TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/08917 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZHVG

AFFAIRE :

M. [F] [V] (M^e Isabelle LAVIGNAC)

C/

Mme [C] [B] [J] (Maître Marie-france GARCIA-BAYAT de la SCP COVADONGA FERNANDEZ Y MIRAVALLES & MARIE FRANCE GARCIA BAYAT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Sylvie PLAZA,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [F] [V]

né le 10 Août 1988 à [Localité 8] (TURQUIE)

de nationalité Turque, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [C] [B] [J]

née le 07 Septembre 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Marie-france GARCIA-BAYAT de la SCP COVADONGA FERNANDEZ Y MIRAVALLES & MARIE FRANCE GARCIA BAYAT, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte en date du 9 mai 2019 Madame [C] [J] a consenti une promesse de vente d’une parcelle non bâtie sis à [Adresse 4] figurant au cadastre Section DH lot N° [Cadastre 2] d’une surface de 10a et 06 ca au profit de Monsieur [F] [V] au prix de 195 000 €, expirant le 24 janvier 2020.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 500 € était stipulée à l’acte, dont 9 250 € ont été versés par Monsieur [V] dans les 10 jours de la signature de la promesse de vente en l’étude du notaire.

Selon courrier RAR en date du 26.10.2020, Monsieur [V] a informé Maître [T] notaire rédacteur de la promesse, de son intention ne de pas lever l’option, en l’état notamment de l’impossibilité de lever la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire.

Par acte d’huissier en date du 5 octobre 2021, [F] [V] a assigné [C] [J] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une somme de 9250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 mars 2024, au visa de l’article 1304-6 al 3 du code civil, [F] [V] sollicite de voir à titre principal le tribunal :

« CONDAMNER Madame [J] [C] [B] à payer à Monsieur [V] la somme de 9 250 €.

AUTORISER Monsieur [V] [F] à obtenir le versement de la somme de 9 250 € par le notaire chargé de recevoir la promesse de vente du 09.05.2019 et les fonds versés à titre d’indemnité d’immobilisation maître [E] [R], notaire associé membre de la société « [E] [H], [D] [O], et [G] [H], notaires à [Adresse 6],

CONDAMNER Madame [J] [C] [B] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Débouter Madame [J] de toutes ses demandes fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, vu l’article 1231-5 du Code Civil, Réduire à 1 € le montant de l’indemnité d’immobilisation s’analysant en une clause pénale.

CONDAMNER Madame [J] [C] [B] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, [F] [V] affirme que les conditions suspensives posées à l’acte n’ont pas été réalisées et notamment celle relative à l’obtention du prêt et à l’obtention du permis de construire et leur non réalisation n’est pas imputable à [F] [V] qui n’a commis aucune faute, de sorte que la promesse est caduque et l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée. Dans la mesure où le permis de construire avait été refusé, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir instruit un dossier de prêt. En outre, le dépôt du permis postérieurement à la date prévue par la promesse ne saurait lui être reproché dans la mesure où la promettante ne l’a pas mis en demeure.

[F] [V] a tenté diverses démarches afin de résoudre amiablement le litige, qui ont toutes été refusées par Madame [J], dont la mauvaise foi lui cause un préjudice en ce qu’il n’a pu entreprendre de nouveau projet.

A titre subsidiaire, le montant de l’indemnité d’immobilisation apparaît manifestement excessif ce qui justifie sa réduction à la somme de 1euro.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 mai 2023, [C] [J] sollicite au visa de l’article 1304-3 du code civil et 64 du code de procédure civile :

« DEBOUTER Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNER l’attribution de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse du 9 mai 2019, soit la somme de 19.500 € au profit de Madame [J],

En conséquence, AUTORISER Maître [T], Notaire associé à [Localité 5], à verser directement à Madame [J] la somme de 9.250 € détenue en sa comptabilité suite à la signature de la promesse de vente du 9 mai 2019,

CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [J] la somme de 9.250 € au titre de du solde de l’indemnité d’immobilisation fixée aux termes de l’acte du 9 mai 2019,

CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [J] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à Madame [J],

CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître GARCIA-BAYAT sur son affirmation de droit. »

Au soutien de ses prétentions, [C] [J] fait valoir que :

Monsieur [V] ne justifie pas avoir accompli les formalités nécessaires à la réalisation des conditions suspensives,il ne produit aucun refus de prêt, ni dépôt de dossier d’emprunt,la demande de permis de construire a été déposé deux mois après la date butoir fixée par la promesse et Monsieur [V] en fait une interprétation erronée. En effet ce dernier est motivé par l’incomplétude du dossier déposé, sans diligence de ce dernier. En outre un dépôt complémentaire, qui n’est pas communiqué, a été produit.Il avait parfaite connaissance des servitudes grevant le bien et a déclaré en faire son affaire.Monsieur [V] est de mauvaise foi en tentant par tous les moyens de s’exonérer de ses responsabilités.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente du 9 mai 2019 prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 500 euros.

L’acte stipule que : si la vente n’était pas réalisée par la faute du bénéficiaire une fois toutes les conditions suspensives réalisées, la totalité de l’indemnité d’immobilisation reviendra au promettant. L’indemnité serait restituée au bénéficiaire en cas de non réalisation par la suite de la défaillance d’une condition suspensive.

La promesse a été conclue sous une double condition suspensive :

— l’obtention d’un crédit de 300 000 euros sur une durée de 25 ans au taux de 1,7% avant le 1er octobre 2019

— l’obtention d’un permis de construire avant le 15 janvier 2020 autorisant la construction d’une maison d’habitation d’une surface de plancher de 270m2. Le dépôt devait avoir lieu avant le 15 juin 2019. Toutefois l’acte précise que le dépassement par le bénéficiaire de l’un ou l’autre de ces délais, étant considéré comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la condition suspensive, ne pourrait être exercé par le promettant que 8 jours après mise en demeure demeurée infructueuse. Si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à date ou si ce permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée.

Aux termes de l’article 1304-1 du code civil : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, [F] [V] ne justifie d’aucun dépôt de demande de crédit de sorte que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable et que celle-ci est dès lors réputée accomplie.

En outre, il résulte de l’arrêté du 4 décembre 2019, que le permis de construire déposé par [F] [V] le 6 août 2019 a été refusé. Le refus apparaît justifié par l’absence de production de la pièce technique PCMI4, d’une étude géotechnique et d’une autorisation d’ouverture de tranchée et régularisation de servitude pour la parcelle cadastrée DH n°[Cadastre 3]. Ces documents complémentaires ont été sollicités le 27 août 2019 par courrier lui notifiant l’avis de la DEAP. [F] [V] ne justifie pas avoir produit les documents manquants de sorte que la non réalisation de la condition suspensive lui est imputable et que celle est réputée accomplie.

Dès lors, la non réalisation de la vente par [F] [V] malgré réalisation des conditions suspensives doit être considérée comme fautive. En conséquence, il sera condamné à verser à [C] [J] le montant de l’indemnité d’immobilisation, dont il est spécifié à la promesse qu’elle constitue la contrepartie forfaitaire de l’indisponibilité du bien, et dont le montant n’apparaît pas disproportionnée au regard du montant global de l’opération de sorte que son montant ne saurait être réduit à la somme de 1 euro.

[F] [V] sera condamné à verser à [C] [J] la somme 19500 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, dont 9250 lui seront versés par le notaire Maître [T] qui les détient en sa comptabilité.

Sur les dommages et intérêts :

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

Compte tenu du sens de la solution du litige, [F] [V] sera débouté de la demande formulée au titre des dommages et intérêts.

[C] [J] ne justifie quant à elle ni d’un préjudice, ni d’une mauvaise foi particulière de [F] [V] de sorte qu’elle sera également déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Il y a lieu de condamner [F] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [F] [V] à verser à [C] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [F] [V] à verser à [C] [J] la somme de 19500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation dont 9250 euros seront libérés par le notaire en charge de l’opération ;

DEBOUTE les parties des demandes formulées à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [F] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [F] [V] à verser à [C] [J] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE