TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00786 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLYP

AFFAIRE : [M] [X], [S] [J] épouse [X] C/ [G] [H]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [X]

né le 18 Avril 1969 à [Localité 3]

et

Madame [S] [J] épouse [X]

née le 20 Avril 1967 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés tous deux par Maître Richard BRUMM, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Anne GLAUDET, substituée par Maître Aurélie DEGLANE, avocates au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [G] [H]

demeurant [Adresse 10]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2018, à effet du 07 juin 2018, Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] ont donné à bail à Madame [L] [H] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 499,00 euros, outre 40,00 euros au titre des charges locatives.

Au décès de Madame [L] [H] le 19 janvier 2021, le bail a été automatiquement transféré à son fils Monsieur [G] [H].

Des loyers demeurant impayés, les bailleurs ont fait signifier le 11 octobre 2024 à Monsieur [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 16 octobre 2024, ainsi qu’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 12 février 2025, Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] ont assigné Monsieur [G] [H] aux fins de :

— constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 11] – appartement, cave et parking à [Localité 9], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— le condamner solidairement au paiement de la somme de 19 194,54 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

— le condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner in solidum au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] ont fait citer Monsieur [G] [H] à comparaitre devant le tribunal de céans.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025, à laquelle Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] étaient représentés par leur conseil. Bien que régulièrement cité selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Suite à la réouverture des débats ordonnée par jugement en date du 23 juin 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] étaient représentés par leur conseil qui par conclusions écrites maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 22.675,61 euros.

Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été adressé au greffe ( carence) le 28 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Les bailleurs justifient que le contrat de bail porte sur un logement sis [Adresse 5], à [Localité 9], les demandes, notamment d’expulsion, sont effectuées au titre d’un logement sis [Adresse 4] – appartement, cave et parking à [Localité 9].

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Les bailleurs justifient de la notification au représentant de l’Etat dans le délai.

Par ailleurs, les époux [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989, « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

En l’espèce, il ressort des éléments aux débats qu’au décès de Madame [L] [H], Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] ont transféré automatiquement le contrat de bail à Monsieur [G] [H], celui-ci ayant par ailleurs repris le paiement des loyers à sa charge.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 11 octobre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois semaines ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 11 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de leur demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 16 septembre 2025.

Le défendeur non comparant n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, au vu des éléments produits au débat, Monsieur [G] [H] sera condamné en deniers ou quittance à payer au bailleur la somme de 22.675,61 euros arrêtée au 29 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte du décompte versé par les bailleurs, que Monsieur [G] [H] ne règle plus aucun loyer, le dernier règlement étant intervenu au mois de septembre 2022 pour un montant de 200 euros.

Par conséquent, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, n’est pas remplie, et il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 12 décembre 2024, Monsieur [G] [H] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, les bailleurs seront autorisés à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [G] [H] sera condamné à verser aux bailleurs la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [G] [H], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] et Monsieur [G] [H] portant sur un résidence [Adresse 7], sis – [Adresse 1] à [Localité 9] à la date du 11 décembre 2024 ;

— ORDONNE à Monsieur [G] [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Monsieur [G] [H] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] en deniers ou quittance, la somme de 22.675,61 euros (VINGT DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES) arrêtée au 29 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer Monsieur [M] [X] et Madame [S] [X] née [J] la somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [H] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L VOYER A. FOULQUIER