Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Mathilde BLOCK 24

Grosse délivrée à : M^e Mathilde BLOCK 24

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00330

ORDONNANCE DU : 08 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FL4G

AFFAIRE : S.C.I. ALBATROS C/ S.A.R.L. [Localité 3] PRIMEURS

l’an deux mil vingt cinq et le huit Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du , avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALBATROS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde BLOCK, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Laetitia EUDELLE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Localité 3] PRIMEURS, société immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 477 950 547, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 2015, la SARL CM APPROVISIONNEMENT a pris à bail en l’état futur d’achèvement des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4] afin d’y exploiter une activité de vente de tous produits alimentaires et épicerie fine, articles de cuisine et de décorations.

Ce bail a été conclu pour une durée de 10 années moyennant un loyer annuel de 192 300 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Ce bail prévoit notamment la faculté pour la SARL CM APPROVISIONNEMENT d’être substituée au profit de toute société dont elle détiendrait le contrôle et sous réserve de rester caution solidaire et indivisible des conditions du bail.

Suivant avenant du 1er juin 2016, la SARL [Localité 3] PRIMEURS, filiale de la SARL CM APPROVISIONNEMENT, s’est substituée à cette dernière dans les droits du bail commercial régularisé.

Par exploit du 13 décembre 2024, la SCI ALBATROS a fait délivrer à la SARL [Localité 3] PRIMEURS un commandement de payer la somme de 113 021,70 euros et visant la clause résolutoire dudit bail pour la somme principale de 112?624,77 euros TTC au titre des loyers et charges impayés de février, avril, mai, juin, juillet, octobre et novembre 2024.

La SARL [Localité 3] PRIMEURS a procédé au versement de 1 608 euros le 1er janvier 2025.

Faisant valoir que la SARL [Localité 3] PRIMEURS n’aurait pas régularisé l’intégralité de sa dette de loyers impayés, la SCI ALBATROS a, par exploit du 10 avril 2025, fait citer cette dernière devant le président du tribunal judiciaire de La Rochelle statuant en référé aux fins de :

— constater que la SARL [Localité 3] PRIMEURS n’a pas apuré les causes du commandement, dans le délai d’un mois suivant sa signification, et n’a pas dans ce même délai saisi la juridiction compétente d’une demande de délai ; qu’en conséquence, la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties est acquise au bénéfice de la société SCI ALBATROS,

— constater en conséquence que le bail se trouve résilié de plein droit et ordonner la restitution des locaux, objet de celui-ci,

— autoriser la SCI ALBATROS à procéder à l’expulsion de la SARL [Localité 3] PRIMEURS et de tout occupant de ce chef si besoin avec l’assistance de la force publique,

— autoriser également en tant que de besoin, le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sur place et dans tel garde-meuble de son choix en garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire,

— à titre provisionnel, condamner la SARL [Localité 3] PRIMEURS au paiement de la somme de 111 113,70 euros correspondant au solde des sommes visées aux termes du commandement de payer majoré des coûts de l’acte et d’une indemnité forfaitaire de 10% conformément aux dispositions du bail,

— condamner la SARL [Localité 3] PRIMEURS dans les mêmes formes au paiement des loyers échus jusqu’à la résiliation du bail, soit un mois après la délivrance du commandement de payer et des intérêts au taux d’escompte de la BANQUE DE France majoré de 4 points,

— condamner la SARL [Localité 3] PRIMEURS au cas où elle se maintiendrait indûment dans les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à la date de résiliation du bail majoré de 50% jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clefs et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— ordonner qu’un état des lieux soit réalisé, aux frais de la SARL [Localité 3] PRIMEURS lors de la libération des lieux, par acte de commissaire de justice avec obligation pour la SARL [Localité 3] PRIMEURS de répondre des dégradations constatées,

— condamner la SARL [Localité 3] PRIMEURS en raison des frais irrépétibles dont la société SCI ALBATROS a dû faire l’avance pour faire valoir ses droits, au paiement de la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la défenderesse en tous les dépens qui comprendront les frais de commissaire de justice exposés et l’état des privilèges et nantissements levés.

Par exploits des 25 et 30 avril 2025, la SCI ALBATROS a dénoncé les créanciers inscrits au bail à savoir la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME et la SG SOCIETE GENERALE.

La SARL [Localité 3] PRIMEURS, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile prévoit :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

En application de l’article L145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail signé par les parties stipule une clause résolutoire rédigée comme suit :

« En cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations mises à la charge du PRENEUR, soit par le présent bail, soit par les textes législatifs et réglementaires qui régissent les baux en général et les baux commerciaux en particulier, soit encore par les dispositions législatives et réglementaires concernant son activité, et assorties de sanctions pénales, et par exemple la réglementation fiscale, sociale ou comptable, présent bail sera résilié de plein droit, s’il plait au BAILLEUR, par le seul effet d’une mise en demeure indiquant l’intention du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause résolutoire, et cependant restée infructueuse, d’avoir, dans le délai d’un mois, soit exécuté son obligation, s’il s’agit d’une obligation de faire ou de payer, soit remis les choses en l’état, s’il s’agit d’une obligation de ne pas faire, soit justifié de la régularité de sa situation.

Si le défaut de paiement à la bonne date des sommes dues au BAILLEUR est au nombre des infractions reprochées au PRENEUR, les sommes ainsi dues seront automatiquement majorées de 10 % (dix pour cent) à titre de pénalité conventionnelle, et la mise en demeure concernera les sommes ainsi dûment majorées.

L’exécution comportera en outre le remboursement des frais de poursuite qui seront énumérés à la mise en demeure et incluront, outre les frais de signification, ceux de rédaction d’acte et d’ouverture de dossier par l’avocat du BAILLEUR, sans préjudice en cas de résiliation judiciaire ou de constatation judiciaire de la résiliation de plein droit, ou, en cas de délais judiciairement accordés, du jeu de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes versées à quelque titre que ce soit au BAILLEUR par le PRENEUR, postérieurement à la délivrance d’une mise en demeure, que ce soit dans le mois de sa signification ou postérieurement, et que la résiliation du bail soit acquise ou qu’elle soit suspendue par l’octroi de délais conventionnels ou judiciaires, s’imputeront sur les dettes les plus anciennes du PRENEUR, et d’abord sur les loyers courants éventuels, puis sur les autres sommes dues au BAILLEUR postérieurement à la délivrance de la mise en demeure ou du commandement, et seulement en dernier lieu sur les causes de cet exploit, et en cas de pluralité d’exploits, à commencer par le plus récent d’entre eux.

Si le PRENEUR entend, après délivrance d’une mise en demeure visant la clause résolutoire, bénéficier des dispositions de l’article 25 du Décret du 30 septembre 1953, et solliciter des délais judiciaires en suspendant les effets, il s’oblige à saisir à cette fin le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, en référé, avant l’expiration du délai d’un mois de cette délivrance.

Il est expressément convenu qu’à défaut, il sera irréfragablement réputé acquiescer purement et simplement de la résiliation du bail, si bien qu’aucune demande de suspension judiciaire ne serait plus recevable, sauf dans l’hypothèse où il aurait satisfait à la mise en demeure.

Toute somme exigible payée en retard sera d’autre part, productrice d’un intérêt de retard aux taux d’escompte de la Banque de France, majoré de quatre points, qui s’appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance. (…)

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du PRENEUR, le montant total des loyers d’avance, même si une partie n’en a pas versée, reste acquis au BAILLEUR. (…)

L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR en cas de non-délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit judiciaire ou conventionnelle sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante pour cent (50 %) sans préjudice du droit du BAILLEUR à l’indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation. "

Par exploit du 13 décembre 2024, la SCI ALBATROS a fait signifier à la SARL ANGOULINS PRIMEURS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 112 624,77 euros outre le coût de l’acte, au titre des loyers et charges impayés de février, avril, mai, juin, juillet, octobre et novembre 2024.

Il apparaît que la SCI ALBATROS a ainsi observé les formalités prévues au bail signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire, tandis que la SARL ANGOULINS PRIMEURS, non comparant, ne justifie pas avoir réglé les loyers et charges dont elle est redevable en exécution du contrat liant les parties.

Le bail se trouve ainsi résilié de plein droit par l’effet de la cause résolutoire à compter du 14 janvier 2025.

La SARL [Localité 3] PRIMEURS est dès lors occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail. Elle devra alors libérer les lieux dans un délai d’un mois sous peine d’être expulsée, ainsi que tous bien et occupants de son chef, et si nécessaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

2. Sur la demande de provision au titre des loyers et charges échus

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La SCI ALBATROS réclame la condamnation de la SARL [Localité 3] PRIMEURS à lui verser à titre provisionnel la somme de 111 113,70 euros correspondant au solde des sommes visées aux termes du commandement de payer, majoré des coûts de l’acte et d’une indemnité forfaitaire de 10%.

Selon commandement de payer du 13 décembre 2024, la SARL [Localité 3] PRIMEURS était débitrice de la somme de 113 021,70 euros au titre des loyers et charges des mois de février, avril, mai, juin, juillet, octobre et novembre 2024, coût de l’acte compris.

Il convient de soustraire à cette somme le montant du virement opéré par la défenderesse le 1er janvier 2025 de 1 608 euros.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la SARL [Localité 3] PRIMEURS est débitrice à l’égard du bailleur de la somme de 111 413,70 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’en novembre 2024, de même que doit s’appliquer une indemnité forfaitaire de 10 % en application de la clause résolutoire.

La SARL [Localité 3] PRIMEURS sera également condamnée au paiement des loyers échus jusqu’au 15 janvier 2025 avec intérêts au taux d’escompte de la BANQUE DE France majoré de 4 points.

3. Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, la SARL [Localité 3] PRIMEURS cause un préjudice à la SCI ALBATROS qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera ordonné à la SARL [Localité 3] PRIMEURS de libérer les lieux dans le délai un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Conformément au contrat de bail, il convient de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à la date de résiliation du bail, soit 19 448,29 euros majoré de 50% jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clefs.

Si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’Insee, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge d’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ".

La SARL [Localité 3] PRIMEURS qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 et de l’état des privilèges et nantissement.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALBATROS la totalité de ses frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL [Localité 3] PRIMEURS sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 janvier 2025;

DISONS que la SARL [Localité 3] PRIMEURS devra libérer le local situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

ORDONNONS son expulsion et celle de tous occupants de son chef passé ce délai, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL ANGOULINS PRIMEURS à payer à la SCI ALBATROS la somme provisionnelle de CENT ONZE MILLE QUATRE CENT TREIZE EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES (111 413,70 euros) au titre des loyers et charges impayés de février, avril, mai, juin, juillet, octobre et novembre 2024 ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 10 % en application de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL [Localité 3] PRIMEURS au paiement des loyers échus jusqu’au 15 janvier 2025 avec intérêts au taux d’escompte de la BANQUE DE France majoré de 4 points ;

CONDAMNONS la SARL [Localité 3] PRIMEURS à verser à la SCI ALBATROS une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer mensuel courant à la date de résiliation du bail majoré de 50%, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

AUTORISONS en tant que de besoin le séquestre des meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux aux frais avancés de la SARL [Localité 3] PRIMEURS dans un lieu désigné par elle ou à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines ;

DEBOUTONS la SCI ALBATROS de ses plus amples demandes ;

CONDAMNONS la SARL [Localité 3] PRIMEURS à payer à la SCI ALBATROS une somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL [Localité 3] PRIMEURS aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront l’état des privilèges et nantissement ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD