TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01606 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNL6

AFFAIRE : S.C.I. FIEF DES PRISES C/ [H] [I]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FIEF DES PRISES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante, représentée par Mme [B] [N] épouse [C] et Monsieur [V] [C], gérants associés

DEFENDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 01 Mai 1985 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2016, la SCI du FIEF DES PRISES, a donné à bail à Monsieur [H] [I], un logement sis [Adresse 3] à [Adresse 6] SOULLE (17220), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 380 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 29 janvier 2025, notifié à la CCAPEX le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le même jour, La SCI du FIEF DES PRISES a assigné Monsieur [H] [I] aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [H] [I] au paiement, d’une somme de 2 617,64 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal du dernier loyer jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du locataire aux dépens.

A l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été retenue. La SCI du FIEF DES PRISES comparante, et représentée par Monsieur [C] [V] et Madame [B] [N] épouse [C], es qualités de gérants de la SCI, maintient sa demande et actualise sa créance à la somme de 2.800 euros en expliquant que le locataire a repris le paiement des loyers et qu’elle n’est pas opposée au prononcé de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [I], régulièrement cité est comparant. Il actualise sa situation personnelle et financière, en expliquant avoir repris le paiement des loyers, et sollicite des délais de paiement ainsi qu’une suspension de la clause résolutoire. Il souhaite rester dans le logement et propose de verser 300 euros en plus du loyer pour apurer sa dette.

L’enquête sociale est parvenue au greffe le 09 septembre 2025 ( carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». « Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 29 janvier 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 29 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail ainsi que le commandement de payer.

A l’audience le bailleur actualise sa créance à la somme de 2.800 euros, laquelle n’est pas contestée par Monsieur [H] [I].

En conséquence, en l’absence de contestation , il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 2 800 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au 29 septembre 2025. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, à l’audience, Monsieur [H] [I] a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Il ressort des éléments débattus que les difficultés financières de Monsieur [H] [I] sont en lien avec la perte de son emploi. Il indique à l’audience avoir retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée et qu’il perçoit un salaire de 1800 euros net. Au vu de ces éléments, Monsieur [H] [I] apparaît ainsi en mesure de faire face au paiement de son loyer et en capacité d’apurer progressivement sa dette.

Dans ces conditions il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 14 mensualités de 200 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Le bailleur indique que le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience a repris et le locataire sollicite de voir ordonnée la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé.

Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de condamner Monsieur [H] [I] à verser à la SCI DU FIEF DES PRISES la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [H] [I], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la SCI DU FIEF DES PRISES, la somme de 2.800 euros (DEUX MILLE HUIT CENTS EUROS), en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et arrêtés au 29 septembre 2025 ;

— ACCORDE à Monsieur [H] [I] un délai de 14 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 200 euros en plus des loyers courants, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son terme exact :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à la SCI DU FIEF DES PRISES la somme de 100 euros (CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER