Minute N° : 26/25

DOSSIER N° : N° RG 25/00125 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJD6

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION

Jugement d’orientation

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 12 Mars 2026

Madame Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

— Créancier poursuivant

S.A. CREDIT LOGEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° B 302 493 275

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

— Débiteur saisi

Monsieur [C] [H]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 3] (ALGERIE) (ALG)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurie DELAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Lors de l’audience du 25 Septembre 2025, du 27 Novembre 2025, du 5 Février 2026, l’affaire a été renvoyée

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 19 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la S.A. CREDIT LOGEMENT contre M. [C] [H] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SAS ELEGOET HOLLANDE ALLO, Commissaire de Justice à [Localité 4], le 02 Mai 2025, publié le 20 Juin 2025, au service de la publicité foncière de [Localité 1] 3 numéro 39 volume 2025 S et un état hypothécaire en date du 23 Juin 2025 concernant un bien situé sur la commune de [Localité 5], sis [Adresse 3], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 4] [Adresse 5]”, consistant dans le Bât C, au RDC en un APPARTEMENT de type T2 de 44,25m² avec terrasse (lot 57) & en SOUS-SOL un EMPLACEMENT de STATIONNEMENT (lot 124), cadastré SECTION [Cadastre 1] AY n°[Cadastre 2] (16a 50ca), n°[Cadastre 3] (06a 23ca), n°[Cadastre 4] (07a 91ca), n°[Cadastre 5] (04a 95ca), n°[Cadastre 6] (04a 94ca), n°[Cadastre 7] (06a 26ca), n°[Cadastre 8] (38ca), n°[Cadastre 9] (04a 15ca), n°[Cadastre 10] (03a 65ca), n°[Cadastre 11] (02a 83ca), n°[Cadastre 12] (35ca) et n°[Cadastre 13] (04a 35ca) ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 7 Juillet 2025 délivrée par la SAS ELEGOET HOLLANDE ALLO, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 09 Juillet 2025

fixant l’audience d’orientation à la date du 25 Septembre 2025 sur une mise à prix de 41 000 € ;

Vu les conclusions de la S.A. CREDIT LOGEMENT en date du 3 Février 2026 aux fins de :

— La déclarer recevable et bien fondée dans ses poursuites de saisie immobilière

engagées suivant commandement de payer du 2 mai 2025.

— Retenir la créance de CREDIT LOGEMENT dans la procédure pour la somme de 239.337,33 €, montant de la créance en principal, intérêts et frais suivant décompte arrêté au 25.09.2025, outre les intérêts à échoir depuis cette date calculés sur le principal au taux légal majoré de 5 points conformément aux dispositions de l’article L 313-3 du CMF, le tout sans préjudice des frais engagés dans la procédure.

— REJETER ce faisant les demandes de Monsieur [H] portant sur la suppression de la majoration des intérêts légaux.

Dans le cas où le Juge de l’Exécution ordonnerait la vente amiable des biens saisis,

— fixer le montant du prix en deçà duquel cette vente ne pourra être réalisée en

considération de la nature du bien, et des conditions économiques du marché.

— TAXER les frais de poursuites ;- 9/11

— Dire, dans ce cas, que le Notaire, chargé d’établir l’acte, sera tenu de consigner le prix de vente auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, séquestre désigné, et de régler le montant des frais de poursuite taxés par le juge entre les mains de l’Avocat poursuivant, avec les émoluments de vente lui revenant, calculé comme il est dit à l’article A 444-191 du code de commerce, le tout avant la date qui sera fixée pour la constatation de la vente amiable.

— FIXER l’audience de rappel dans les délais de l’article R 322-21 du CPCE.

— A défaut d’autoriser la vente amiable des biens saisis, en ordonner la vente forcée et fixer la date de l’adjudication dans le délai légal de 2 à 4 mois prévu par l’article R 322-26.

— Passer les dépens de la présente instance en frais privilégiés de vente ;

Vu les conclusions n°2 de M. [C] [H] du 16 Février 2026 aux fins de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Vu les dispositions de l’article L313-3 du Code monétaire et financier,

Vu les dispositions L311-1 et suivants et R322-20 et suivants, R322-24 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces et la jurisprudence susvisées,

Ecarter la somme de 590,94 € de la créance cause de la saisie,Prononcer la suppression de la majoration de 5 points de l’intérêt au taux légal,Reporter de deux ans les obligations de Monsieur [C] [H] à l’égard de la SA CREDIT LOGEMENT,

Déclarer que Monsieur [C] [H] règlera la somme mensuelle de 300 € pendant cette période de report,Déclarer que durant ce délai les sommes dues ne produiront pas intérêts,A titre subsidiaire :

Autoriser Monsieur [C] [H] à procéder à la vente amiable du bien immobilier saisi,Fixer le prix minimum de la vente à la somme de 92.000 €,Statuer ce que de droit sur les dépens ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la S.A. CREDIT LOGEMENT a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu de la grosse d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 30 Juin 2023 signifié et définitif suivant certificat de non appel délivré par la Cour d’Appel de VERSAILLES du 10 Août 2023.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 5], sis [Adresse 3], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 6]”, consistant dans le Bât C, au RDC en un APPARTEMENT de type T2 de 44,25m² avec terrasse (lot 57) & en SOUS-SOL un EMPLACEMENT de STATIONNEMENT (lot 124), cadastré SECTION [Cadastre 1] AY n°[Cadastre 2] (16a 50ca), n°[Cadastre 3] (06a 23ca), n°[Cadastre 4] (07a 91ca), n°[Cadastre 5] (04a 95ca), n°[Cadastre 6] (04a 94ca), n°[Cadastre 7] (06a 26ca), n°[Cadastre 8] (38ca), n°[Cadastre 9] (04a 15ca), n°[Cadastre 10] (03a 65ca), n°[Cadastre 11] (02a 83ca), n°[Cadastre 12] (35ca) et n°[Cadastre 13] (04a 35ca) qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Aucune contestation n’a été soulevée quant à la régularité de la procédure de saisie immobilière.

Sur la créance

La S.A. CREDIT LOGEMENT entend faire valoir une créance d’un montant de

239 928,27 € arrêtée au 25 Septembre 2025.

Il ressort des débats à l’audience qu’une contestation est soulevée quant à l’évaluation de la créance du poursuivant s’agissant du montant des frais de poursuite, ceux-ci étant amenés à être taxés dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.

Le créancier n’étant pas opposé à la distraction de ces frais de 590,94 € du montant total de la créance, il y a désormais lieu de retenir la créance du créancier poursuivant à concurrence de la somme de 239 337,33 € arrêtée au 25 septembre 2025.

Sur la demande de soustraction des intérêts de retard

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”.

Dans le cas d’espèce, la banque a déclaré les intérêts de retard contractuels au taux de 5%.

Il n’est pas contesté que tout manquement de la part d’un emprunteur engendre des frais de poursuite pour l’établissement prêteur, frais qui pénalisent également à la caution.

Toutefois, il convient de mettre en balance la situation de l’établissement caution et celle de Monsieur [H].

Il ressort des éléments du dossier qu’ aucune inquiétude ne pèse sur la situation économique de la SA CREDIT LOGEMENT.

Il n’en est pas de même pour Monsieur [H] qui, outre le coût de l’opération immobilière dont il espérait tirer profit, et qui s’est révélée ruineuse, subit des difficultés importantes de santé, qui ont entraîné la perte de son emploi, son impossibilité de monter une société avec succès, et une séparation particulièrement douloureuse.

Ainsi, le poids des intérêts de retard s’élevant à près de 20% de la créance totale, cette charge apparaît disproportionnée.

Enfin, il convient de souligner que CREDIT LOGEMENT touche l’intégralité des loyers adossés au bien en compensation du cautionnement qu’elle a assuré.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de suppression des intérêts de retard.

* Sur la demande de délais de paiement,

La demande de délais de grâce est née de la procédure de saisie immobilière ou s’ y rapporte au sens de l’article 213-6 du Code de l’organisation judiciaire puisque consécutive à la délivrance du commandement de payer valant saisie.

Par ailleurs, l’article R. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui précise que la procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du livre III et par celles non contraires du livre Ier du même code, n’exclut pas la possibilité prévue par l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’accorder un délai de grâce.

Enfin, les textes régissant la matière n’excluent pas l’application de l’article 1244-1 du Code civil.

La demande de délais de grâce formée par Monsieur [H] lors de l’audience d’orientation est donc recevable.

Au fond, Monsieur [H] fait valoir les éléments déjà évoqués ci-dessus pour solliciter un délai de 2 ans sur le réglement de la dette.

Il fait valoir qu’il a retrouvé un emploi et qu’il est en capacité d’assurer des paiements de 300 € sur deux années, et de régler le solde à l’issu du délai.

Toutefois, il ressort de la procédure que CREDIT LOGEMENT a réglé les sommes dues par Monsieur [H] en sa qualité de caution dans le courant de l’année 2021.

Il ressort également que Monsieur [H] n’a effectué aucun paiement volontaire, même partiel, et a attendu le lancement de la procédure de saisie immobilière pour solliciter des délais auprès de la société créancière.

Par ailleurs, le fait que l’investissement “PINEL” de Monsieur [H] se soit révellé un mauvais investissement en saurait être opposé à CREDIT LOGEMENT, cette société n’ayant agit qu’en qualité de caution, et n’ayant pas pris part à l’opération initiale, ni en tant qu’enmprunteur, ni en tant que société de conseil.

Enfin, la situation personnelle de Monsieur [H], pour n’être pas niée par la créancière, ne saurait permettre la mise en place de délais, d’autant que le récent parcours du débiteur a été émaillé d’incertitudes qui rendent fragiles ses engagements sur une si longue période.

La demande de délais sera rejetée.

* Sur la demande de vente amiable

Monsieur [H] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et produit au soutien de sa demande les justificatifs de prise de contact avec une agence immobilière en vue de procéder à la vente du bien saisi.

Monsieur [H] justifie de l’absence de mandat par le fait que la demande de vente amiable était un subsidiaire à ses conclusions et qu’en cas de succès de son argumentation principale, il aurait souhaité conserver le bien saisi.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas au principe de la demande d’autorisation de vente amiable.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [H] à vendre à l’amiable le bien saisi.

Toutefois, le prix minimum sollicité par Monsieur [H] de 92 000 €, apparait insuffisant au regard du montant de la créance et de la situation du bien.

Ainsi, en application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 100 000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché.

Il appartient au débiteur, en application de l’article R 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les fonds provenant de l’acquéreur et représentant le prix de vente, augmentés des frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente par application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, Le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution. Il appartiendra au Notaire de ne rédiger l’acte de vente qu’après s’être assuré de la consignation du prix de vente et des frais taxés, outre les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant.

Sur la taxation des frais de poursuite

Conformément à l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de procéder à la taxation de l’état de frais, lequel s’élève à la somme de

2 339,58 € à la date de ce jour.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FAIT DROIT à la demande de distraction des frais de 590,94 € ;

DIT qu’il y a lieu de retenir le montant de la créance de la SA CREDIT LOGEMENT à la somme de 239 337,33 € arrêtée au 25 septembre 2025 ;

FAIT DROIT à la demande de suppression des intérêts de retard augmentés de 5 points sur le taux initial ;

DEBOUTE Monsieur [C] [H] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISE Monsieur [H] à vendre à l’amiable les biens saisis ;

FIXE le prix minimum de vente à la somme de 100 000 € net vendeur ;

DIT QUE la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

DIT QUE les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

DIT QUE le prix de vente sera consigné par l’acquéreur à la Caisse des dépôts et consignations selon les dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT QUE le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés, par application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’audience de rappel au Jeudi 25 juin 2026 à 14 heures au Tribunal Judiciaire -- SITE DEVILLE – [Adresse 7], salle PASTEL ;

TAXE les frais de poursuites à la somme de 2 339,58 €, lesquels devront être payés à la SCP CABINET MERCIER , avocats poursuivants ;

DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur.

Ainsi rédigé et jugé par M^me Sophie SÉLOSSE , Juge de l’Exécution, assistée de M^me Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution