bas du parement en briques à gauche de la porte d’entrée, une imprégnation d’eau dans le parquet à ce même niveau de même que dans les WC et la salle de bain, des traces de fuite d’eau sous le réservoir du bloc WC ;

— des désordres de nature électrique, notamment une absence de protection de certaines prises ;

— une fissure à un mur et des traces pouvant correspondre à des moisissures dans le séjour au niveau du volet roulant, de même qu’à l’extérieur en haut de mur, avec un revêtement très dégradé au pied de la cheminée.

Or, si Monsieur [U] [I] soutient que des travaux de nature à remédier à ces désordres auraient été effectués le 5 avril 2024, il ne produit cependant aucune pièce permettant de s’en assurer.

Par ailleurs, si l’attestation du 2 décembre 2024 de Madame [W], gestionnaire en immobilier, indiquant avoir été saisie depuis le 15 avril 2024 de la gestion du logement, indique que le bailleur a fait intervenir un plombier afin de réparer les fuites signalées, la facture et la description de cette intervention ne sont pas produites aux débats.

Dès lors, il subsiste un doute sur une éventuelle intervention postérieure à l’établissement du constat du 23 février 2024, en sorte qu’il est nécessaire de faire droit à la demande d’expertise, aux frais avancés des demandeurs.

En revanche, le débat sur les responsabilités et les préjudices nécessitant d’être tranché au fond, il n’y aura pas lieu d’accorder une provision à valoir sur l’indemnisation éventuelle des préjudices de jouissance et moral.

De la même façon, les éléments actuellement établis ne caractérisent pas une impossiblité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, au sens de l’article 1219 du code civil : il n’y a donc pas lieu de suspendre le paiement des loyers ni d’ordonner leur consignation jusqu’à l’exécution des travaux susceptibles d’être ordonnés, comme sollicité par Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B].

L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

En l’espèce, si Monsieur [U] [I] indique que les quittances ont été adressées aux locataires par voie dématérialisée, et que ces derniers ont accepté ce procédé en se connectant à un site dédié à cet effet, les copies-écran qu’il produit ne permettent pas d’établir que les quittances ont été adressées par ce moyen, les seuls documents décrits sur cette pièce étant les avis d’échéance et non pas les quittances.

Il sera donc fait droit à la demande de transmission des quittances sous format papier, sans qu’il soit nécessaire, en l’état, d’assortir cette mesure d’une astreinte, les demandeurs n’ayant formulé pour la première fois cette demande qu’au stade de l’assignation.

Si Monsieur [U] [I] soutient que le conflit avec ses locataires a été de nature à lui causer un préjudice moral, il est nécessaire, afin de déterminer l’existence d’une faute de nature à lui avoir causé un tel préjudice, de connaître la réalité des désordres dénoncés et, partant, de la pertinence de l’action en justice engagée par les demandeurs. En outre, la procédure de référé ne permet pas les condamnations à l’octroi de dommages et intérêts autres que provisionnelles. Dès lors, en l’état, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [U] [I].

Tenu aux dépens de l’instance, Monsieur [U] [I] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout comme Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B], dont le bien-fondé de l’action ne peut être certain à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront mais dès maintenant :

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 6], avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Localité 7] ([Localité 10]), [Adresse 3], et procéder à toutes visites et constatations utiles et entendre tous sachants,

— examiner les désordres susceptibles d’affecter la décence du logement au sens des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,

— se faire remettre ou obtenir la délivrance de tous documents utiles à sa mission,

— déterminer les éventuels travaux de mise en conformité, de réparation ou de remplacements à entreprendre, en chiffrer le coût,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l’aggravation des désordres,

— déterminer les responsabilités encourues et chiffrer les préjudices allégués ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

RAPPELONS que celui-ci pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport ;

FIXONS le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise à 2.000 € (deux mille euros), que Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] devront verser à la régie du présent tribunal avant le 15 mai 2025, à défaut de quoi la mission d’expertise sera caduque, sauf à ce que ces derniers justifient de l’aide juridictionnelle ;

FIXONS à quatre mois, à compter de sa saisine, le délai dans lequel il devra déposer son rapport au greffe du Tribunal judiciaire ;

DESIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises aux fins de suivi de l’exécution de la mesure d’instruction ;

DÉBOUTONS Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] de leur demande aux fins de suspension ou de consignation du paiement des loyers;

DÉBOUTONS Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] de leur demande de provision ;

ORDONNONS à Monsieur [U] [I] de fournir à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [B] les quittances de loyers non dématérialisées établies depuis la prise d’effet du bail, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] [I] ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES