TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00811 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLZY

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [C] [F]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [E] [K], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [C] [F]

né le 17 Février 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2017, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] (OPH CDA), a donné à bail à Monsieur [C] [F] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 256,77 euros, outre les charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier le 15 novembre 2024 à Monsieur [C] [F] commandement de payer, visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 19 novembre 2024. La CAF a été saisie le 05 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente Maritime le 17 mars 2025, l’OPH CDA a assigné Monsieur [C] [F] aux fins de voir constatée la résiliation du bail, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux, obtenir l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.418,78 euros au titre des loyers impayés à la date du 04 mars 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’il soit condamné aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [E] [K], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Monsieur [C] [F] n’a pas comparu bien que régulièrement cité à étude.

Le bailleur, se référant à son assignation, maintient ses demandes initiales et indique qu’il n’est pas opposé à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été adressé au greffe le 25 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat dans le délai.

Par ailleurs, l’OPH CDA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 15 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 15 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer, et un décompte de créance actualisé au 06 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 486,18 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 06 mai 2025, déduction faite des frais de justice (98,52 euros + 86,97 euros + 181,93 euros).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

En l’espèce, à l’audience, le bailleur indique qu’il y a eu un encaissement en avril puis un second en mai 2025 et qu’il n’est pas opposé dans ces conditions à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il résulte du diagnostic social et financier, qui comprend une synthèse de la situation locative après prise de contact avec le bailleur, que le locataire vivrait seul et s’était engagé à régler sa dette en 3 fois, soit 386,72 euros à partir du 1er février 2025. Le locataire aurait déclaré au bailleur percevoir l’AAH pour 1.016,00 euros et avoir commencé un CDI de 20 heures hebdomadaires dans la restauration pour lequel il percevrait 805,00 euros nets par mois.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que le locataire a effectué un versement de 752,87 euros le 04 avril 2025 puis de 426,79 euros le 03 mai 2025, soit des montants supérieurs au loyer courant.

Monsieur [C] [F] apparait en mesure de faire face au paiement de son loyer et en capacité d’apurer progressivement la dette. Au regard de la situation, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer la dette en 5 mensualités de 95 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Il est constant que Monsieur [C] [F] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [C] [F] succombant, sera condamné à verser au bailleur la somme de 100,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [C] [F] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition,

— CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5], en deniers ou quittance, la somme de 486,18 euros (QUATRE CENT QUATRE VINGT SIX EUROS ET DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 06 mai 2025, déduction faite des frais de poursuite, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Monsieur [C] [F] un délai de 5 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 95 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire du bail pour le logement sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour le bail pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire du bail sera réputée n’avoir jamais joué;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6]

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’astreinte ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] de sa demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 5] la somme de 100,00 euros (CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [C] [F] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER